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Legalidade do lote

Condomínio não deve ser visto como loteamento irregular

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Ou seja, aprova-se uma legislação ilegal, bem de acordo com a tradição nacional de aplicação da lei de acordo com as circunstâncias e o interesse dos donos do poder.”[6]

A posição que defende a ilegalidade dos “condomínios fechados” está sustentada na inexistência de previsão na Lei 6.766/79 para que possa ser feito o fechamento do loteamento, assim como as leis e normas administrativas municipais que prevejam a exclusividade para utilização de áreas públicas desse loteamento seriam inconstitucionais, por ferir o princípio da isonomia e da liberdade de ir e vir, agredindo o planejamento urbano que depende da integração do loteamento à cidade.[7]

A questão é polêmica, mas os “condomínios fechados” são uma realidade constatável por qualquer pessoa, especialmente nas médias e grandes cidades. Há precedentes de tribunais estaduais favoráveis à constitucionalidade de leis municipais autorizando a criação de “condomínios fechados”, ou seja, loteamentos cercados ou murados e com controle de acesso.[8]

Sem entrar no mérito dessa discussão, a pessoa que pretender adquirir um lote ou uma casa em um “condomínio fechado” deve verificar se há lei municipal ou ato administrativo regulando ou concedendo a propriedade ou qualquer direito ao uso privativo das vias internas do condomínio (primeira e segunda posições) ou se está diante de um condomínio de casas, regido pela Lei 4.591/64, como ocorre com qualquer edifício de apartamentos (terceira posição).

É preciso consultar o cartório de registro de imóveis. Também é interessante observar se existe alguma ação judicial contra o “condomínio fechado” ou contra a associação de moradores que o administra, com base na alegação de violação do artigo 22 da Lei 6.766/79 (quarta posição). Às vezes os loteadores, por ocasião do início do empreendimento, dizem que o condomínio será “fechado”, mas não têm qualquer amparo legal para tanto e o comprador, ao final, descobre que adquiriu um lote comum. Muitas vezes a empresa loteadora e os próprios adquirentes dos lotes optam por manter as vias internas do loteamento sob propriedade do município, de modo que os custos de vários serviços (iluminação pública, coleta de lixo, limpeza das ruas e calçadas etc) sejam mantidos e custeados pelo Poder Público, mas cercam o loteamento e implantam controle de acesso.

Pode-se sustentar que há uma maior segurança jurídica quando a formatação utilizada para o “condomínio fechado” é a da Lei 4.591/64.[9] Mas mesmo nessa hipótese há possibilidade de ser entendido que o “condomínio de casas” (artigo 8º da Lei 4.591/64) é um loteamento disfarçado (Lei 6.766/79).[10] O mais seguro juridicamente parece ser o condomínio de casas de pequenas proporções, de acordo com interpretação restritiva do art. 8º da Lei nº 4.591/64.

Essa matéria será modificada, caso seja aprovado o Projeto de Lei 3.057, de 2000, na forma do substitutivo da Comissão Especial (publicado no Diário da Câmara dos Deputados de 20/02/2008), ora em tramitação na Câmara dos Deputados. Essa proposta legislativa expressamente prevê a possibilidade, em certos casos, da criação de “condomínios fechados”, nominados de condomínios urbanísticos,[11] e também regula a possibilidade de instalação de controle de acesso em loteamentos para fins urbanos.[12]

Deve o comprador verificar quais são as normas de utilização do lote, pois podem existir vários tipos de restrições decorrentes da legislação municipal ou de convenções de condomínio (ex. proibição de construção de muros, exigência de “recuo” mínimo para as edificações, proibição de construção de casas de madeira etc). A convenção de condomínio não precisa estar registrada para ser válida, de acordo com a orientação da jurisprudência atual,[13] embora exista precedente no sentido de que, na ausência do registro, ela não obrigaria pessoas que não participaram da sua elaboração,[14] assim como se pode sustentar que a convenção de condomínio somente é válida como tal na hipótese do artigo 8º da Lei 4.591/64.

A questão da legalidade ou ilegalidade do “condomínio fechado” (na verdade, da edificação de muros ou cercas ao redor do loteamento, utilização privada das vias internas e implantação de controle de acesso) não se confunde com a questão do chamado “condomínio irregular”,[15] que não tem sequer registro válido do parcelamento no cartório imobiliário, embora possa existir um “condomínio irregular fechado”, ou seja, um loteamento irregular cercado ou murado e com controle de acesso.


 

[1] A respeito da existência de personalidade jurídica do condomínio, do conceito de pessoa formal e do regime jurídico das associações, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Direito de empresa – teoria da empresa e direito societário. São Paulo: Atlas, 2007, pp. 199-208 e 215-221.

[2] LOBO JÚNIO, Helio. Loteamento fechado. Boletim do IRIB em revista, São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, nº 304, p. 6, set. 2002.

[3] SILVA FILHO, Elvino. Loteamento fechado e condomínio deitado. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo: Revista dos Tribunais, nº 14, jul./dez. 1984.

[4] Vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 210-211.

