Com ação revisional de contrato, imóvel não pode ser leiloado

O mutuário que tem ação revisional de contrato de financiamento imobiliário tramitando na Justiça não pode ter seu imóvel leiloado pelo banco. Com este entendimento, o Superior Tribunal Justiça invalidou a execução hipotecária do imóvel de uma mutuária de São Paulo, que está com ação de revisão de contrato na Justiça.

“Fixa-se o entendimento mais recente da 4ª Turma em atribuir à ação revisional do contrato o mesmo efeito de embargos à execução, de sorte que, após garantido o juízo pela penhora, deve ser suspensa a cobrança até o julgamento do mérito da primeira”, esclarece o ministro Humberto Gomes de Barros citando decisão do ministro Aldir Passarinho, também do STJ.

De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Amauri Bellini, a decisão, que foi contra o banco Itaú, põe fim a um grande problema para os mutuários. “A partir de agora, os bancos deverão pensar duas vezes antes de ingressar com ações de execuções hipotecárias se o mutuário já estiver discutindo o contrato na justiça”.

Para a entidade, os agentes financeiros em geral utilizam-se dessa prática para forçar o mutuário que esta discutindo judicialmente o seu contrato de financiamento a pagar o débito e, com isso, por fim à Ação de Revisão do contrato de financiamento.

Bellini informa que, normalmente, as ações de revisão contratual duram mais de oito anos. Com isso, os agentes financeiros aproveitam para entrar com a ação de execução hipotecária e conseguir retomar o imóvel muito antes de o mutuário obter qualquer resultado na Ação de Revisão.

“Os agentes financeiros utilizam-se de expediente reprovável onde, mesmo tendo conhecimento da Ação Revisional, ajuizam a Execução Hipotecária, pois sabem que o procedimento é mais rápido. Assim, impõem ao mutuário duas alternativas: fazer um acordo com nos moldes que o banco determina, ou enfrentar o procedimento executório”, salienta Bellini.

Segundo o consultor jurídico da ABMH, a defesa neste tipo de execução é o pagamento ou a comprovação dele. Sem isso, o imóvel do mutuário é penhorado. Porém, há a possibilidade de oferecer embargos à execução. Assim, a execução será suspensa até o julgamento dos embargos.

Associação acredita que, com decisão do STJ, a tendência é que os agentes financeiros não ingressem com a execução hipotecária se o mutuário já estiver discutindo judicialmente o seu financiamento, pois saberão que a mesma não terá êxito e, sim, gastos.

“Isso trará mais tranqüilidade aos mutuários e também irá favorecer o próprio poder judiciário, que terá menos ações tratando do mesmo assunto”, defende Bellini.

Leia a decisão

RELATOR: MINISTRO HUMBERTO GOMES DE BARROS

AGRAVANTE: ELBA GOMIDE MOCHEL

ADVOGADO: MIGUEL BELLINI NETO E OUTROS

AGRAVADO: BANCO ITAÚ S/A

ADVOGADO: LUCIANA CAVALCANTE URZE E OUTROS

DECISÃO

Recurso especial (alínea “c”) desafia acórdão assim ementado:

“Agravo de Instrumento – Ação de execução hipotecária – Instrumento particular de venda e compra de imóvel, com garantia hipotecária – Aforamento anterior de ação de revisão contratual c.c. repetição de indébito – Título executivo extrajudicial não descaracterizado – Objeção de pré-executividade rejeitada – Existência de conexão que será apreciada em sede de embargos – Recurso não provido.” (fl. 76)

A recorrente, ora agravante, aponta divergência jurisprudencial. Insurge-se contra a impossibilidade de suspensão da execução hipotecária em caso de pendência de julgamento em ação de revisão contratual anteriormente ajuizada.

DECIDO:

Em caso semelhante o STJ pacificou entendimento no seguinte sentido:

“(…) I. Fixa-se o entendimento mais recente da 4ª Turma em atribuir à ação revisional do contrato o mesmo efeito de embargos à execução, de sorte que, após garantido o juízo pela penhora, deve ser suspensa a cobrança até o julgamento do mérito da primeira. II. Caso, todavia, em que oposta pela devedora exceção de pré-executividade para suscitar tal questão prejudicial, a execução deverá prosseguir até o aperfeiçoamento da aludida constrição, em garantia do juízo, suspendendo-se o feito, somente após a penhora. (…)”(REsp 610.286/PASSARINHO);

“Ação de execução de hipoteca. Ação de revisão de contrato. Realização da penhora do imóvel hipotecado. Precedentes da Corte. 1. Não pode o credor ser impedido de efetivar a penhora em execução hipotecária ajuizada nos termos da Lei nº 5.741/71, aberta ao credor a faculdade de opor embargos à execução com efeito suspensivo, nos termos da jurisprudência da Corte. A circunstância de ter o devedor ajuizado antes ação de revisão não tem o condão de impedir o credor de ingressar em Juízo para a satisfação do seu crédito. 2. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 537.278/DIREITO).

Provejo o agravo e dou parcial provimento ao recurso especial, para permitir que a execução hipotecária prossiga até o aperfeiçoamento da penhora, quando o feito deverá ser suspenso, pois garantido o juízo.

Brasília (DF), 1º de fevereiro de 2006.

MINISTRO HUMBERTO GOMES DE BARROS

Relator