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Fatores imprevisíveis

É válida cláusula que admite atraso em imóvel comprado na planta

No mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a construção — como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez de insumos — tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda.

Para o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.

O relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.

Todavia, tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em relação à data de entrega — que na verdade é apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.

“A disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.

O ministro também destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor).

“O incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o relator ao negar provimento ao recurso do casal. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.582.318

Revista Consultor Jurídico, 19 de setembro de 2017, 10h52

Comentários de leitores

6 comentários

Comparações...

F.H (Estudante de Direito)

Na China existe a possibilidade de término de obras de grandes edifícios em 30 dias (vejam os vídeos no youtube). Aqui no Brasil nem a mais singela construção possui previsão de entrega certa, tornando a compra de unidade na planta um ato de loteria, ou seja, o consumidor assina o contrato e deve contar com a sorte para receber o imóvel muitas vezes já quitado. E nada de bater nas portas do judiciário, pois a corte da "cidadania" entende "natural" o atraso da obra desde que não ultrapasse 180 dias (é de ruborizar avestruz). Vergonhoso! A pergunta implícita é: a quem serve esta espécie de decisão?

Decisões contraditórias (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Deveras, dúvida não pode haver de que a cláusula de tolerância é válida. Isso porque não há nada no ordenamento jurídico brasileiro que a proíba ou caracterize como abusiva.
Por outro lado, apesar da validade da cláusula, força convir que certos eventos que atuam na base justificadora da cláusula de tolerância são, por sua própria natureza, incontroláveis, ou melhor, situam-se fora do controle de quem quer que seja, embora possam ser abstratamente previsíveis (um furacão é um evento natural previsível cuja força destruidora é inelutável; chuvas são previsíveis, porém, não quanto à duração, intensidade ou grau de precipitação capaz de impedir o prosseguimento da obra; etc.) não podem ser considerados como risco do negócio por escaparem totalmente de qualquer possibilidade de previsão. Assim, a duração de chuvas intensas (e a cada ano verifica-se a quebra de recordes de precipitações decorrentes das mudanças climáticas) pode impedir o prosseguimento da obra ou danificar e exigir o refazimento de partes já acabadas, fugindo ao cronograma inicialmente projetado mesmo levando em conta o prazo de tolerância.
Eventos dessa natureza não podem ser causa de indenização, pois, de regra, o incorporador e o construtor já suportam os prejuízos materiais (danos emergentes) que não são repassados aos promitentes adquirentes, quando estes não são os donos da obra.
Outra ilicitude da decisão, e diria até inconstitucionalidade é a presunção de prejuízo.
A premissa maior é o preceito constitucional segundo o qual “ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
(continua)...

Decisões contraditórias (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)...
Assim, para que um juiz ou tribunal condene alguém a fazer algo (como pagar uma indenização por prejuízo causado a outrem) é preciso haver lei que autorize tal indenização.
O instituto da responsabilidade civil está calcado em pelo menos dois requisitos basilares: o dano e o nexo de causalidade.
No nosso ordenamento só existem duas espécies reconhecidas de dano: o dano material e o dano moral.
O dano material subdivide-se em dano emergente e lucro cessante, ambos definidos no art. 402 do Código Civil. O dano moral caracteriza-se pela ofensa a direito de personalidade.
Dano emergente é aquele que acarreta redução do patrimônio existente (prejuízo direto). Lucro cessante é definido como o impedimento de acréscimo patrimonial (aquilo que a pessoa razoavelmente deixou de lucrar).
Ambos devem ser demonstrados para que a reparação seja devida.
O art. 186 do Código Civil é claro: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Por sua vez, o art. 927 estabelece que “Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Então, a obrigação de reparar (indenizar por dano) somente é admitida quando o alguém pratica ato ilícito, ou seja, viola direito E causa dano; quer dizer, da violação do direito resulta dano para a parte inocente. Se não houver violação de direito ou dano, não há falar em indenização. É o que diz a lei.
Além disso, o art. 944, “caput”, do CCb estatui que “A indenização mede-se pela extensão do dano”.
(continua)...

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