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Capitalização mascarada

Tabela Price não pode ser usada em financiamento de imóvel

Por 

ACÓRDÃO

Acordam os Desembargadores da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios LÉCIO RESENDE - Relator, MÁRIO-ZAM BELMIRO - Revisor, e NÍDIA CORRÊA LIMA - Vogal, sob a presidência do Desembargador MÁRIO-ZAM BELMIRO, em CONHECER, NEGAR PROVIMENTO AO APELO DA RÉ E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES, À UNANIMIDADE, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 23 de fevereiro de 2006

Des. MÁRIO-ZAM BELMIRO

Presidente

Des. LÉCIO RESENDE

Relator

RELATÓRIO

O Relatório é, em parte, o constante da r. sentença de fls. 436/470, in verbis:

“Humberto Marinho de Araújo e Marina Mesemtier de Araújo ajuizaram a presente ação em desfavor da Associação de Poupança e Empréstimo - POUPEX e da Caixa Econômica Federal, para a revisão de algumas cláusulas do Contrato Particular de Abertura de Crédito para Construção de Unidade Habitacional em Lote Próprio, com Pacto Adjeto de Hipoteca fora das Condições Previstas para o Sistema Financeiro da Habitação n.° 679/10.

Teceram considerações iniciais sobre a necessidade de se incluir a Caixa Econômica Federal no pólo passivo da relação processual e sobre o Sistema Financeiro da Habitação.

Mencionaram a forma de reajuste do saldo devedor e das prestações do financiamento em questão e comentaram sobre a necessidade de revisão do contrato.

Sustentaram que várias irregularidades foram detectadas na evolução do contrato em destaque, sendo que a primeira delas diz respeito à correção das prestações sem observância do PES.

Disseram que na transição do cruzeiro para a URV não houve ganho real de salário, de forma que deve haver aplicação desses reajustes somente se a categoria do mutuário também tiver.

Insurgiram-se contra a aplicação do CES nas prestações, a alteração do valor inicial do seguro e a cobrança da contribuição ao FUNDHAB.

Alegaram que o sistema de amortização do saldo devedor (Sistema Price) não é justo, tendo em vista a comutatividade da correção monetária com os juros compensatórios, acarretando aumento no saldo devedor.

Sugeriram que as parcelas do financiamento fossem corrigidas pelo INPC, porque a TR não é índice adequado, eis que declarada a sua inconstitucionalidade.

Disseram que foi praticado o anatocismo e que os juros aplicados ultrapassam o limite legal de 10% ao ano.

Teceram considerações sobre o leilão extrajudicial e sua inconstitucionalidade.

Alegaram, também, que o contrato em epígrafe está amparado pelo Código de Defesa do Consumidor, que permite a revisão das cláusulas tidas por abusivas e que estabeleçam prestações desproporcionais.

Pediram:

a) a aplicação do Plano de Equivalência Salarial - PES, com a restituição de todas as quantias pagas a maior;

b) que se declare que na transição do cruzeiro para URV não houve ganho real de salário ou reajuste salarial;

c) que se declare a ilegalidade da cobrança do CES e a conseqüente restituição;

d) que seja mantido o percentual de seguro inicialmente estipulado no contrato;

e) declaração de ilegalidade da cobrança do FUNDHAB;

f) recálculo do saldo devedor do contrato de financiamento substituindo-se a TR pelo INPC, desde a assinatura do contrato;

g) que os juros nominais sejam aplicados no recálculo do saldo devedor, limitado a 10% ao ano;

h) retirada dos juros capitalizados mensalmente e aplicados juros simples no saldo devedor;

i) mudança do sistema de amortização do saldo devedor do Sistema Price pelo Sistema de Amortização Constante - SAC;

j) repetição dos valores pagos em excesso, com correção monetária; e

k) proibição do leilão extrajudicial do imóvel financiado;

A petição inicial veio instruída com os documentos de fls. 52 a 116.

A primeira Ré contestou a ação (fls. 170/221), onde alegou, em suma, que há cumulação indevida de pedidos.

Esclareceu que o contrato analisado tem garantia hipotecária, com obediência às condições previamente instituídas para o Sistema Financeiro da Habitação, com recursos financeiros advindos das cadernetas de poupança, com saldo devedor calculado pela Tabela Price.

Ressaltou que o reajustamento dos encargos mensais tem por parâmetro o mesmo percentual aplicado ao salário da categoria profissional da autora Marina Mesentier de Araújo (engenheiro agrônomo).

