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Capitalização mascarada

Tabela Price não pode ser usada em financiamento de imóvel

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É proibido o uso da Tabela Price no contrato de financiamento de imóvel “porque ela mascara a capitalização de juros, que é vedada pelo direito pátrio”. O entendimento é da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que acolheu recurso de um mutuário e declarou a ilegalidade do contrato. Cabe recurso.

Para o relator, desembargador Lécio Resende, “a capitalização de juros só é permitida nos casos expressamente autorizados pela norma específica, como no mútuo rural, comercial ou industrial e, ainda assim, desde que observadas as prescrições legais e a manifesta pactuação nos contratos”.

O entendimento está inclusive pacificado no Supremo Tribunal Federal, na Súmula 121. Pelo texto, “é vedada a capitalização dos juros, ainda que expressamente convencionada”. Com base nessa orientação, os tribunais têm reformado suas decisões sobre a matéria e atestado a ilegalidade do uso da Tabela nos contratos de financiamento de imóvel.

No Superior Tribunal de Justiça, a observação é a mesma: “não há autorização legal para a capitalização mensal de juros nos contratos vinculados ao SFH — Sistema Financeiro de Habitação”, registrou a 4ª Turma no recurso de um mutuário contra a Caixa Econômica Federal.

No caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a decisão da 3ª Turma beneficia o mutuário Humberto Marinho. Ele procurou a ABMH — Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no DF e entrou com uma ação de revisão do seu contrato contra a Poupex Associação de Poupança. Seu advogado, Wilson César Rascovit, buscou o equilíbrio do financiamento com a legislação vigente.

O contrato foi assinado em 1991 e o plano de financiamento adotado foi o PES/CP — Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional. O plano estabelecia o reajuste de prestações de acordo com o reajuste salarial concedido à categoria profissional do mutuário.

Segundo o processo, a Poupex não respeitava a regra e reajustava as prestações em um índice muito maior do que o previsto. Alegava que, como existiam inúmeras categorias profissionais, era preciso acertar uma média de reajuste e aplicá-la em todas as prestações. Além disso, o índice era reajustado com base na Tabela Price.

De acordo com o desembargador Mário-Zam Belmiro, relator da questão no TJ-DF, a Tabela Price “alberga de forma camuflada a capitalização de juros, prática vedada pelo ordenamento jurídico, sendo assim impõe-se o seu afastamento, devendo ser substituído pelo Sistema de Amortização Constante”.

O TJ-DF determinou que a Poupex faça a revisão das prestações, tomando como base o Plano de Equivalência Salarial. O tribunal declarou, ainda, a ilegalidade da Tabela Price e determinou a modificação da forma de amortização das prestações.

Também foi determinada a restituição do Fundhab — Fundo de Assistência Habitacional (2% sobre o valor do imóvel) cobrados indevidamente do mutuário no momento da pactuação do contrato. A expectativa é de redução do saldo devedor em 53%. A ABMH estima que, só no Distrito Federal existam cerca de 15 mil contratos na mesma situação.

Processo 2004.01.1058473-7

Leia a íntegra da decisão

Órgão: 3ª Turma Cível

Classe: APC – Apelação Cível

N. Processos: 2004011058473-7

Apelantes: POUPEX ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E OUTRO(S)

Apelados: OS MESMOS

Relator Des.: LÉCIO RESENDE

Revisor Des. : MÁRIO-ZAM BELMIRO

EMENTA

PROCESSO CIVIL - REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – FINANCIAMENTO HABITACIONAL – SEGURO – ACESSÓRIO OBRIGATÓRIO – TABELA PRICE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - SALDO DEVEDOR – CORREÇÃO – TAXA REFERENCIAL – LEGALIDADE – JUROS REMUNERATÓRIOS – LIMITE DE 12% AO ANO – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO DEVE ACONTECER NA PENDÊNCIA DE AÇÃO REVISIONAL - ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – AMORTIZAÇÃO MENSAL - REAJUSTE POSTERIOR – TR E JUROS REMUNERATÓRIOS – CABIMENTO – FUNDHAB – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR – AGRAVO RETIDO – NÃO CONHECIMENTO - PRELIMINARES – REJEIÇÃO – MÉRITO – PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DOS MUTUÁRIOS – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – UNÂNIME. Não se conhece de agravo retido interposto contra decisão tomada por Juiz Federal que excluiu a Caixa Econômica Federal do pólo passivo da lide e reconheceu a incompetência da Vara Federal para processar e julgar o feito. A audiência preliminar, quando é tentada a conciliação entre as partes e fixados os pontos controvertidos da lide, apenas será designada quando não ocorrer qualquer das hipóteses de julgamento antecipado da lide. Quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou se de direito e de fato, não houver a necessidade de produção de provas em audiência, estando, portanto, o processo maduro para o seu julgamento, e sendo despicienda qualquer outra prova para o deslinde da controvérsia, cabe ao julgador o dever, e não a faculdade de proferir sentença. Não há nulidade se nada de concreto foi apontado no recurso que pudesse ter sido alegado nas razões finais e cuja falta fosse possível de alterar o destino da causa. O seguro é acessório obrigatório em se tratando de Sistema Financeiro da Habitação e, em se verificando ilegalidades na cobrança das prestações, também o será quanto aos valores do seguro, eis que atrelado àquela. O sistema ‘Price’ mascara, na verdade, a capitalização de juros, vedada pelo direito pátrio. É legal o reajustamento pela TR das prestações avençadas em contrato de financiamento de imóveis regido pelo Sistema Financeiro de Habitação. Não há impedimento para a utilização da Taxa Referencial como fator de correção monetária nos contratos firmados anteriormente à entrada em vigor da Lei 8.177/91, desde que esteja prevista no contrato a utilização de índice aplicável à caderneta de poupança. Os juros remuneratórios, no âmbito do SFH, estão limitados a 12% ao ano, nos termos do art. 25 da Lei 8692/93. Apesar do Decreto-lei 70/66 ter sido recepcionado pela Constituição Federal de 1988, a execução do crédito pelas vias extrajudiciais não deve acontecer na pendência de ação revisional de contrato de financiamento habitacional movida pelo mutuário. Há que se determinar a nulidade da cláusula que determina a atualização do saldo devedor antes da amortização mensal. A combinação da TR com a taxa de juros remuneratórios especificada no contrato não configura anatocismo. A responsabilidade pelo pagamento do FUNDHAB, em caso de financiamento para a aquisição de imóvel, fica a cargo do vendedor e não do comprador/mutuário.

