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Danos materiais

Construtora deve pagar aluguel por atraso na entrega

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O atraso na entrega de imóveis que ultrapassa a tolerância estabelecida no contrato é irregular. Com base nesse entendimento, a 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça paulista mandou um grupo de construtoras bancar o aluguel que uma mulher pagou por não poder morar no imóvel comprado pelo pai.

A chamada “cláusula de tolerância” previa o adiamento da entrega em 180 dias, o que deveria ocorrer até novembro de 2011 em Campinas (SP), mas a obra só foi concluída mais de sete meses depois desse prazo. Por isso, as empresas terão de pagar R$ 1,3 mil por mês de atraso (valor do aluguel de um apartamento equivalente ao comprado), mais 2% de multa.

O pagamento já havia sido definido pelo juiz de primeira instância, Cássio Modenesi Barbosa, que afirmou ser possível “concluir que o atraso ocorreu por má administração da obra”. As construtoras recorreram da obrigação e do valor estabelecido. Porém o relator no TJ-SP, o desembargador José Carlos Ferreira Alves, entendeu que “as apelantes devem indenizar a apelada pelos danos materiais relacionados à necessidade de locação de outro imóvel”.

Para o desembargador, a expectativa da mulher de receber seu imóvel tornou-se legítima. "Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável", escreveu o relator.

Ele, no entanto, negou pedido de indenização por danos morais, que considerou “incabíveis”. Segundo ele, o mero descumprimento de itens do contrato não dá razão para essa forma de reparação.

Clique aqui para ler a decisão.
0010053-65.2012.8.26.0084

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 25 de novembro de 2013, 13h42

Comentários de leitores

4 comentários

O acórdão contém equívocos que merecem esclarecimento (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Primeiro, a cláusula de tolerância, cuja legalidade decorre da promessa constitucional contida no inc. II do art. 5º da Constituição Federal, segundo o qual ninguém pode ser obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Em outras palavras o prazo de tolerância insere-se como estipulação que não é vedada pela lei, portanto, se não é proibida, é lícita.
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Além disso, quem analisar a Lei de Incorporações, verificará que o incorporador, seja ele pessoa física ou jurídica, construtor ou não, tem o prazo de carência de 180 dias para desistir da incorporação.
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Uma leitura atenta e rigorosa da LII indica o objetivo ou o espírito da sua existência: permitir a construção de edifícios com vários pavimentos e unidades autônomas num único terreno.
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A questão é de gestão do fluxo financeiro para financiar a obra. O incorporador só pode negociar as frações ideais do terreno e compromissar a venda e construção do prédio e suas unidades autônomas depois que o projeto estiver devidamente registrado. Ressuma evidente que o prazo de carência é para ele obter fundos a partir da venda de frações ideais vinculadas a unidades autônomas futuras para poder executar o empreendimento.
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O acórdão contém equívocos que merecem esclarecimento (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

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De acordo com o art. 34, § 2º, da Lei de Incorporações, o prazo de carência não pode ultrapassar o termo de validade do registro ou de sua revalidação. O prazo de validade do registro foi alterado para 180 dias pela Lei 4.864/1965.
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Em razão disso, tornou-se praxe no mercado, desde a vigência da Lei de Incorporações, estipular uma tolerância de 180 dias além do prazo previsto para a conclusão da obra, pois esse prazo é fixado quando se faz o registro do empreendimento, momento em que começa a fluir o prazo de carência para desistência do empreendimento, que só ocorre se o incorporador não conseguir obter fundos suficientes para começar a obra.
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Portanto, esse prazo de tolerância não tem nada a ver com eventualidades que possam ser causa de atrasos na execução da obra. Exatamente aí o acórdão comete um erro conceitual, porque constitui um absurdo ululante prefixar o prazo de qualquer interrupção decorrente de fatores externos alheios a todo controle por parte do incorporador ou construtor, por previsíveis que abstratamente possam ser (= como meras cogitações em decorrência de um conhecimento ou experiência anterior sobre a possibilidade de ocorrência de tais circunstâncias retardadoras).
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Então, a tolerância prevista nos contratos liga-se ao prazo de carência, que é transposto para o fim do termo final previsto contratualmente para conclusão da obra.
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O acórdão contém equívocos que merecem esclarecimento (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

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Isso, contudo, não obstrui, pelo menos não deveria, e o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do STJ, escreveu alentada obra a esse respeito, a eximente de responsabilidade do incorporador ante a ocorrência de fatos que são considerados como fortuito e de força maior. Mesmo o caso fortuito interno, aquele inerente à atividade desenvolvida pela pessoa, se escapa totalmente do controle do sujeito, não pode ele ser obrigado ou penalizado por isso, pois jamais teria condições de interceder para interferir no curso dos acontecimentos.
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Portanto, nesse aspecto, penso que acórdão andou mal, confundiu alhos com bugalhos sem a devida atenção conceitual e legal, quando menos para perceber o que efetivamente subjaz como causa orientadora da cláusula de tolerância inserida nos contratos de incorporação imobiliária.
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Outra questão que a meu ver merecia melhor análise é a dos lucros cessantes correspondentes ao pagamento de aluguéis e ao fato de que o imóvel se destinava à moradia da filha de um dos sócios da empresa.
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