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Legalidade do lote

Condomínio não deve ser visto como loteamento irregular

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O que existe é loteamento irregularmente fechado, isto é, as ruas públicas são fechadas e reservadas ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes. Existem condomínios de casas regulares. Se você estiver adquirindo uma casa num condomínio, isto é, uma unidade autônoma, é bem possível que se trate de um condomínio de casas, regular, de acordo com a lei. Mas se estiver adquirindo um lote num ‘loteamento fechado’, ou num ‘condomínio fechado’ (o nome não importa), poderá ter problemas no futuro. O Ministério Público tem ajuizado ações civis públicas para coibir esses empreendimentos feitos à margem da lei.” (NETO, Narciso Orlandi. Registro de Imóveis - Diário Responde. Diário de São Paulo, 7/11/2004)

“EMENTA: 1. Apelação cível – Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público – Sentença de procedência 2. Condomínio especial de casas – Lei 4591/64, artigo 8º, alíneas "a", "c" e "d" (...) 5. Distinção entre propriedade vertical (CC, 623 e 628), propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1º), condomínio especial horizontal de casas (Lei 4591/64, 8º, "a") e loteamento urbano (Lei 6766/79) 6. Condomínio especial aprovado desde 1992 – Incorporação do condomínio registrada previamente no Cartório de Registro de Imóveis local – Projeto de Incorporação Imobiliária previamente aprovado pela Municipalidade. 7. Proteção constitucional (CF, 5º, XXII e XXIII, 30, I e VIII, 182, §§ 1º e 2º e 236) buscando a corporificação de uma forma de urbanização de propriedade privada. 8. Incidência dos comandos dos artigos 115, 524, 526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do Código Civil e artigos 1º e 252 da Lei 6015/73. 9.Posicionamentos doutrinários a propósito do tema. 10 Ausência de ilegalidade no empreendimento imobiliário, pois, a Lei 4591/64 não prevê área mínima de construção para o condomínio de casas. 11. Interesse urbanístico do Município preservado em face do princípio da legalidade (Lei 4591/64, art. 32) e da autonomia municipal. 12. Inaplicabilidade da Lei 6766/79. (...) 14.Por maioria, vencido o I. Relator Sorteado, deram provimento ao recurso. Acórdão com o 3º Juiz.” (TJSP, Quinta Câmara de Direito Privado, Apelação Cível nº 149.638.4/3, Rel. Designado CARLOS RENATO, j. em 05.12.2002, por maioria)

[10] “Loteamento irregular – condomínio fechado de lotes. Matrícula - bloqueio. Regularização de parcelamento do solo urbano. REGISTRO DE IMÓVEIS – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo - Admissibilidade – Condomínio especial mascarando um autêntico loteamento não regularizado – Bloqueio da matrícula - Cabimento da medida – Imprescindibilidade de prévia regularização, nos termos do artigo 37 da Lei nº 6.766/79 e dos itens 152 e seguintes do capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Provimento negado.” (Processo CG 245/2006, decidido por ROBERTO MAIA FILHO, Juiz Auxiliar da Corregedoria, em 16/05/2006, aprovada por GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, DOE de 13.06.2006)

[11] “Art. 2º Para os efeitos desta Lei, consideram-se: (...) XII – condomínio urbanístico: a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro; (...)”

“Art. 4º O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser feito nas modalidades de loteamento, desmembramento ou condomínio urbanístico. (...)”

“Art. 11. Respeitadas as disposições desta Lei, cabe ao Plano Diretor ou a outra lei municipal definir, para as diferentes zonas em que se divide a área urbana do Município: I – os usos e os parâmetros urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo; II – as modalidades de parcelamento admissíveis; III – as diretrizes para a articulação do parcelamento do solo com o desenho urbano; IV – as diretrizes para o sistema de áreas verdes e institucionais. § 1º Observado o disposto no caput, cabe à legislação municipal determinar, em relação à implantação de condomínios urbanísticos: I – os locais da área urbana onde essa implantação é admitida, respeitadas, se houver, as restrições estabelecidas pelo Plano Diretor; II – a dimensão máxima do empreendimento ou do conjunto de empreendimentos contíguos; III – os parâmetros relativos à contigüidade entre empreendimentos; IV – as formas admissíveis de fechamento do perímetro; V – a necessidade ou não de Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV); VI – os critérios e as responsabilidades em relação à manutenção da infra-estrutura básica e da complementar; VII – os casos e as condições em que é exigida reserva de áreas destinadas a uso público; VIII – outros requisitos julgados necessários para assegurar a mobilidade urbana e o livre acesso às praias e demais bens de uso comum do povo. § 2º Inexistindo a legislação prevista no § 1º, é vedada a concessão de licença para a implantação de condomínios urbanísticos.”