 é repórter da revista Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico, 14 de abril de 2006, 7h00

Comentários de leitores

2 comentários

Os financiamentos calculados com base nos coefi...

Demétrio Antunes Bassili (Engenheiro)

Os financiamentos calculados com base nos coeficientes da Tabela Price com certeza aplicam juros sobre juros. A ilusão de que nesses não há o anatocismo, está vinculada à observação do demonstrativo mensal ou também conhecido como demonstrativo de evolução do saldo devedor. De acordo com esse tipo de controle, após qualquer pagamento, os juros são aparentemente “integralmente pagos” e apenas do que resta do valor, é amortizado o principal. Nota-se claramente a intervenção do observador, que acaba se distanciando por conseqüência de sua ótica, do comportamento matemático coerente, imparcial e original que deveria estar explícito na estrutura do demonstrativo. Em outras palavras, o modo como se comumente observa o financiamento, esconde o anatocismo. A perspectiva utilizada ilude o observador, que por esta razão, permanece com entendimentos equivocados. A grande utilização desse tipo de demonstrativo no mundo, não tem por objetivo esconder a verdade sobre a existência de capitalização de juros nos financiamentos e empréstimos, mas apenas de proporcionar praticidade ao controle, possuindo apenas quatro variáveis básicas: juros, prestação, amortização e saldo devedor. Assim, com muita facilidade pode-se saber o saldo devedor correto a cada mês. Por outro lado, esse mesmo demonstrativo encobre, por suas características operacionais, os juros sobre juros existentes em cada saldo devedor. Esta ilusão de que não existe o anatocismo não ocorre somente em financiamentos calculados com base na Tabela Price, mas sim em todo financiamento que calcula os juros sobre o saldo devedor. Por este motivo, o Sistema de Amortização Constante (SAC) e todos os outros utilizados no mercado também aplicam juros sobre juros. A pedido de vários peritos judiciais espalhados pelo Brasil, escrevi um livro que explica o assunto de forma muito clara e objetiva. Além disso, permite a geração de uma outra tabela que possibilita o cálculo das iguais prestações de um financiamento sem anatocismo (regime de juros simples). Não existe uma fórmula prática capaz de determinar o valor de forma correta, mesmo assim, o livro explica detalhadamente o procedimento para determinar os coeficientes sob juros simples, contendo também em anexo um CD-ROM com uma ferramenta de cálculo para dar velocidade à obtenção do resultado. Ao final do trabalho, existe o apêndice 2 que possui tabelas de coeficientes para o cálculo das iguais prestações sem anatocismo em locais onde não existe um computador. O título do livro exprime claramente o que ele se propõe: “Retirando os juros sobre juros da Tabela Price” – Editora Corifeu – Rio de Janeiro. O livro pode ser adquirido pelo site “www.rjsjtp.net” que possui mais informações sobre seu conteúdo. Sou um especialista em métodos e aplicativos para solução de cálculos financeiros envolvendo operações de crédito. Graduado em Engenharia Eletrônica pela Faculdade de Engenharia Industrial (FEI). Pós-graduado em Administração de Empresas com núcleo de concentração em Análise de Sistemas pela Faculdade de Ciências Econômicas de São Paulo. Grande experiência em âmbito nacional no fornecimento de aplicativos para peritos judiciais envolvendo cálculos destinados às operações de crédito de curto, médio e longo prazo.

AGORA QUE OS NOSSOS TRIBUNAIS FINALMENTE DESCOB...

Dr. Tarcisio (Advogado Autônomo)

AGORA QUE OS NOSSOS TRIBUNAIS FINALMENTE DESCOBRIRAM ALGO QUE MILHÕES DE MUTUÁRIOS SENTEM NA PELE, INDAGO: - QUEM VAI REPARAR O MAL DAS DEZENAS E CENTENAS DE FAMÍLIAS QUE PAGARAM E PERDERAM SEUS IMÓVEIS EM ATOS EXTRAJUDICIAIS...???

Comentários encerrados em 22/04/2006.
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