R​​egulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial

Uma tendência no direito processual civil é a possibilidade de exercício do direito instrumental no âmbito extrajudicial com o propósito de, ao mesmo tempo, propiciar um célere acesso à justiça e desafogar os processos no Poder Judiciário.

Com efeito, a adjudicação compulsória consiste no direito de o promitente comprador, permutante ou cessionário, tendo efetuado o pagamento do preço previsto no contrato de promessa de compra e venda, de permuta ou de cessão, e deparando-se com a recusa injusta em assinar a escritura pública, exigir a celebração do respectivo contrato definitivo, servindo de título translativo do direito de propriedade perante o cartório de registro de imóveis.

A propósito, sobre a adjudicação compulsória, a Lei de Incorporação Imobiliária (nº 4.591/1964), em seu artigo 32, §2º, preceitua que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis, atribuindo-se ao adquirente o direito à adjudicação compulsória perante o incorporador, e o Código Civil, em seus artigos 463 e 464, dispõe que, concluído o contrato preliminar de promessa, desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, podendo o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar.

Detém legitimidade para formular o pedido extrajudicial de adjudicação compulsória qualquer adquirente em contrato de compra e venda ou permuta de imóveis, assim como na cessão de bem imóvel. Através de advogado, o pedido deve ser instruído perante o cartório de registro de imóveis com os seguintes documentos: 1) identificação e endereço do requerente e do requerido; 2) descrição do imóvel, sendo suficiente a menção ao número da matrícula ou transcrição; 3) o histórico de atos e negócios jurídicos que levaram à cessão ou à sucessão de titularidades, com menção circunstanciada dos instrumentos, valores, natureza das estipulações, existência ou não de direito de arrependimento e indicação específica de quem haverá de constar como requerido; 4) declaração de que não pende processo judicial que possa impedir o registro da adjudicação compulsória; 5) pedido de que o requerido seja notificado a se manifestar; 6) pedido de deferimento de adjudicação compulsória; e 7) ata notarial lavrada por tabelião, contendo a descrição do imóvel (matrícula ou transcrição) com seus ônus e gravames, a identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento à adjudicação compulsória, as provas do adimplemento integral do preço, a identificação das providências que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmissão da propriedade e a verificação de seu inadimplemento, e o valor venal atribuído a imóvel adjudicando.

Implementada a notificação, o requerido poderá apresentar impugnação por escrito ao pedido de adjudicação compulsória; após o que o oficial do registro de imóveis decidirá, acolhendo ou rejeitando o pedido.

Da decisão tomada pelo oficial do registro de imóveis, há a previsão de interposição de recurso, cujos autos serão encaminhados ao juiz que, de plano ou após instrução sumária, examinará a procedência ou não do pedido de adjudicação compulsória.

Portanto, a adjudicação compulsória extrajudicial é uma ótima alternativa para, em tempo razoável, se obter o acesso à justiça mediante a transferência da propriedade do imóvel em razão da quitação do preço previsto em contrato de promessa de compra e venda, de permuta e de cessão.