Comprar um imóvel é uma atividade de risco. É o que adverte o advogado Alexandre Clápis, especialista em Direito Imobiliário. Isso porque, conta ele, quem compra um imóvel nunca terá a certeza de que aquele bem não será alvo de penhora por conta de dívida do ex-proprietário ou da construtora.

O Direito Imobiliário é uma das áreas mais aquecidas no mercado de trabalho dos advogados. Cada vez mais, eles são chamados para intermediar compras e procurar garantir que nada coloque em risco o patrimônio do comprador, seu cliente. “É um bom mercado de trabalho, mas é bastante tenso”, considera Clápis. Nunca dá para ter 100% de garantia de que o imóvel adquirido não será alvo de penhora.

O advogado procura se munir de diversos documentos para provar a boa-fé do cliente na operação imobiliária para que aquele bem fique de fora de eventuais penhoras no caso de o antigo proprietário sofrer alguma ação de execução.

Mas a Justiça, especialmente a do Trabalho, não parece muito interessada na boa-fé do comprador. Some-se a esse desinteresse a possibilidade de penhora online e o risco da operação aumenta consideravelmente. “Em questão de segundos, a propriedade pode ser alvo de uma penhora que o proprietário nem sabe de onde veio”, diz.

Essa insegurança jurídica não impede, no entanto, o crescimento do mercado imobiliário. Segundo Alexandre Clápis, nos últimos dois anos, a movimentação das operações imobiliárias no Brasil saltou de R$ 9 bilhões para R$ 20 bilhões.

Em entrevista à revista Consultor Jurídico, Clápis falou dos riscos que envolvem a compra de imóvel e os cuidados necessários para conseguir uma mínima garantia. Ele explicou também quais são as novas formas de contrato no mercado imobiliário, como o built-to-suit e o sale and lease back, que acompanham a tendência das empresas de não mais comprar a sua sede, e sim alugar e deixar o capital disponível.

Alexandre Clápis tem 38 anos e começou a sua carreira na advocacia no escritório Machado, Meyer, Sedacz e Opice Advogados, em São Paulo, como estagiário, em 1996. Saiu de lá para auxiliar o pai, aprovado como titular de um cartório de registro de imóveis.

Passou os últimos oito anos trabalhando no cartório, onde adquiriu grande experiência nos meandros do Direito Imobiliário. Em fevereiro passado, voltou ao Machado, Meyer, já como sócio e responsável pela área imobiliária. É também conselheiro do Instituto de Registro de Imóveis do Brasil.

Leia a entrevista

ConJur — É seguro comprar um imóvel no Brasil?

Alexandre Clápis — O registro de imóvel no Brasil nunca é definitivo. É sempre uma prova de compra relativa. Quem compra um imóvel faz a escritura de compra e venda, registra, mas, mesmo assim, nunca está imune a uma penhora trabalhista, por exemplo, contra o antigo proprietário, que recaia sobre este imóvel.

ConJur — Como é em outros países?

Alexandre Clápis — Na Alemanha e Espanha, o registro é absoluto, ou seja, não é necessário o contrato de compra e venda. Na França, Portugal e Itália, a prova da transmissão do imóvel é só o contrato. O Brasil está no meio termo desses dois grupos: exige o contrato e o registro, mas ambos têm força relativa como prova e podem ser questionados.

ConJur — Mas há, pelo menos, jurisprudência que proteja o comprador de boa-fé de uma eventual penhora do imóvel por causa de dívida do antigo proprietário?

Alexandre Clápis — Por incrível que pareça, não. O juiz trabalhista simplesmente não quer saber da boa-fé. O comprador faz a pesquisa do proprietário do imóvel antes de comprar, registra tudo direito, mas, se o juiz achar que houve intenção de fraude do antigo proprietário, ele descaracteriza a venda e penhora o imóvel.

ConJur — Como se prevenir, então, na hora de comprar um imóvel?

Alexandre Clápis — Essa é a grande função do advogado. Ele tem de exaurir ao máximo as informações do vendedor, buscar certidões da Justiça do Trabalho em todas as localidades em que eventualmente o proprietário possa ter passado. Isso é uma loucura porque o sistema de informática do Judiciário não é integrado no Brasil. Posso ter um imóvel em São Paulo e ter feito dívidas em Manaus, por exemplo. Como vou pedir certidão em todos os estados? Não dá.

ConJur — Mesmo com todas essas certidões obtidas pelo comprador, se um dos antigos proprietários tem dívidas, o imóvel pode ser penhorado?

Alexandre Clápis — Se a venda foi feita no curso da execução, sim. A boa-fé no Direito brasileiro sempre existiu como um princípio. Hoje, foi trazida expressamente para o Código Civil e os tribunais começam a considerá-la nas relações imobiliárias. Mas, de maneira geral, os juízes ainda não têm muita paciência para isso não, principalmente os juízes do Trabalho.