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Condomínios de fato

Rateio de despesas de moradores ainda é controverso

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A questão das organizações de moradores, conhecidas popularmente como “condomínios de fato”, tem dividido opiniões entre advogados. A exigência de que proprietários de imóveis em ruas que foram fechadas pelos vizinhos paguem por serviços como vigilância e coleta de lixo mesmo sem terem optado por isso tem levado diversas ações à Justiça.

“Condomínios de fato” nascem da organização de moradores de uma determinada área que passam a administrar e zelar por um perímetro, devido à falta de atendimento público de coleta de lixo, de segurança, de abastecimento de água ou de outras necessidades. As discussões surgem quando há moradores que não concordam com o pagamento das taxas de rateio dos serviços, mas, de alguma maneira, continuam a usar as benfeitorias.

A maioria das decisões de primeiro grau diz que os moradores que se omitem ao pagamento das despesas em comum estão obtendo vantagens advindas dos serviços feitos em prol da comunidade, o que configura enriquecimento ilícito.

Para o especialista em Direito Imobiliário Jacques Bushatsky, do escritório Advocacia Bushatsky, a postura da maioria dos juízes tem sido a de condenar os "inadimplentes". “Se a associação consegue provar que não há exagero na cobrança que está sendo realizada e se todas as contas tiverem sido prestadas, os juízes têm entendido que a falta de pagamento é ilícita”, explica.

Já segundo Katia Cristina Millan, do escritório Moreau & Balera, as cortes superiores têm decidido o inverso. “Elas entendem que uma associação de moradores, qualificada como sociedade civil sem fins lucrativos, não tem autoridade para cobrar nenhum tipo de taxa ou contribuição de quem não é associado, já que tais entidades não podem ser equiparadas a condomínios para efeitos legais”, afirma.

Entendimento semelhante é aplicado aos casos de loteamentos em que não existem áreas particulares ou áreas comuns de uso coletivo dos proprietários. “O Código Civil estabelece que ‘para a instituição ou constituição de um condomínio sobre coisa imóvel, é imprescindível a aquisição, através do competente registro no ofício imobiliário, de um bem imóvel comum por diversos proprietários", explica Katia.

O Supremo Tribunal Federal decidiu nesse sentido no ano passado, como noticiou a ConJur. De acordo com a 1ª Turma da corte, o pagamento de mensalidade a associação depende da livre e espontânea vontade do cidadão de se associar ou não à entidade.

Eduardo Lopes Barbosa, do escritório Moura Tavares Figueiredo Moreira e Campos Advogados, diz que a questão controversa ainda não tem decisão uniforme entre o Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça, mas que já é possível chegar a algumas conclusões. “A cobrança deve ser feita de forma a não exigir o ingresso do morador na associação, pois isso é que é proibido. O correto é a cobrança ser feita de forma que o não pagamento configure enriquecimento ilícito”, diz.

Prevenção de processos
Para evitar que mais litígios dessa natureza ocorram, os especialistas alertam as associações para que, antes de iniciar qualquer benfeitoria, verifiquem com as prefeituras locais se o que pretendem é lícito e qual é a melhor forma de fazê-lo. Outra orientação, tanto a moradores quanto às associações, é que procurem especialistas da área para avaliar a viabilidade ou implicações das medidas.

Quanto aos moradores, os advogados recomendam que fiquem atentos aos tipos de formatação das associações, além de conferir se o dinheiro que é arrecadado está sendo devidamente aplicado nos serviços contratados. Àqueles que não desejam pagar pelos serviços, o conselho é o mesmo. “Cabe ao morador, mesmo que não seja associado, não ignorar a existência dos problemas, como a coleta de lixo, segurança das casas, por exemplo. A maciça maioria das associações tem as contas em ordem. Então, o ideal é que haja o acompanhamento das contas, ver onde está sendo gasto o dinheiro, como se fosse um condomínio regularizado de casas. Enquanto os serviços públicos não suprirem isso, não vai ter outro jeito”, diz Bushatsky.

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 14 de julho de 2012, 5h18

Comentários de leitores

8 comentários

stf põe uma pá de cal no assunto!

Fernando Luis Turella Borges (Advogado Autônomo - Civil)

RE 432106 STF - VOTO MINISTRO MARCO AURÉLIO MELLO
" Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam. Conheço e provejo este extraordinário para julgar improcedente o pedido formulado na inicial. Inverto os ônus da sucumbência e imponho à Associação, além da responsabilidade pelas custas, os relativos aos honorários advocatícios. Por não se poder cogitar de condenação, fixo-os, atento ao disposto no artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil, em 20% sobre o valor da causa devidamente corrigido."

É uma questão constitucional

Fernando Luis Turella Borges (Advogado Autônomo - Civil)

Art. 5º inciso II e XX .
Direito de propriedade.
O STF ja se pronunciou sobre o tema em RE 432106 , em seu voto o relator Ministro Marco Aurelio Mello é bem claro sobre o tema :
Recurso Extraordinário 432.106 Rio de Janeiro
Relator
:
Min. Marco Aurélio
Recte.(s)
:
" É induvidoso, e isto consta do próprio acórdão, não se
tratar, na espécie, de condomínio em edificações ou incorporações imobiliárias regido pela Lei nº 4.591/64.
Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei.
Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam.
Conheço e provejo este extraordinário para julgar improcedente o pedido formulado na inicial. Inverto os ônus da sucumbência e imponho à Associação, além da responsabilidade pelas custas, os relativos aos honorários advocatícios."
como se ve o STF PÕE UMA PÁ DE CAL SOBRE O TEMA

Pirraça judicante?

Ramiro. (Advogado Autônomo)

Deus nos livre da PEC do Peluso, pois o que parece haver é pirraça judicante dos Tribunais Locais, que parecem não aceitar os Tribunais de Sobreposição como parte do Judiciário. Pondo fim a essa questão, basta uma busca no STJ.
AgRg no REsp 1057925 / SP
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2008/0104760-9
DJe 01/03/2012
Ementa
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
COBRANÇA DE TAXA DE SERVIÇOS. PROVA ACERCA DA CONDIÇÃO DE NÃO-ASSOCIADO. EXAME. VEDAÇÃO. SÚMULA N° 7/STJ.
1. A jurisprudência da Segunda Seção desta Corte firmou-se para vedar às associações de moradores a cobrança de encargos por serviços contra pessoas que delas não fazem parte, ainda que
proprietárias de imóvel em cuja área ocorreram os benefícios. Não se cogita, então, de enriquecimento sem causa (AgRg no EREsp n° 961.927/RJ, Rel. Desembargador Convocado do TJ/RS Vasco Della Giustina, DJe 15/9/2010, e AgRg no REsp N° 613.474/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, DJe 5/10/2009).
2. Nas ações de cobrança movidas por associação de moradores contra
os proprietários de imóveis localizados em área beneficiada, a
condição de não associado do proprietário é fato impeditivo ao direito da autora, sendo inviável no recurso especial rever o contexto fático-probatório dos autos para aferir tal condição. Súmula n° 7/STJ.
3. Agravo regimental não provido. "
Mais, AgRg no AREsp 72270 / SP, AgRg no REsp 1125837 / SP, AgRg nos EDcl no REsp 1279017 / SP, AgRg nos EAg 1330968 / RJ.
O que há mais a discutir?

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