Execução extrajudicial na lei de alienação fiduciária em garantia de imóveis

O Plenário do STF (Supremo Tribunal Federal) concluiu julgamento do Recurso Extraordinário 860.631, no dia 26/10/2023, em que declarou a constitucionalidade da Lei 9.514/1997, a qual prevê a alienação fiduciária em garantia para bens imóveis e a forma de execução extrajudicial, tendo sido fixada a tese de que “é constitucional o procedimento da Lei 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição”.

Com efeito, a alienação fiduciária de bem imóvel consiste em direito real de garantia em que há a transmissão da propriedade fiduciária pelo devedor ao credor para fins de garantia.

A alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das instituições financeiras, e que, a partir de 1997, passou a ser adotada pelos agentes econômicos (em especial as entidades financeiras e incorporadoras) em operações de financiamento imobiliário e de compra e venda de imóveis.

Isso porque a edição da Lei 9.514/1997 surgiu como importante mecanismo em prol do setor imobiliário, com o propósito de torná-lo mais atrativo a investimentos pelas instituições financeiras privadas, sobretudo pela eficiência na recuperação do crédito objeto do financiamento imobiliário, representando 98,2% do financiamento bancário destinado a bens imóveis. Neste contexto, houve o abandono da hipoteca, cuja característica deletéria era a morosidade da execução judicial, prejudicando os interesses do credor.

A Lei 9.514/1997, em seus artigos 26 e 27, prevê que, em caso de inadimplemento do devedor, o credor poderá executar a alienação fiduciária em garantia, através da notificação extrajudicial perante o cartório de registro de imóveis com vistas a levar o imóvel a leilão(ões) extrajudicial(is).

Por conseguinte, vencida e não paga a dívida, o credor deve providenciar, através do cartório de registro de imóveis, a notificação do devedor, concedendo-lhe prazo para purgar a mora no prazo de 15 dias. Não havendo a purgação da mora, o credor providenciará, no prazo de 30 dias, o leilão extrajudicial para a alienação do imóvel dado em garantia.

A discussão havida no STF foi se o modelo de execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóvel instituído pela Lei 9.514/1997 violaria, ou não, os princípios constitucionais do devido processo legal e da ampla defesa, eis que o devedor pode ser privado do bem imóvel objeto do contrato de financiamento imobiliário sem ter havido prévio processo judicial.

Nos termos do voto do relator, ministro Luiz Fux, foi adotado o entendimento de que a modalidade de execução extrajudicial não impede o controle judicial, uma vez que, caso verifique alguma irregularidade, o devedor pode, a qualquer momento, acionar o Poder Judiciário para evitar lesão a seus direitos.

Além disso, houve ênfase no aspecto da análise econômica do direito em que se permite reconhecer o papel institucional e social que o direito contratual pode oferecer ao mercado, qual seja a segurança e previsibilidade nas operações econômicas e sociais capazes de proteger as expectativas dos agentes econômicos, por meio de instituições sólidas que reforcem, ao contrário de minar, a estrutura do mercado (REsp 1.163.283, relator ministro Luis Felipe Salomão).

Sendo assim, a supressão da garantia real da alienação fiduciária de bem imóvel teria como consequência a alteração de outros mecanismos dessa equação, tais como possível aumento da taxa de juros média, redução do prazo médio para amortização da dívida, bem como menor acessibilidade ao contrato de financiamento imobiliário.

Segundo dados da Febraban (Federação Brasileira de Bancos), ao reduzir tanto o custo quanto a incerteza da possibilidade de obtenção das garantias imobiliárias, a alienação fiduciária permitiu uma verdadeira revolução no mercado de crédito imobiliário brasileiro. De 2007 até 2017, o volume do crédito imobiliário cresceu de forma expressiva, saltando de 2% do PIB para um valor próximo de 10% do PIB.

Tal movimento, ao levar ao aumento de demanda por imóveis, permitiu o desenvolvimento do setor da construção civil, que gerou mais de um milhão de vagas de trabalho entre 2007 e 2013. Tais dados confirmam a análise econômica ao mostrar que a qualidade das garantias está diretamente ligada ao volume e ao preço (taxa de juros) do crédito ofertado pelas instituições financeiras.