[12] “Art. 124. Observadas as disposições desta Lei, admite-se a aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, desde que: I – lei estadual ou municipal autorize a expedição de licença para esse tipo de empreendimento e a outorga de instrumento de permissão ou concessão do direito de uso das áreas internas do loteamento; II – a concessão ou permissão de uso referida no inciso I seja outorgada a uma associação de proprietários ou adquirentes de lotes, legalmente constituída. § 1º Para a expedição da licença referida no inciso I do caput, a legislação municipal deve prever que sejam avaliadas as seguintes questões: I – possibilidade de integração futura do acesso do loteamento fechado com o sistema viário existente ou projetado; II – mobilidade urbana no entorno do empreendimento; III – acesso da população em geral aos equipamentos comunitários. § 2º Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica, automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permissão ou concessão referido no inciso I do caput, o qual deve ser formalizado imediatamente após a averbação da licença final integrada, no competente Registro de Imóveis. § 3º O prazo de vigência da concessão ou permissão de uso deve ser prorrogado, automática e sucessivamente, a cada vencimento, por igual período, desde que cumpridos os encargos atribuídos à associação referida no inciso II do caput. § 4º Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida. § 5º A representação ativa e passiva, judicial ou extra-judicial, perante a autoridade licenciadora e aos seus associados, quanto aos direitos e obrigações decorrentes da concessão ou permissão de uso, é exercida pela associação a que se refere o inciso II do caput, observado que: I – as relações entre os proprietários ou adquirentes de lotes e a associação são regidas pelo seu estatuto social; II – o adquirente de lote em loteamento com controle de acesso que for beneficiado com quaisquer serviços prestados pela associação referida no inciso II do caput, em decorrência da concessão ou permissão de uso, não pode se negar a pagar a sua cota parte nas respectivas despesas; III – a forma de rateio das despesas referidas no inciso II deve ser prevista no estatuto da associação. § 6º A concessão ou permissão de uso de que trata o inciso I do caput não pode impedir a continuidade da prestação dos serviços públicos de energia elétrica, telefonia, gás canalizado, fornecimento de água potável, esgotamento sanitário e coleta de lixo aos proprietários ou adquirentes de lotes pelo Município ou seus permissionários ou concessionários.”

[13] Súmula nº 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

[14] “CIVIL E PROCESSUAL. CONDOMÍNIO INSTITUÍDO SOBRE LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO DO REGISTRO DE IMÓVEIS. EFEITO ERGA OMNES INEXISTENTE. VALIDADE, ENTRETANTO, DA CONVENÇÃO ENTRE OS FIRMATÁRIOS. SÚMULA N. 260/STJ COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. LEI N. 4.591/64, ART. 9º. EXEGESE. I. A falta de registro da convenção de condomínio obsta a sua oposição a terceiros, mas obriga, todavia, aqueles que dela participaram, instituindo, voluntariamente, direitos e obrigações disciplinando as relações da coletividade, inclusive no tocante à contribuição proporcional nas despesas comuns (Súmula n. 260/STJ). II. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ, QUARTA TURMA, REsp 503.768/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, j. em 05.06.2003, DJ 01.09.2003)

[15] A respeito de loteamento ou condomínio irregular, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 231-237.

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 é advogado e autor dos livros Direito de Empresa e Compra de Imóveis (Ed. Atlas).

Revista Consultor Jurídico, 7 de fevereiro de 2009, 10h33

Comentários de leitores

3 comentários

CONDOMINIO REGULAR E LEGAL.

Luiz P. Carlos (((ô''ô))) (Comerciante)

Essa matéria é muito boa e bastante orientadora, pçosto que no rio de janeiro, especificamente na Barra da Tijuca, como sendo um Bairro relativamente novo, cresceu sob o dominio politico de um neo-socialista e perigoso.
No caso, onde moramos, não é um LOTE pertencente a uma CONSTRUTORA que dentro do seu dominio criou uma estrutura condominial. Apenas construiu oito unidades de 20 andares cada, e vendeu unitariamente os outros lotes que lher pertenciam legitimamente(?).
Nesta area, existe um ESCOLA MUNICIPAL outra particular mais dois shopping.
Num dado momento, dos anos 80, o alcaide que era "sindico Geral" nesta comunidade, regulou algumas normas e sentiu-se funddamnetado para cercar e limitar o fluxo de pessoas mediante revistas pessoais, etc. Criou normas de transito particulares, pintou o asfalto e colocou placas de permissão de vagas, cercou a area com apenas duas saidas, que não dão conta, e vez por outra chamam a Guarda Municipal para multar os veiculos que não obedecem as leis impostas pela tal administração.
Um verdadeiro feudo, que se alastrou pelo RJ, e deu origem inclusive as milicias armadas nesses empreendimentos, tornando prisioneiros politicos à comunidade que vive em regime de CURRAL ELEITORAL.
Não sou contra condominios, apenas não consigo aceitar as distorções. Algumas vezes até virando esconderijo de delinquentes abastados e intocaveis.

BENS PUBLICOS !

Luiz P. Carlos (((ô''ô))) (Comerciante)

Bens públicos têm como característica essencial a impossibilidade de limitar o seu uso àqueles que pagam por ele.

PENA QUE AS INTENÇÕES SÃO AS PIORES.

Luiz P. Carlos (((ô''ô))) (Comerciante)

Moramos na Barra da Tijuca num CONDOCURRAL sinto-me COAGIDO a votar em Cesar Maia, Eider Dantas, Solange e Paes. O nosso Presidente-AM, promoveu uma festança para Eider e Cesar nas dependências da associação regada comidas e bebidas caríssimas com o dinheiro da comunidade para promove-los cidadãos honorários da comunidade, e pedir votos. Quem se rebela contra esse esquema Miliciano de CURRAL ELEITORAL sofre aqui dentro.

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