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Falta de concordância

Fiador pode se exonerar de garantia se prazo expirou

O Código Civil de 1916 prevê que o fiador de imóvel pode, mesmo antes da entrega das chaves, se exonerar da garantia se o prazo do contrato original já expirou e este foi renovado por tempo indeterminado sem a sua concordância. Com base nisso, a 5ª Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que considerou que o fiador já estaria exonerado por não ter concordado expressamente com a segunda renovação do contrato.

A empresa fechou contrato de locação com fiador por quatro anos (junho de 1994 a junho de 1998). Esse contrato foi prorrogado por mais quatro anos, com anuência dos fiadores. Em julho de 2002, o contrato foi novamente prorrogado. Porém, dessa vez, sem o aval dos fiadores e com prazo indeterminado. O locatário se tornou inadimplente e, em setembro de 2002, a empresa entrou com ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis.

O fiador entrou com ação para declarar a exoneração, em dezembro do mesmo ano. A empresa, entretanto, ajuizou ação de cobrança contra o fiador. O Tribunal de Justiça de São Paulo considerou que o fiador já estaria exonerado por não ter concordado expressamente com a segunda renovação do contrato, no momento em que se tomou ciência inequívoca do desinteresse deste.

No STJ, a defesa da empresa afirmou que a cláusula do contrato que permite a exoneração da fiança só é válida após sentença declarar que a fiança perdeu sua validade. Logo, os fiadores seriam responsáveis por, pelo menos, sete meses de aluguel, já que o imóvel só foi desocupado em maio de 2004. Por fim, afirmou haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Entretanto, a relatora teve entendimento diverso. Inicialmente, a ministra Laurita Vaz apontou que contratos de aluguel de imóvel utilizam o regime jurídico válido na época da assinatura — no caso, o CC/16. A ministra destacou que a legislação da época permitia ao fiador se exonerar a qualquer momento, inclusive após ação de despejo com cobrança de aluguéis atrasados. Os efeitos da exoneração só valeriam após a sentença, mas com efeitos retroativos à data da citação válida do locador.

Ela afirmou que, se o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, não há exoneração automática deste pela mera prorrogação do contrato. Entretanto, “a renúncia do fiador ao seu direito de exoneração (...) não pode ser levado a ponto de se entender pela eterna e indeterminada validade dessa cláusula”.

A ministra salientou que, após o prazo de validade do contrato de locação originário, tendo ocorrido a prorrogação por tempo indeterminado, o fiador pode se exonerar a qualquer tempo. Ela observou que, no caso de pedido da exoneração na Justiça, os efeitos desta retroagem até a citação válida do locador.

Na hipótese analisada, em vez da citação da empresa locadora na ação de exoneração de fiança, o tribunal estadual fixou como termo inicial da exoneração a data da sentença na ação de despejo, o que acabou sendo mais benéfico para a locadora. E como o recurso analisado era da empresa, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus [não reformar em prejuízo]. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Resp 900.214

Revista Consultor Jurídico, 19 de novembro de 2010, 13h48

Comentários de leitores

3 comentários

não é bem assim ...

Lexandre (Outros)

No caso específico o fiador demonstrou interesse em deixar de ser fiador, àqueles que em contrato por prazo indeterminado e vínculados até a entrega das chaves, mas que não requisitaram a exoneração, entendo, que continuarão como fiadores.
Outros detalhe é que isso é relacionado aos casos antigos e com base na lei antiga da locação.

Boa e coerente decisão. (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Só faltou esclarecer que a cláusula de renúncia prévia do direito de se exonerar é nula. Isso porque tem sido comum inserir em contrato de locação a renúncia prévia aos direitos que correm dos arts. 835, 836, 837, 838 do Código Civil, numa clara imposição que mutila os direitos do fiador o que prejudica o saudável comércio jurídico. A razão é simples: a aplicação desses dispositivos não tem o condão de produzir prejuízos para o credor, mas potencialmente apenas para o fiador, se não, vejamos.
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Quando o fiador exerce o direito de exoneração, o credor tem o direito de exigir do devedor outra garantia sob pena de resilição do contrato. O fiador não pode ficar refém do credor do afiançado e nem deste. Admitir o contrário enseja a possibilidade de colusão entre estes dois últimos para lesar o fiador. Já advoguei alguns casos dessa natureza. Daí não ser admissível a renúncia prévia ao art. 835.
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A fiança é prestada «intuitu personae». Assim, é razoável que a obrigação do fiador cesse com a morte, pois não se pode presumir que os herdeiros tenham com o afiançado a mesma relação pessoal e de fidúcia que tinha o finado fiador. Por outro lado, a certeza do direito e a segurança jurídica impõem que os herdeiros respondam, até os limites da herança, pelas obrigações do afiançado até a data da abertura da sucessão. Do contrário, aberta estará a possibilidade de comprometimento integral da herança por fato malicioso tanto do afiançado, quanto dele em conluio com o credor, o que significa alijar os herdeiros de toda a herança imiscuindo-se nela por uma via oblíqua ilícita e imoral. Daí não ser admissível a renúncia prévia ao art. 836.
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(CONTINUA)...

Boa e coerente decisão. (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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É saudável ao bom comércio jurídico que o fiador possa, na mesma ação em que é chamado a responder pela garantia concedida, opor as exceções que lhe sejam pessoais e as extintivas da obrigação que competem ao afiançado, nas condições especificadas no art. 837. Com isso resolve-se a querela que envolve as três partes, credor, devedor e fiador, de uma só vez. Não faz sentido impedir previamente ao fiador a invocação de exceção de compensação própria, quando o credor do afiançado é devedor do fiador, ou quando o afiançado haja pagado a dívida, ainda que parcialmente, porque tal empeço implicaria admitir enriquecimento sem justa causa do credor. Daí a impossibilidade de se admitir a renúncia prévia ao art. 837.
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Do mesmo modo justifica-se a inadmissibilidade de renúncia prévia ao art. 838. E aqui com mais forte razão, porque em qualquer uma das hipóteses elencadas o fiador ficaria exposto ao alvedrio potestativo do credor e do afiançado, os quais poderiam obrar com dolo para lesá-lo deixando-o sem nenhuma possibilidade de defesa, ou dificultando-a enormemente. Demais disso, é princípio geral de direito que ninguém pode ser obrigado sem seu consentimento, e admitir a renúncia prévia ao art. 838 implica ter de aceitar que o fiador haja passado um cheque em branco contra todo o seu patrimônio ao credor e ao afiançado, o que atenta contra o primado da ética negocial, que a doutrina chama de boa-fé objetiva.
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Eis aí em breves e sinóticas linhas as razões que conduzem à inteligência de ser inadmissível a renúncia prévia aos artigos mencionados.
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito e doutorando pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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