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Contrato quitado

Com prestações pagas, mutuário tem direito a cédula hipotecária

Por 

“PARÁGRAFO QUARTO - Diante do contido no caput desta cláusula, ao presente financiamento não se aplicará o previsto na cláusula Décima Sétima.”

Como visto acima, o financiamento em discussão não tem a cobertura pelo FCVS, conforme se depreende da planilha de evolução do contrato (fl. 131).

Em síntese, a Cláusula Trigésima Nona do contrato de mútuo em alusão, prevê o resgate, pelo mutuário, no prazo de prorrogação (90 meses), do saldo residual existente ao término do prazo de amortização normal ajustado (180 meses), em prestações mensais e sucessivas, sendo a primeira recalculada a partir do referido saldo. Findo o prazo de prorrogação e ainda remanescendo saldo, de acordo com o Parágrafo Terceiro, o mutuário é obrigado a quitá-lo, integralmente, no prazo de 48 horas, sendo o pagamento integral do resíduo condição indispensável para a liberação da hipoteca que grava o imóvel. Ademais, consoante o Parágrafo Segundo, no prazo de prorrogação serão mantidas a taxa de juros, sistema de amortização, o CES, bem como os critérios de atualização dos encargos mensais e saldo devedor.

A questão deve ser enfrentada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, na esteira das correntes doutrinária e jurisprudencial que defendem que o contrato de mútuo habitacional encerra uma relação de consumo.

Dessa forma, tem-se que as estipulações contidas na Cláusula Trigésima Nona do Contrato de Mútuo em discussão, mostram-se excessivamente onerosas para o mutuário/promovente, diante da irrealizabilidade da liquidação do débito, com a conseqüente perda do imóvel, impondo-se um pronunciamento judicial no sentido de declarar a nulidade absoluta da referida cláusula.

Convém consignar, a propósito, que a nulidade da cláusula referida será conhecida e decidida tão-só como questão prejudicial, ex vi do art. 469, inciso III, do CPC.

Com efeito, dada a característica da nulidade (absoluta de pleno direito) e a contrariedade da cláusula abusiva à Lei nº 8.078/90, que é de ordem pública e interesse social, o magistrado tem o dever de se pronunciar de ofício, independentemente de alegação da parte a quem interessa.

Nesse sentido, o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), em seu art. 1º, estabelece que as normas que regulam as relações de consumo são de ordem pública e interesse social.

Por sua vez, o art. 51 do referido diploma legal prescreve: "Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: ( ... )IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; ( ... )"

E a própria norma do art. 51, no § 1º, define o que seja desvantagem exagerada:

"§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: (...) III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. ( ... )"

Diante das considerações supra, indubitavelmente a nulidade prevista no art. 51 do CDC é da espécie pleno iure. E assim, tratando-se de nulidade absoluta, é viável o conhecimento de ofício, nos termos do disposto no art. 166, VII c/c o art. 168, parágrafo único, ambos do novo Código Civil, in verbis:"Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: (...) VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir. Parágrafo único. “As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.”

Em acréscimo, é bom frisar que, dada a natureza jurídica do contrato de mútuo, o mutuário possui o direito subjetivo de ver extinta a sua dívida, uma vez adimplidas as prestações no prazo ajustado. Dessa forma, a cláusula que lhe imputa a responsabilidade pelo saldo residual existente ao término do contrato, como condição para ter a dívida quitada e obter a liberação da hipoteca, o coloca em desvantagem exagerada, por restringir direito fundamental inerente à natureza do contrato e ameaçar o equilíbrio contratual.

No caso em apreço, torna-se patente a inexeqüibilidade do contrato em sua feição original, tendendo o valor do saldo residual a um valor bem superior ao capital mutuado.

Diante desse fato, considerando a finalidade social do Sistema Financeiro de Habitação, cujo objetivo maior é propiciar condição de moradia própria à população menos favorecida, é de se presumir exagerada, por se mostrar excessivamente onerosa para o mutuário/consumidor, a estipulação contratual que lhe impõe a obrigação de arcar com um resíduo financeiro, ao término do prazo contratado, mesmo já tendo pago todas as prestações pactuadas. É de se destacar que, não raras vezes, o saldo residual supera o valor de avaliação do imóvel. E mesmo nessas situações, o mutuário é obrigado a refinanciar o resíduo com juros e correção. Sem dúvida, aludida cláusula é abusiva, devendo ser considerada como não escrita, ou seja, sem qualquer validade nem eficácia.

Na esteira desse entendimento, trago à colocação o seguinte aresto do TRF da 5ª Região:

"Ementa: ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. CLÁUSULA DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL. SUA OBSERVÂNCIA. CLÁUSULA DE RESÍDUO DO SALDO DEVEDOR. ABUSIVIDADE. ( ... ) 3. É abusiva, devendo ser reputada como não escrita, a cláusula que trata de impor ao mutuário, após o prazo da avença, o pagamento adicional de valores ditos residuais. Precedentes (AC 175.369-SE, Rel. Des. Juiz Francisco Cavalcanti, j. em 21.11.2000, P.M.). 4. Apelação improvida." (grifos nossos) (AC 149337-SE, Rel. p/ o acórdão Desembargador Federal Nereu Santos, j. em 19.06.2001, publ. em DJ de 02.01.2002).

Portanto, considerando que a Lei nº 8.078/90, em seu art. 51, V, inquina taxativamente de nulidade as cláusulas abusivas, é nula a Cláusula Trigésima Nona, bem como seus parágrafos, do presente contrato de financiamento.

III – DISPOSITIVO

Posto isso, julgo procedente em parte o pedido, declarando a nulidade da Cláusula Trigésima Nona do contrato em questão, restando, por conseguinte quitada a dívida do autor com as rés em relação ao referido contrato, não podendo mais nada lhe ser cobrado em relação ao mesmo, extinguindo o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 269, I, do CPC.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais restantes, bem como dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em R$ 300,00 (trezentos reais), nos termos do art. 20, § 4º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, expeçam-se dois alvarás: um para a CEF levantar os valores depositados à fl. 254, a título de honorários periciais, uma vez que a prova pericial não se realizou, e outro para o autor, no montante dos valores que vinha consignando em Juízo, por força da liminar deferida às fls. 57/59 dos autos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.




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Revista Consultor Jurídico, 25 de dezembro de 2006, 7h00

Comentários de leitores

3 comentários

Esses saldos devedores são uma AFRONTA... ao bo...

Dr. Tarcisio (Advogado Autônomo)

Esses saldos devedores são uma AFRONTA... ao bom senso e ao próprio direito dos mutuários que pagam suas dívidas mensalmente, mas que os banqueiros utilizam tais recursos apenas como "amortização de juros" da dívida. A questão é tão DANTESCA que dispensa comentários. Se for calculado os valores pagos por cada mutuário, paga-se quase 3 imóveis e ainda fica-se devendo mais 3 imóveis no tal "saldo residual".

A minha situação é parecida, também, quitei o m...

karla (Professor)

A minha situação é parecida, também, quitei o meu imóvel e no mês seguinte recebi uma prestação exorbitante referente ao saldo devedor. Entrei com uma ação de revisão de cálculos (banco Itaú), porém preciso fazer uma obra na casa e a prefeitura exige liberação hipotecária. Como devo proceder? O banco tem por obrigação me ceder a liberação hipotecária ou o nada opor? Caso o banco libere o nada opor, isso pode ser usado contra mim no momento da decisão final, na discussão do saldo devedor? Karla

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