Alemanha adota presunção absoluta do registro de imóveis?

A doutrina brasileira repete equivocadamente que o registro, na Alemanha, cria presunção absoluta de propriedade. Não é verdade.

Existem basicamente dois modelos quanto à transferência da propriedade (Martínez Velencoso/ Bailey/Pradi, 2017, pp. 5 ss.) [1]. Em linhas gerais, no sistema francês (que, sobretudo no passado, influenciou fortemente Itália, Portugal e Bélgica), a transmissão da propriedade dá-se pelo contrato. É o contrato que transmite a propriedade.

No sistema alemão (que, do ponto de vista histórico, influenciou mais fortemente Áustria, Suíça e Grécia), a celebração do contrato somente transmite propriedade com o registro da transferência na matrícula do imóvel.

O Direito alemão apresenta, ainda, a característica única de abstrair, do ponto de vista causal, o registro do negócio jurídico subjacente. É o denominado “princípio da abstração” (Abstraktionsprinzip), cuja criação é atribuída a Savigny. Ou seja: a invalidade superveniente do contrato não invalida o registro e nem a transmissão da propriedade (Martínez Velencoso/ Bailey/Pradi, 2017, pp. 5 ss.).

Brasil, Espanha e Alemanha
O modelo brasileiro é, a nosso ver, híbrido e assemelha-se mais ao que se faz em Espanha. Lá, o Registro de Imóveis parece muito com o que se tem no Brasil. A invalidação do contrato torna inválida a transmissão da propriedade, efetivada pelo registro (Martínez Velencoso/Bailey/Pradi, 2017, p. 6).

O Registro de Imóveis na Alemanha não equivale ao sistema Torrens. Não gera presunção absoluta. Na verdade, após o reforço da concentração dos atos registrais, o sistema brasileiro ficou ainda mais próximo do alemão. No Brasil, o registro na matrícula do imóvel gera presunção relativa de veracidade. Ou seja: presume-se que quem consta como proprietário na matrícula do imóvel efetivamente é o seu proprietário.

Essa presunção, entretanto, é relativa (iuris tantum). Admite prova em contrário. O registro pode ser invalidado (declarado nulo ou anulado). E eventual vício do negócio jurídico subjacente poderá invalidar também o registro feito por causa desse negócio.

As diferenças em relação ao sistema alemão são, basicamente, duas. Na Alemanha, o registro abstrai-se do contrato. São independentes. Na Alemanha, o adquirente de boa-fé que confia nas informações da matrícula do imóvel não perderá o imóvel. Só perde o imóvel o adquirente de má-fé (que conhecia o vício pendente) ou que adquiriu o imóvel gratuitamente (e.g. doação) ou que adquiriu o imóvel quando a informação sobre sua possível perda já constava da matrícula.

Essa última circunstância, porém, aproxima-se muito do que passou a valer no Brasil, a partir do robustecimento da concentração dos atos registrais (artigo 54, parágrafo único, da Lei nº 13.097/15). É que não se admite mais evicção de bem imóvel com base em situação que não constava na matrícula do imóvel, salvo algumas exceções.

Na Alemanha, o registro na matrícula não gera presunção absoluta; mas sim relativa (Martínez Velencoso/Bailey/Pradi, 2017, p. 77; Dannemann/Schulze, 2020, p. 1741). Existe um procedimento para invalidar o registro (§ 899, BGB). Há também impugnação judicial das decisões do Registro de Imóveis (Grundbuchsamt), que é um órgão público. Essas decisões podem ser questionadas judicialmente em procedimento especial.

Seria o mais próximo existente na Alemanha do nosso procedimento administrativo de suscitação de dúvida, usado para impugnar decisão de notário ou de registrador perante o Poder Judiciário (artigo 198, LRP). O rito alemão está previsto no §§ 78 e 81 do Grundbuchordnung, que é uma espécie de “Código do Registro Imobiliário” na Alemanha. Assemelha-se à nossa Lei de Registros Públicos (LRP).

Visão da doutrina
O que a doutrina brasileira queria enfatizar – e só nesse ponto lhe assiste razão – é que a Alemanha protege enormemente a confiança depositada no registro. Enquanto não ajuizada a ação de invalidade do registro, quem adquirir onerosamente e de boa-fé o imóvel, confiando nas informações que constam da respectiva matrícula, não será prejudicado.

