É proibido o uso da Tabela Price no contrato de financiamento de imóvel “porque ela mascara a capitalização de juros, que é vedada pelo direito pátrio”. O entendimento é da 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que acolheu recurso de um mutuário e declarou a ilegalidade do contrato. Cabe recurso.

Para o relator, desembargador Lécio Resende, “a capitalização de juros só é permitida nos casos expressamente autorizados pela norma específica, como no mútuo rural, comercial ou industrial e, ainda assim, desde que observadas as prescrições legais e a manifesta pactuação nos contratos”.

O entendimento está inclusive pacificado no Supremo Tribunal Federal, na Súmula 121. Pelo texto, “é vedada a capitalização dos juros, ainda que expressamente convencionada”. Com base nessa orientação, os tribunais têm reformado suas decisões sobre a matéria e atestado a ilegalidade do uso da Tabela nos contratos de financiamento de imóvel.

No Superior Tribunal de Justiça, a observação é a mesma: “não há autorização legal para a capitalização mensal de juros nos contratos vinculados ao SFH — Sistema Financeiro de Habitação”, registrou a 4ª Turma no recurso de um mutuário contra a Caixa Econômica Federal.

No caso do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, a decisão da 3ª Turma beneficia o mutuário Humberto Marinho. Ele procurou a ABMH — Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no DF e entrou com uma ação de revisão do seu contrato contra a Poupex Associação de Poupança. Seu advogado, Wilson César Rascovit, buscou o equilíbrio do financiamento com a legislação vigente.

O contrato foi assinado em 1991 e o plano de financiamento adotado foi o PES/CP — Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional. O plano estabelecia o reajuste de prestações de acordo com o reajuste salarial concedido à categoria profissional do mutuário.

Segundo o processo, a Poupex não respeitava a regra e reajustava as prestações em um índice muito maior do que o previsto. Alegava que, como existiam inúmeras categorias profissionais, era preciso acertar uma média de reajuste e aplicá-la em todas as prestações. Além disso, o índice era reajustado com base na Tabela Price.

De acordo com o desembargador Mário-Zam Belmiro, relator da questão no TJ-DF, a Tabela Price “alberga de forma camuflada a capitalização de juros, prática vedada pelo ordenamento jurídico, sendo assim impõe-se o seu afastamento, devendo ser substituído pelo Sistema de Amortização Constante”.

O TJ-DF determinou que a Poupex faça a revisão das prestações, tomando como base o Plano de Equivalência Salarial. O tribunal declarou, ainda, a ilegalidade da Tabela Price e determinou a modificação da forma de amortização das prestações.

Também foi determinada a restituição do Fundhab — Fundo de Assistência Habitacional (2% sobre o valor do imóvel) cobrados indevidamente do mutuário no momento da pactuação do contrato. A expectativa é de redução do saldo devedor em 53%. A ABMH estima que, só no Distrito Federal existam cerca de 15 mil contratos na mesma situação.

Processo 2004.01.1058473-7

Leia a íntegra da decisão

Órgão: 3ª Turma Cível

Classe: APC – Apelação Cível

N. Processos: 2004011058473-7

Apelantes: POUPEX ASSOCIAÇÃO DE POUPANÇA E OUTRO(S)

Apelados: OS MESMOS

Relator Des.: LÉCIO RESENDE

Revisor Des. : MÁRIO-ZAM BELMIRO

EMENTA

PROCESSO CIVIL - REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – FINANCIAMENTO HABITACIONAL – SEGURO – ACESSÓRIO OBRIGATÓRIO – TABELA PRICE – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS - SALDO DEVEDOR – CORREÇÃO – TAXA REFERENCIAL – LEGALIDADE – JUROS REMUNERATÓRIOS – LIMITE DE 12% AO ANO – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – NÃO DEVE ACONTECER NA PENDÊNCIA DE AÇÃO REVISIONAL - ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – AMORTIZAÇÃO MENSAL - REAJUSTE POSTERIOR – TR E JUROS REMUNERATÓRIOS – CABIMENTO – FUNDHAB – RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR – AGRAVO RETIDO – NÃO CONHECIMENTO - PRELIMINARES – REJEIÇÃO – MÉRITO – PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DOS MUTUÁRIOS – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO – UNÂNIME. Não se conhece de agravo retido interposto contra decisão tomada por Juiz Federal que excluiu a Caixa Econômica Federal do pólo passivo da lide e reconheceu a incompetência da Vara Federal para processar e julgar o feito. A audiência preliminar, quando é tentada a conciliação entre as partes e fixados os pontos controvertidos da lide, apenas será designada quando não ocorrer qualquer das hipóteses de julgamento antecipado da lide. Quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou se de direito e de fato, não houver a necessidade de produção de provas em audiência, estando, portanto, o processo maduro para o seu julgamento, e sendo despicienda qualquer outra prova para o deslinde da controvérsia, cabe ao julgador o dever, e não a faculdade de proferir sentença. Não há nulidade se nada de concreto foi apontado no recurso que pudesse ter sido alegado nas razões finais e cuja falta fosse possível de alterar o destino da causa. O seguro é acessório obrigatório em se tratando de Sistema Financeiro da Habitação e, em se verificando ilegalidades na cobrança das prestações, também o será quanto aos valores do seguro, eis que atrelado àquela. O sistema ‘Price’ mascara, na verdade, a capitalização de juros, vedada pelo direito pátrio. É legal o reajustamento pela TR das prestações avençadas em contrato de financiamento de imóveis regido pelo Sistema Financeiro de Habitação. Não há impedimento para a utilização da Taxa Referencial como fator de correção monetária nos contratos firmados anteriormente à entrada em vigor da Lei 8.177/91, desde que esteja prevista no contrato a utilização de índice aplicável à caderneta de poupança. Os juros remuneratórios, no âmbito do SFH, estão limitados a 12% ao ano, nos termos do art. 25 da Lei 8692/93. Apesar do Decreto-lei 70/66 ter sido recepcionado pela Constituição Federal de 1988, a execução do crédito pelas vias extrajudiciais não deve acontecer na pendência de ação revisional de contrato de financiamento habitacional movida pelo mutuário. Há que se determinar a nulidade da cláusula que determina a atualização do saldo devedor antes da amortização mensal. A combinação da TR com a taxa de juros remuneratórios especificada no contrato não configura anatocismo. A responsabilidade pelo pagamento do FUNDHAB, em caso de financiamento para a aquisição de imóvel, fica a cargo do vendedor e não do comprador/mutuário.