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Opinião

STJ pode corrigir ilegalidade na cobrança de corretagem e taxa Sati

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Acompanhamos, com grande expectativa, o julgamento do Recurso Especial 1.551.956/SP que questiona a legalidade e validade de cláusulas contratuais que transferem ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati), além da prescrição da pretensão de restituição dos respectivos valores, temas estes que foram afetados em decisão do ministro Tarso Sanseverino de 16 de dezembro de 2015, com a expressa determinação de suspensão, em todo país, das ações que discutam tais questões de direito.

Sem dúvida, a decisão vem ao encontro do que dispõe o novo Código de Processo Civil, garantindo maior efetividade na análise do tema e a uniformização de decisões, evitando assim a proliferação de recursos e decisões desconexas em um país continental como o nosso.

Não obstante a adequada repercussão dada ao tema, observamos atônitos que, até mesmo na hipótese do consumidor dirigir-se ao stand de vendas do empreendimento, em verdadeira conduta abusiva, as construtoras repassam o ônus de remuneração do corretor responsável por realizar a suposta aproximação e concretizar o negócio, o que não reflete a realidade na maioria das ocasiões, tendo em vista que o próprio cliente visitou a equipe de vendas de plantão no empreendimento após publicidade, consulta na internet ou indicação de amigos e parentes.

Frise-se, por oportuno, que em muitas oportunidades o comprador sequer conhece as inúmeras pessoas hipoteticamente intermediadoras do negócio, bem como é obrigado a arcar com uma despesa que no mercado imobiliário é de responsabilidade do vendedor.

Vale ressaltar, por oportuno, que a taxa de corretagem só é devida quando se demonstra a atuação de um profissional (corretor) na realização do negócio jurídico, nos termos do artigo 722 e seguintes do Código Civil, o qual segundo disposição da Lei 6.530/78 tem como função precípua aproximar as partes (vendedor e comprador) e intermediar a comercialização imobiliária, o que torna evidente a conduta abusiva das Construtoras, o que deve ser veementemente combatido pelo Judiciário, sob pena de onerar-se ainda mais o consumidor em negociações desiguais.

Outro ponto que merece análise diz respeito à conhecida taxa Sati, importância esta que é imposta pelas construtoras ou suas incorporadoras sob justificativa de honorários profissionais relacionados a serviços jurídicos inerentes ao negócio, como redação do contrato, sem qualquer faculdade do consumidor quanto a contratação de um profissional da área jurídica, o que realça a prática de venda casada em indubitável violação da legislação consumerista.

Após análise mais detida da prática, identificamos a existência de um contrato de adesão onde o adquirente do imóvel é obrigado a aceitar a contratação do “serviço de assessoria”, o que inevitavelmente ocasionou a distribuição de inúmeras ações no Judiciário, tendo em vista que além de não ser esclarecida a natureza da taxa, as construtoras e incorporadoras optam por ocultar a quantia em um fluxo de pagamentos de parcelas onde o consumidor sequer constata a real natureza do valor.

Apesar da inegável ilegalidade de tais cláusulas contratuais, muito nos preocupa qual será o caminho do Superior Tribunal de Justiça na análise, pois  estamos diante de flagrante desrespeito com a legislação consumerista, buscando as construtoras o aumento de suas receitas alterando, inclusive, a própria natureza jurídica da corretagem e da assessoria técnica, que além de obrigatória privilegia apenas os grandes grupos imobiliários.

Em nossa opinião, portanto, temos a possibilidade, talvez única, de corrigir a ilegalidade de tais cláusulas que ainda integram a maioria dos contratos imobiliários, retomando assim as adequadas e coerentes decisões proferidas em grande maioria nos tribunais pátrios antes do reconhecimento da repercussão do tema.

 é especialista em Direito Empresarial, Processo Civil e advogado associado do escritório Lima e Takashima Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 14 de abril de 2016, 6h45

Comentários de leitores

2 comentários

Quid pro quo

Randal G Junior (Engenheiro)

O que o colega diz é que o trabalho de divulgação, criação de páginas web, distribuição de panfletos, anúncios e publicidades de qualquer sorte, assim como a decoração do stand de venda, recebimento do cliente, apresentação do produto, condições de venda, negociação, não são "trabalho" do corretor, que todo essas atividade não representam aproximação das partes, que o corretor deve trabalhar de graça e que o comprador "adivinha" quais imóveis estão à venda e assim como saber de pronto o contato do vendedor.
Uma vez caracterizado que em estado no stand, ou não, há sim uma prestação de serviço, vamos a segunda parte.
O comprador chega no stand e recebe a proposta de comprar o imóvel por 100. Aceita essa proposta a única coisa que o construtor faz é criar 2 contratos:
- Um de 94, entre o cliente e o construtor;
- e, Um de 6, entre o cliente e o corretor;
Apenas como uma forma simples de evitar a bitributação, uma vez que no lucro presumido, o construtor paga seus tributos baseado no faturamento, ou seja:
- Se faz um contrato de 100 e paga 6 ao corretor, pagará imposto sobre 100 e o corretor sobre 6;
- Se faz um contrato de 94 com o cliente, e um contrato de 6 diretamente entre o cliente e o corretor, o corretor continuará pagando tributos sobre 6 e a construtora pagará tributos sobre 94 e não 100.
Isso reflete diretamente no preço dos imóveis, simplório de pensamento quem pensa ao contrário.
O que acontece é que os caros colegas e os meritíssimos julgadores, não estão tendo uma visão completa do senário, mas apenas se atendo a uma visão restrita do ordenamento.

Interferência indevida

Marcos Alves Pintar (Advogado Autônomo - Previdenciária)

O acolhimento da tese veiculada no artigo implica em interferência indevida na atividade econômica pelo Estado, tornando impossível o cálculo empresarial e semeando a insegurança jurídica. Nos últimos anos, a massa da população brasileira se lançou em uma atividade insana, claramente patológica, tendente a comprar imóveis em valores absurdamente elevados. Nesse oba-oba, nem o Estado nem o próprio poder econômico se preocuparam em incentivar o consumidor a usar o cérebro. Assim, muitos assinaram qualquer contrato que foi posto diante, sem ler ou se preocupar como seria feito o cumprimento. Depois, correram todos ao Judiciário (e vão correr mais ainda na medida em que os imóveis agora despencam de preço) com uma série de mimimi que deveria ser analisado e discutido, inclusive com a assistência de um advogado especializado, antes da assinatura do contrato. Tudo errado. Em nenhum país minimamente civilizado se permite que as pessoas em massa assinem contratos no valor de 300 ou 500 mil reais para no minuto seguinte correrem ao Judiciário para dizer que "não sabiam" das cláusulas e seus efeitos. O Judiciário, fonte permanente de problemas para a República devido aos julgamentos conforme a consciência, deve refutar essas pretensões, e indicar aos postulantes o caminho utilizado em todos os países civilizados do mundo: refletir antes de fazer negócio; buscar assistência de advogado; recusar o negócio se as cláusulas do contrato não forem boas; ter vergonha na cara e um mínimo de compostura em relações transacionais.

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