[5] FREITAS, José Carlos. Da legalidade dos loteamentos fechados. Boletim do IRIB em revista, São Paulo: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, nº 304, p. 14, set. 2002.

[6] MARICATO, Ermínia. O nó da terra. Piauí 21, ano 2, p. 35, jun. 2008.

[7] ALVES, Sonia Marilda Peres. “Loteamentos fechados” nas grandes cidades: a produção da ilegalidade por atores revestidos de poder social, econômico e político. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo: Revista dos Tribunais, nº 64, ano 31, jan./jun. 2008, p. 99-100.

[8] O TJRS, por ocasião do julgamento, em 2-10-2006, da ADIn nº  70014703193, afirmou a constitucionalidade dos arts. 38 a 48 da Lei Complementar nº 246/2005, do Município de Caxias do Sul, que estabelecem a possibilidade de loteamentos fechados, definidos como “o loteamento cuja delimitação no todo ou em parte de seu perímetro é marcada por muro, cerca, grade, mantendo controle ao acesso dos lotes”.

Em sentido semelhante, o TJSP, por ocasião do julgamento, em 5-2-2003, da ADIn nº 65.051.0/8, julgou constitucional a Lei n° 8.736/96, do Município de Campinas, que confere poderes ao Prefeito para autorizar o fechamento do tráfego de veículos nas ruas de loteamentos residenciais fechados, por meio de decreto, e trespassar àqueles que se beneficiarem com a adoção dessa medida a responsabilidade pela construção do portarias, limpeza, conservação das ruas e realização de serviços de coleta de lixo, regulamentando as condições de acesso, fiscalizando o uso do solo, além de permitir a desafetação de áreas verdes e institucionais.

[9] Nesse sentido: “não existe loteamento do tipo condomínio fechado. Loteamento é empreendimento em que o proprietário, depois de cumprir as exigências da lei (aprovação em órgãos da Prefeitura e do Estado), abre vias de circulação na gleba e a subdivide em lotes. As ruas passam para o domínio do Município, assim como as áreas institucionais exigidas pelo Poder Público. Os lotes são alienados e os adquirentes tornam-se seus proprietários exclusivos. Já o condomínio é de empreendimento em que o proprietário (ou o incorporador) vende partes ideais do terreno e constrói edifícios de apartamentos ou casas (as unidades autônomas). Essas unidades ligam-se a partes ideais do terreno e o adquirente tem direito a uma área de uso exclusivo e às áreas comuns do condomínio. Loteamento não pode ser condomínio e vice-versa, por isso há que se ter muita precaução na compra de terrenos.

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 é advogado e autor dos livros Direito de Empresa e Compra de Imóveis (Ed. Atlas).

Revista Consultor Jurídico, 7 de fevereiro de 2009, 10h33

Comentários de leitores

3 comentários

CONDOMINIO REGULAR E LEGAL.

Luiz P. Carlos (((ô''ô))) (Comerciante)

Essa matéria é muito boa e bastante orientadora, pçosto que no rio de janeiro, especificamente na Barra da Tijuca, como sendo um Bairro relativamente novo, cresceu sob o dominio politico de um neo-socialista e perigoso.
No caso, onde moramos, não é um LOTE pertencente a uma CONSTRUTORA que dentro do seu dominio criou uma estrutura condominial. Apenas construiu oito unidades de 20 andares cada, e vendeu unitariamente os outros lotes que lher pertenciam legitimamente(?).
Nesta area, existe um ESCOLA MUNICIPAL outra particular mais dois shopping.
Num dado momento, dos anos 80, o alcaide que era "sindico Geral" nesta comunidade, regulou algumas normas e sentiu-se funddamnetado para cercar e limitar o fluxo de pessoas mediante revistas pessoais, etc. Criou normas de transito particulares, pintou o asfalto e colocou placas de permissão de vagas, cercou a area com apenas duas saidas, que não dão conta, e vez por outra chamam a Guarda Municipal para multar os veiculos que não obedecem as leis impostas pela tal administração.
Um verdadeiro feudo, que se alastrou pelo RJ, e deu origem inclusive as milicias armadas nesses empreendimentos, tornando prisioneiros politicos à comunidade que vive em regime de CURRAL ELEITORAL.
Não sou contra condominios, apenas não consigo aceitar as distorções. Algumas vezes até virando esconderijo de delinquentes abastados e intocaveis.

BENS PUBLICOS !

Luiz P. Carlos (((ô''ô))) (Comerciante)

Bens públicos têm como característica essencial a impossibilidade de limitar o seu uso àqueles que pagam por ele.

PENA QUE AS INTENÇÕES SÃO AS PIORES.

Luiz P. Carlos (((ô''ô))) (Comerciante)

Moramos na Barra da Tijuca num CONDOCURRAL sinto-me COAGIDO a votar em Cesar Maia, Eider Dantas, Solange e Paes. O nosso Presidente-AM, promoveu uma festança para Eider e Cesar nas dependências da associação regada comidas e bebidas caríssimas com o dinheiro da comunidade para promove-los cidadãos honorários da comunidade, e pedir votos. Quem se rebela contra esse esquema Miliciano de CURRAL ELEITORAL sofre aqui dentro.

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