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Dinheiro de volta

Cyrela terá de indenizar por não cumprir contrato

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Por não cumprir prazo de entrega de imóvel, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, deu parecer, parcialmente, favorável a Marcelo Cortes Melleu e Mônica de Figueiredo Melleu em ação que pedia a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. O juiz, Antônio Aurélio Duarte, condenou a Plarcon Cyrela Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda., a devolver os valores pagos, corrigidos, além de indenização por danos morais aos reclamantes. Além disso, o juiz também aplicou multa por equidade de 2% sobre o valor total do contrato à construtora.

De acordo com o advogado do casal, Alexandre Carneiro de Freitas, a multa por equidade, geralmente, beneficia exclusivamente a construtora, pois nos contratos imobiliários de construção padrão, a multa só é aplicada quando há falta de pagamento pela parte contratante. “E neste caso a decisão do juiz de aplicar à construtora essa multa foi muito importante, pois mostra que as empresas não podem ser beneficiadas por essa multa”.

Os contratantes adquiriram junto à Cyrela um apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, no condomínio Riserva Uno, no valor de R$ 2,6 milhões. O valor que a construtora deve reembolsar os compradores é de R$ 997,5 mil, referente às parcelas pagas, corrigidos pela tabela da Corregedoria e mais acréscimo de 1% ao mês.

Os contratantes ajuizaram, em primeira instância, ação ordinária de rescisão de contrato de compra e venda, ressarcimento e indenização por danos morais contra a Cyrela, alegando que firmaram contrato de compra e venda de unidade de terreno e acessão imobiliária com a construtora, mas a mesma não cumpriu o prazo para entrega do imóvel.

Segundo Marcelo e Mônica, no contrato o prazo para conclusão da obra e expedição do habite-se estava fixado para o mês de dezembro de 2008, prorrogável por mais 180 dias. No entanto, até o momento os compradores não receberam a chave do imóvel porque a construção do mesmo ainda não foi concluída.

Diante da ação, a Cyrela imepetrou agravo de instrumento alegando a incapacidade da ação por falta de documentação, que seja prova dos danos materiais. Alega também a incompetência do juízo por existir no contrato, cláusula 47, compromisso arbitral. Além disso, a Cyrela sustenta que no mérito é irretratável a promessa de compra e venda não podendo, assim, haver a rescisão de contrato. Defende que não cabe aos autores da ação a devolução integral do montante já pago, pois há cláusula no contrato que veda essa prática. Finaliza sua defesa argumentando que não existem quaisquer danos morais e materiais e além da não comprovação dos lucros cessantes. No entanto, o juízo rejeitou o agravo.

Segundo Duarte, ficar diante da hipótese de análise de nulidade de uma cláusula contratual requer apreciação global do contrato, para detectar se de alguma forma o proceder de uma das partes - deliberando ou não - frusta as expectativas contratuais, abusando da confiança depositada. As possibilidades de nulidade tem seu rol exemplificativo no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Decisão

De acordo com o juiz, como todo negócio jurídico, o contrato se funda em princípios que visam garantir não somente sua formação, mas também sua execução, proteção e finalidade. Dentre esses princípios é possível citar o Principio da Boa Fé, que diz que as partes deverão agir de forma correta a fim de alcançarem de forma transparente os objetivos traçados quando firmaram contrato.

Dessa forma, Duarte julgou parcialmente procedente os pedidos dos autores, na forma do artigo 269, inciso I do CPC, determinando a rescisão do contrato de incorporação e promessa de compra e venda de terreno e acessão de unidade imobiliária celebrado entre os contratantes e o contratado. Condena a construtora, a devolução de R$ 997,5 mil referentes as prestações pagas até o momento, a serem corrigidos pela tabela da Corregedoria e acrescidos de juros de 1% ao mês, devidos de cada vencimento e valor pago.

Decidiu também que a Cyrela deve pagar de R$ 25 mil, em relação aos danos morais causados, a serem, também, corrigidos pela tabela da Corregedoria e acrescidos de juros de 1% ao mês, devidos desde o arbitramento. Condena a construtora ao pagamento da multa por equidade de 2% sobre o valor do contrato prevista na cláusula 14 do mesmo, que deve ser corrigido pela tabela da Corregedoria e acrescidos de juros de 1% ao mês.

Confirma a antecipação dos efeitos da tutela para manter suspensa qualquer cobrança relativa ao contrato celebrado, no momento rescindido. O juiz determina que a Cyrela arque com todas as custas do processo, bem como dos honorários advocatícios fixados, pelo juiz, em 10% sobre o valor total da condenação.

Duarte rejeitou o pedido dos autores da condenação da empresa em lucros cessantes, uma vez que não foi comprovado nos autos.

Clique aqui para ler a decisão.