Impõe-se notar, contudo, que há diferença: uma coisa é presunção absoluta do registro. Outra é permitir que o registro seja desfeito, mas proteger o adquirente de boa-fé que confiou no registro.

É por isso que Mónica Jardim (2013), professora da Universidade de Coimbra, defende mais adequado classificar os sistemas registrais em: “de tutela fraca” e “de tutela forte”. Reputa melhor do que dividi-los em: “de presunção absoluta” ou “de presunção relativa”.

As referências completas citadas neste texto podem ser encontradas em nosso manual Direito Civil. Carlos E. Elias de Oliveira e João Costa-Neto têm-se esforçado por esclarecer esse erro tão difundido. Mas estamos longe de ser os únicos a identificar essa impropriedade.

No Brasil, são notáveis os trabalhos de Vitor Frederico Kümpel (Sistemas de Transmissão Imobiliária sob a ótica do Registro, p. 239 e ss., tese de livre-docência defendida com brilhantismo pelo autor). Outras autoridades na matéria são Leonardo Brandelli, Registrador de Imóveis no Estado de São Paulo, com diversas obras sobre o tema. Também se destaca a extraordinária dissertação de mestrado de Rodrigo Pontes Araldi, defendida em Munique (Kontratabulaersitzung und Eigentumserwerb durch Aufgebotsverfahren – Brasilien und Deutschland im Rechtsvergleich, dissertação defendida na Ludwig-Maximilians-Universität München).

Por fim, também identificamos outro ponto relevante para o leitor brasileiro. Também consta de nosso manual e gostaríamos de compartilhar aqui. A suposta presunção absoluta que a doutrina brasileira equivocadamente atribui ao BGB e ao modelo alemão, na verdade, só existe no sistema Torrens. Não existe na Alemanha, onde, inclusive, nem existe sistema Torrens (Martínez Velencoso/Bailey/Pradi, 2017, pp. 76-77, 81). Mas existe, excepcionalmente, no Brasil, para imóveis rurais, embora seja rara a sua utilização na prática.

O sistema Torrens nasceu, curiosamente, a partir da obra do jurista alemão Ulrich Hübbe (Hübbe, 1857, p. 3; Hoffmann, 1907, p. 121; Esposito, 2003). Quem o criou efetivamente foi um australiano, cujo nome batizou o instituto: Sir Robert Richard Torrens foi um dos principais responsáveis pela aprovação, na Austrália, da “Lei de Propriedade Imobiliária de 1858” (Real Property Act 1858), na Província da Austrália do Sul.

O sistema Torrens pode ser particularmente importante em países de dimensões continentais, como a Austrália ou o Brasil. São países com muitas terras e com muitos conflitos fundiários. O sistema Torrens oferece segurança jurídica absoluta, pondo fim a discussões sobre a titularidade do imóvel de forma irrefutável. O sistema Torrens baseia-se em ideias defendidas por Ulrich Hübbe, jurista alemão radicado no Século XIX na então Austrália do Sul, sobretudo em escrito jornalístico sob o pseudônimo Sincerus (1857, p. 3).

No Brasil, o sistema Torrens não prosperou. Não é frequente nem comum a sua adoção, a despeito da previsão legal. No direito de matriz anglo-saxã, a principal marca do título Torrens (Torrens title) é tornar “inderrotável” (indefeasible) o direito à propriedade. Em outras palavras: o sistema Torrens, de fato, institui uma presunção absoluta (irrebuttable presumption; unwiderlegliche Vermutung) quanto ao registro, servindo de prova definitiva (conclusive evidence) quanto à titularidade da propriedade (Houghton, 2018, pp. 261-292; O’Connor, 2005; Taylor, 2008, pp. 31 ss., 221; Esposito, 2003).

Em suma: a presunção absoluta frequentemente atribuída aos alemães não existe na Alemanha. Mas pode existir no Brasil, quando adotado o sistema Torrens.

[1] Todas as referências citadas no texto podem ser encontradas de forma completa na obra: Oliveira, Carlos E. Elias de; COSTA-NETO, João. Direito Civil. 3º ed., São Paulo: Método, 2024, p. 962-966.