Insurgiu-se contra a pretensão de revisão do saldo devedor pelo índice sugerido pelos autores e contra alegação de que há capitalização mensal de juros na correção monetária com anatocismo em razão da aplicação da TR ao saldo devedor, por ser índice que corrige o capital.

Disse que referido índice foi bem menor do que a variação do INPC e decorre de dispositivo contratual e é o mesmo utilizado para a correção dos depósitos das cadernetas de poupança.

 é repórter da revista Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico, 14 de abril de 2006, 7h00

Comentários de leitores

2 comentários

Os financiamentos calculados com base nos coefi...

Demétrio Antunes Bassili (Engenheiro)

Os financiamentos calculados com base nos coeficientes da Tabela Price com certeza aplicam juros sobre juros. A ilusão de que nesses não há o anatocismo, está vinculada à observação do demonstrativo mensal ou também conhecido como demonstrativo de evolução do saldo devedor. De acordo com esse tipo de controle, após qualquer pagamento, os juros são aparentemente “integralmente pagos” e apenas do que resta do valor, é amortizado o principal. Nota-se claramente a intervenção do observador, que acaba se distanciando por conseqüência de sua ótica, do comportamento matemático coerente, imparcial e original que deveria estar explícito na estrutura do demonstrativo. Em outras palavras, o modo como se comumente observa o financiamento, esconde o anatocismo. A perspectiva utilizada ilude o observador, que por esta razão, permanece com entendimentos equivocados. A grande utilização desse tipo de demonstrativo no mundo, não tem por objetivo esconder a verdade sobre a existência de capitalização de juros nos financiamentos e empréstimos, mas apenas de proporcionar praticidade ao controle, possuindo apenas quatro variáveis básicas: juros, prestação, amortização e saldo devedor. Assim, com muita facilidade pode-se saber o saldo devedor correto a cada mês. Por outro lado, esse mesmo demonstrativo encobre, por suas características operacionais, os juros sobre juros existentes em cada saldo devedor. Esta ilusão de que não existe o anatocismo não ocorre somente em financiamentos calculados com base na Tabela Price, mas sim em todo financiamento que calcula os juros sobre o saldo devedor. Por este motivo, o Sistema de Amortização Constante (SAC) e todos os outros utilizados no mercado também aplicam juros sobre juros. A pedido de vários peritos judiciais espalhados pelo Brasil, escrevi um livro que explica o assunto de forma muito clara e objetiva. Além disso, permite a geração de uma outra tabela que possibilita o cálculo das iguais prestações de um financiamento sem anatocismo (regime de juros simples). Não existe uma fórmula prática capaz de determinar o valor de forma correta, mesmo assim, o livro explica detalhadamente o procedimento para determinar os coeficientes sob juros simples, contendo também em anexo um CD-ROM com uma ferramenta de cálculo para dar velocidade à obtenção do resultado. Ao final do trabalho, existe o apêndice 2 que possui tabelas de coeficientes para o cálculo das iguais prestações sem anatocismo em locais onde não existe um computador. O título do livro exprime claramente o que ele se propõe: “Retirando os juros sobre juros da Tabela Price” – Editora Corifeu – Rio de Janeiro. O livro pode ser adquirido pelo site “www.rjsjtp.net” que possui mais informações sobre seu conteúdo. Sou um especialista em métodos e aplicativos para solução de cálculos financeiros envolvendo operações de crédito. Graduado em Engenharia Eletrônica pela Faculdade de Engenharia Industrial (FEI). Pós-graduado em Administração de Empresas com núcleo de concentração em Análise de Sistemas pela Faculdade de Ciências Econômicas de São Paulo. Grande experiência em âmbito nacional no fornecimento de aplicativos para peritos judiciais envolvendo cálculos destinados às operações de crédito de curto, médio e longo prazo.

AGORA QUE OS NOSSOS TRIBUNAIS FINALMENTE DESCOB...

Dr. Tarcisio (Advogado Autônomo)

AGORA QUE OS NOSSOS TRIBUNAIS FINALMENTE DESCOBRIRAM ALGO QUE MILHÕES DE MUTUÁRIOS SENTEM NA PELE, INDAGO: - QUEM VAI REPARAR O MAL DAS DEZENAS E CENTENAS DE FAMÍLIAS QUE PAGARAM E PERDERAM SEUS IMÓVEIS EM ATOS EXTRAJUDICIAIS...???

Comentários encerrados em 22/04/2006.
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