 é repórter da revista Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico, 29 de maio de 2010, 8h18

Comentários de leitores

8 comentários

Errado! Esse desejo de arbitrariedade é que é papo mole. (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

O argumento empregado pelo comentarista Iorio, sedizente juiz federal de 1ª instância é o exemplo clássico de como juízes têm sido arbitrários no Brasil, fazendo o que querem, menos aplicando a lei. Conversa mole é dizer que a Lei 4.591/1964 não se concilia com o CDC. Se a Lei de Incorporações não fosse atual, deveria ter sido revogada. Mas nem o Código Civil de 2002, que disciplinou o condomínio edilício, nem a Lei 10.931/2004, a revogaram no que concerne à disciplina da incorporação imobiliária. Por que será?
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Até consinto que algumas normas da lei especial anterior possam ser derrogadas por dispositivos inseridos em lei geral posterior em razão da especificidade da matéria que tratam. Isso, contudo, é pontual. Não se estende para todas as demais regras da Lei de Incorporações e com certeza não à norma que disciplina a excludente de responsabilidade objetiva da incorporadora, consistente no rompimento do nexo eitológico, a qual está em perfeita harmonia com o CDC e com a função social do contrato de incorporação imobiliária porque tem em mira um escopo maior: a coletividade dos adquirentes.
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No caso, o comentarista atola seu argumento em sofismas. Para começar emprega dois famosos que todos os que cultivam a boa razão conhecem. Refiro-me aos sofismas da falsa analogia e da generalização apressada ou acidente convertido.
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Sim, utiliza o fato de «a multa fixada em benefício de apenas uma das partes, irretratabilidade absoluta do contrato, e imposição de arbitragem», situações essas disciplinadas pela Lei de Incorporações, serem incompatíveis com o sistema e até mesmo com normas expressas do CDC para alargar esse âmbito para situações que em nada contrariam o CDC.
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Errado! Esse desejo de arbitrariedade é que é papo mole. (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

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Assenta seu entendimento e quiçá suas decisões judiciais numa presunção. E das fracas: «praesumptio ex homine» de que quem compra um apartamento, e no caso trata-se de um imóvel de luxo, cujo valor na planta foi de R$ 2,8 milhões, o faz ou para morar ou para alugar. Não cogitou de outras possibilidades, como por exemplo, de investimento puro ou especulação ou alocação de reserva líquida, etc.
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Depois lança outro exemplo típico de argumento sofístico. Dessa feita recorre ao argumento de autoridade conjugado com uma espécie de argumento «ad misericordiam» implícito, com o argumento «ad populum», o argumento do «rótulo odiosos» e, mais uma instância da generalização apressada, quando menciona que «[q]ualquer pessoal NORMAL que tenha investido todo seu dinheiro num elefante branco desses ficari (sic) seriamente preocupada se o elefante demorasse um, dois, três meses a ser parido, e ajuizaria ação imediatamente após o decurso de quatro meses de atraso para tentar salvar o patrimônio investido no que se anuncia como uma grande furada. Irretratabilidade do contrato tem limite, e o limite é o respeito ao consumidor.»
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Esquece-se, por exemplo, da função social do contrato de incorporação imobiliária, que deve levar em conta não apenas um único condômino, mas todos os adquirentes. É por isso que a lei valoriza a figura da Comissão de Representantes, cujos membros são eleitos entre os contratantes e tem poderes de representação «ex lege», podendo, até mesmo, alienar o imóvel do adquirente remisso em nome dele para não prejudicar os demais.
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Errado! Esse desejo de arbitrariedade é que é papo mole. (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

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É evidente que se o atraso da obra é injustificado, não incide a regra excludente prevista na lei. Porém, se há justificativa e anuência da Comissão de Representantes ao novo cronograma, essa aquiescência, por força do instituto da representação (conceito jurídico que inspirou as normas gerais contidas no CCb que os juízes deveriam conhecer e aplicar), então, falta a qualquer adquirente justa causa para pedir a rescisão e indenização em razão do atraso, pois ele foi um dos que autorizou o novo cronograma por meio de sua representante LEGAL, a Comissão. E até que o ato da Comissão seja revogado pela maioria absoluta dos adquirentes reunidos em assembleia, será válido e eficaz.
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A não ser assim, deve-se responder à seguinte indagação: para que serve a lei? Por qual motivo o povo brasileiro deve continuar a sustentar um Congresso Nacional com um orçamento multibilionário anual, se os juízes não só não aplicam a lei, mas não medem esforços para contorná-la editando as regras que lhes aprouver? E, finalmente, de que vale um juiz prestar juramento de cumprir a lei e a Constituição ao ser empossado no cargo, se depois que toma posse passe a descumprir esse compromisso, deixando claro que aquele juramento foi falso?
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(CONTINUA)...

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