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Paradoxo da Corte

Possuidor indireto é legitimado a opor embargos de terceiro

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Tenho como certo que um dos desafios mais importantes e ao mesmo tempo mais difíceis do exercício da judicatura é o de interpretar a lei e os precedentes judiciais diante de situações novas, que exigem sabedoria e ponderação.

Merece todo elogio, pois, recente acórdão unânime da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.861.025, da relatoria da ministra Nancy Andrighi.

Como é sabido, a teor do artigo 674 do vigente Código de Processo Civil, o terceiro pode opor embargos, quando sofrer constrição judicial sobre bem que possua. Desse modo, a prova da posse constitui pressuposto para o ajuizamento dos embargos de terceiro.

Daí, o enunciado da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. Isso significa que na petição inicial dos embargos de terceiro, o embargante deve fazer prova sumária de sua posse ou de seu domínio e da qualidade de terceiro, apresentando documentos e, se caso, rol de testemunhas.

Os embargos de terceiro consubstanciam destarte o mecanismo processual adequado àquele que, não sendo parte no processo, tenha por propósito afastara contrição judicial que recaia sobre o bem do qual seja titular ouque exerça a correlata posse (STJ, 3ª Turma, REsp 1.743.088, relator mininistro Marco Aurélio Bellizze, DJe 22.03.2019).

Cumpre salientar, em primeiro lugar, que a posse admite classificação em direta e indireta. Por conseguinte, a defesa da posse pode ser efetivada tanto pelo possuidor direto (locatário, por exemplo), quanto pelo possuidor indireto (locador). O mesmo ocorre em relação ao usufrutuário e ao compromissário comprador, que ostentam legitimidade ativa para opor embargos de terceiro.

Importa assim frisar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de reconhecer legitimidade ao promitente comprador de imóvel para aforar embargos de terceiro e proteger a posse direta, ou mesmo indireta, contra a penhora, ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário.

É exatamente essa a tese sufragada, em conformidade com o supra referido verbete sumulado, no julgamento do Recurso Especial 1.809.548, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva: “Embargos de terceiro opostos por adquirente de direitos hereditários sobre imóvel pertencente a espólio, cedidos a terceiros antes de ultimada a partilha com a anuência daquelas que se apresentavam como únicas herdeiras, a despeito do reconhecimento de outros dois sucessores por sentença proferida em ação de investigação de paternidade cumulada com petição de herança... Admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que desprovido do registro, entendimento que também deve ser aplicado na hipótese em que a posse é defendida com base em instrumento público de cessão de direitos hereditários”.

Todavia, a praxe revela que, em algumas situações, torna-se necessário ao julgador ampliar a mens legis para que a tutela jurisdicional possa ser concedida de forma adequada.

Com efeito, verifica-se que na mencionada hipótese submetida a julgamento pela 3ª Turma (REsp 1.861.025), o embargante, promitente comprador de imóvel na planta, ainda não havia sido imitido na posse do bem adquirido de uma determinada construtora, porque o edifício encontrava-se em construção. Tampouco tinha o compromisso de compra e venda registrado.

Sucede que a construtora, promitente vendedora, fora derrotada em ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos. Na fase do respectivo cumprimento de sentença, aquela unidade, anteriormente prometida à venda e já quitada, foi penhorada.

O compromissário comprador, visando então a afastar a constrição, opôs embargos de terceiro, com fundamento na posse.

A sentença de primeiro grau extinguiu o processo, reconhecendo a improcedência do pedido deduzido pelo comprador embargante, uma vez que ele não produzira prova da posse. Contudo, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou a sentença, para admitir a procedência da pretensão formulada nos embargos de terceiro.

Interposto recurso especial pelo credor recorrente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, improvendo a impugnação,prestigiou o acórdão recorrido, mantendo a desconstituição da penhora que havia recaído sobre o imóvel compromissado,mas que ainda não havia sido entregue pela construtora.E isso porque, diante do contexto retratado nos autos, era mesmo impossível que o embargante exercesse posse direta sobre unidade em construção.

Pois bem, ao julgar o mencionado Recurso Especial 1.861.025, o voto condutor da ministra Nancy Andrighi, esclareceu que a controvérsia sob apreciação da 3ª Turma, na verdade, suplanta a questão do registro da promessa de compra e venda como pressuposto para a oposição dos embargos de terceiro, visto que, a rigor, o fulcro da questão é a necessidade ou não de estar o comprador na posse do imóvel depois de pagar o preço ajustado.

E isso, porque, no caso concreto, a recorrente argumentou que, além da ausência de registro do compromisso,também era descabido o ajuizamento de embargos de terceiro por alguém que não comprovou ser possuidor.

