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Contas divididas

Sociedade entre loja e shopping center reduz Cofins

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Há não muito tempo, os proprietários e os gestores de shopping centers sofreram uma derrota no Superior Tribunal de Justiça em relação à tese de não incidência da Cofins sobre suas receitas locativas derivadas do faturamento dos lojistas.

O entendimento expresso pelo STJ foi o de que os proprietários e administradores dos shoppings recebem como locadores, e não como sócios dos lojistas, o que está correto. Por isso não há que se falar em incidência dupla da Cofins, pois que esta, no circuito de relações econômicas credores/devedores, é sempre cumulativa, salvo as hipóteses legais onde, com alíquota maior, a lei admite créditos do mesmo tributo contido em insumos e matérias-primas.

Figuramos, contudo, uma outra arquitetura negocial em shopping centers, onde o que seus proprietários e gestores vão celebrar não são ajustes de locação imobiliária, mas sim contratos de sociedade em conta de participação com cada lojista.

Assim, como admitido expressamente nos artigos 991 e seguintes do Código Civil, o lojista será, em cada caso, o sócio ostensivo, e os proprietários e/ou gestores, os sócios participantes.

O objeto da conta de participação será a exploração de determinado comércio naquela loja vertendo o sócio ostensivo os recursos necessários à sua montagem e operação, e os sócios participantes, a posse e o uso do local, mais os custos de gestão geral do prédio etc. Estes últimos vão receber uma fração do faturamento bruto/líquido a título de lucros com ou sem piso mínimo.

Neste passo, a incidência da Cofins vai se dar como prevê a lei fiscal, separadamente sobre as receitas gerais do empreendimento, contabilizadas à parte pelo sócio ostensivo, sem haver uma tributação cumulativa da Cofins, pois sobre os lucros atribuídos a cada sócio não incide o tributo, como de resto já consolidado na Solução de Consulta 1 da Receita Federal, publicada em 17 de janeiro de 2005.

Aqui, nem se poderia invocar a “cláusula geral anti-elisiva” do artigo 116, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, já que em um empreendimento deste tipo a opção das partes por não acertarem uma locação, optando por um vínculo associativo claro e contido previsto em lei, há de ser respeitada, e os efeitos fiscais benéficos que a lei confere às sociedades deste tipo — tributação sobre resultados gerais do empreendimento societário e não sobre os lucros de seus sócios — também decorrem da lei.

Afinal, a relação entre um shopping center, ou centro de compras, é bem diferente daquela entre um proprietário de imóvel e seu locatário. Ali, há muito mais do que uma cessão de posse, como é o centro do vínculo locativo. Há um projeto de empreendimento mais amplo, que promova as vendas no local.

Não haverá nada de estranho ou artificial em acertar sociedades despersonalizadas, como a conta de participação, regendo aquele vínculo proprietário/comerciante. Com essa opção, economiza-se uma incidência dupla da Cofins em cada operação mensal lojista/shopping.

Resta o problema, entre as partes, das garantias possessórias próprias às relações locativas, que aqui desapareceriam. Mas é claro, sendo matéria de Direito privado, a posse do lojista pontual e correto e seu fundo de comércio pode ser objeto de asseguração contratual no instrumento da sociedade em conta de participação, garantindo-se ao lojista, enquanto cumprir suas obrigações, a permanência no local, operando sob as condições do contrato respectivo.

João Luiz Coelho da Rocha é advogado sócio do escritório Bastos-Tigre, Coelho da Rocha e Lopes Advogados e professor de Direito da PUC-RJ.

Revista Consultor Jurídico, 16 de setembro de 2009, 6h10

Comentários de leitores

1 comentário

A RELAÇÃO JURÍDICA dos SHOPPINGS CENTERS com os COMERCIANTES

Citoyen (Advogado Sócio de Escritório - Empresarial)

Realmente, o Cidadão, o Ser Humano, no exercício de uma atividade, pode tentar criar qualquer relação, qualquer vínculo, cujo limite está precisamente na sua capacidade de criar, de inventar.
Não há, "venia concessa", qualquer objetivo, qualquer intenção que surja de uma típica relação entre COMERCIANTE e EMPREENDEDOR, num SHOPPING CENTER, que possa nos conduzir à existência de uma relação jurídica societária, ainda que sob a forma de Sociedade em Conta de Participação.
O instituto SHOPPING CENTER não surgiu assim e sua evolução, sob o aspecto das relações jurídico- empresariais ou comerciais não comporta outro tipo de relação senão a LOCATÍCIA
E assim tem sido no mundo.
O dia em que um Empreendedor se tiver engajado numa relação jurídica presidida por um Contrato em Conta de Participação, que não tipifica uma sociedade tradicional, o que teremos é uma relação de NVESTIMENTO, em que certamente será o INVESTIDOR, que tanto pode ser o Empresário como pode o Empreendedor, o que figurará como SOCIO OCULTO, sendo o receptor do capital investido o SÓCIO OSTENSIVO.
Fora disso, "data venia", não se estará tratando de uma relação juridica de SHOPPING CENTER.
E outro ABSURDO, em se tratando de áreas de SHOPPING CENTER é pretender ver em qualquer delas uma LOJA.
O conceito de loja, desde a sua evolução histórica, não se solidificou para se instalar num SHOPPING CENTER,onde se encontram SALÕES COMERCIAIS, SALÕES de USO COMERCIAIS ou SALÕES de SERVIÇOS, cujas áreas variarão segundo os ACORDOS que se estabelecerem entre o EMPREENDEDOR e o EMPRESÁRIO ou COMERCIANTE.
A verdade é que NÃO SE TEM TRATADO o SHOPPING CENTER com a adequada terminologia e seriedade que lhe daria a INDIVIDUALIDADE JURÍDICA de que já carece, por sua maturidade e sua personalidade.

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