Na verdade, como acima esclarecido, o imóvel só não estava na posse do embargante porque o prédio ainda estava em construção. Todavia – observou a ministra relatora –, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas “deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro”.

Tal entendimento, como se observa, amplia de forma coerente o âmbito de incidência da regra do artigo 674 do Código de Processo Civil, bem como do enunciado da Súmula 84/STJ.

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 é sócio do Tucci Advogados Associados; ex-Presidente da AASP; professor titular sênior da Faculdade de Direito da USP; e membro da Academia Brasileira de Letras Jurídicas.

Revista Consultor Jurídico, 8 de setembro de 2020, 8h05

Comentários de leitores

8 comentários

Decisão “contra legem” (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Não posso concordar com essa decisão do STJ, nem com o acórdão proferido pelo TJDF. O desacerto decorre de a lei prever de modo diferente. Abaixo apresento o argumento fundado exclusivamente nas disposições legais, escritas em bom vernáculo, que são endereçadas a todas as pessoas para que estas orientem suas condutas de acordo com o quanto prescreve a lei, uma vez que “ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece” (LINDB, art. 3º) e “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” (CF, art. 5º, II).
Com efeito, malgrado se trate de relação consumerista (compromisso de compra e venda de imóvel novo) entabulada entre o promitente comprador (consumidor) e a promitente vendedora (a construtora fornecedora), não se pode negar que as disposições do Código Civil têm aplicabilidade supletiva, isto é, incidem naquilo que não está disciplinado pelo Código de Defesa do Consumidor.
No caso noticiado, há duas questões cardiais a serem resolvidas. A primeira, de ordem processual, atina com a legitimidade para a propositura dos embargos de terceiro. A segunda, de direito material, diz respeito a investigar se o direito do promitente comprador é melhor do que o direito do credor que obteve a constrição de bem da propriedade do vendedor, bem este prometido à venda ainda não concretizada em conformidade com as prescrições legais, do que se pode, desde já, afirmar, ainda não aperfeiçoada.
(continua)…

Decisão “contra legem” (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)…
A questão processual se resolve por aplicação do próprio art. 674 do CPC, segundo o qual “Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua OU SOBRE OS QUAIS TENHA DIREITO INCOMPATÍVEL COM O ATO CONSTRITIVO, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro” (maiúsculas por minha conta para destacar o texto que interessa à análise).
A conclusão que se pode extrair da leitura do art. 674 do CPC é que os embargos de terceiro podem ser propostos, isto é, tem legitimidade para propô-los aquele que, mesmo sem ser possuidor do imóvel ou proprietário (o § 1º do art. 674 do CPC admite os embargos de terceiro pelo proprietário também), seja titular de direitos incompatíveis com o ato constritivo. Trata-se, portanto, de questão de legitimidade para a ação que se resolve em favor do promitente comprador titular dos direitos de aquisição do imóvel objeto da constrição.
Outra questão, essa de direito material que condiciona o desfecho dos embargos de terceiro, é saber se o direito de que o promitente comprador é titular tem força suficiente para prevalecer sobre o direito do credor do vendedor, este ainda proprietário do imóvel, que constitui o fundamento legal da constrição.
Se de um lado a titularidade do direito de aquisição se mostra incompatível “primo ictu oculi” com o ato de constrição do imóvel objeto do contrato de compra e venda, de outro, força é convir que a propriedade só se adquire com o registro do título aquisitivo no registro imobiliário (CCb, art. 1.245) e a posse é matéria de fato, e nessa condição requer a real existência do bem, do contrário, não há base empírica para a posse se concretizar.
(continua)…

Decisão “contra legem” (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

3(continuação)…
Então, a tensão que se estabelece é a seguinte: o contrato de compra e venda não registrado possui realidade? Ou seja, constitui-se em direito real com sequela?
A mim parece que a resposta é desenganada e tecnicamente negativa. A não ser assim, nega-se vigência aos preceitos contidos nos arts. 1.225, VII, combinado com o art. 1.227, do Código Civil e ao art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964. Este último dispositivo é de suma relavância para dirimir a questão, à medida que estabelece que “Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra”.
Ou seja, a oponibilidade, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra, a fortiori durante esta, só se opera se o contrato de compra e venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, estive registrado no registro imobiliário.
O registro é, portanto, condição necessária e “sine qua non” para revestir a avença com o tegumento da realidade e, consequentemente, de oponibilidade “erga omnes”.
O promitente comprador tem o direito de levar seu contrato a registro no registro imobiliário e, com isso, revesti-lo de realidade, para recobri-lo com o apanágio de direito real provido de sequela, e só não poderá opor seu título nas hipóteses de aquisição por força da usucapião.
(continua)…

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