STJ aplica lei dos repetitivos em venda de imóvel

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou, com base na Lei dos Recursos Repetitivos, processo que questionava a suspensão da venda de imóvel gravado com hipoteca e adquirido mediante financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), bem como a inclusão do mutuário em cadastros de proteção ao crédito.

A Seção, que seguiu o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, firmou a tese de que, em contratos celebrados no âmbito do SFH, a execução de que trata o Decreto-lei 70/66, enquanto perdurar a demanda, poderá ser suspensa uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar.

Isso independentemente de caução ou do depósito de valores incontroversos, desde que exista discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito e essa discussão esteja fundamentada em jurisprudência do STJ ou do Supremo Tribunal Federal.

“Na realidade, no caso de contratos de financiamento imobiliário celebrados no âmbito do SFH, a dívida está garantida com a hipoteca do próprio imóvel e, prosseguindo a execução seu curso, a ação revisional do contrato poderia tornar-se imprestável a qualquer finalidade”, afirmou o relator.

Sobre a inscrição do nome do mutuário em banco de dados de proteção ao crédito, a tese firmada pela Seção é que a proibição da inscrição/manutenção em cadastro de inadimplentes solicitada em antecipação de tutela ou medida cautelar somente será aceita se, cumulativamente, houver ação fundada na existência integral ou parcial do débito, se ficar demonstrado que a alegação da cobrança indevida se funda na aparência do bom direito e em jurisprudência consolidada do STF ou STJ e, por último, for depositada a parcela incontroversa ou prestada a caução fixada conforme o prudente arbítrio do juiz.

Entenda o caso
O mutuário ajuizou ação de revisão contratual contra a Caixa Econômica Federal. Sustentou que firmou com a CEF um contrato de financiamento imobiliário com garantia hipotecária, em maio do ano 2000, no valor de R$ 52,9 mil, parcelado em 240 prestações mensais. Porém, quando do ajuizamento da ação, em dezembro de 2005, estava em mora desde outubro de 2004, devido a reajustes ilegais nas prestações devidas.

Assim, pediu, a título de antecipação de tutela, o depósito em juízo das parcelas vincendas com a suspensão da exigibilidade dessas até decisão final, a suspensão do leilão extrajudicial ou a suspensão do registro da carta de arrematação, mantendo-se na posse do imóvel e pediu, ainda, que a CEF não incluísse seu nome em cadastros de inadimplentes. O pedido foi negado.

No Recurso Especial, o mutuário sustentou que a eleição da via prevista no Decreto-lei 70/66 (execução extrajudicial), em desprezo daquela regulada pela Lei 5.741/71 (execução hipotecária), violou o artigo 620 do Código de Processo Civil, porquanto a execução extrajudicial seria mais gravosa ao executado. Argumentou, ainda, a abusividade de incluir o nome do devedor em cadastros de restrição ao crédito enquanto a dívida é discutida.

No STJ, o ministro Luis Felipe Salomão, diante da multiplicidade de recursos acerca do tema, submeteu o julgamento do recurso à Seção, procedendo-se de acordo com a Lei dos Recursos Repetitivos.

Questão de ordem
Antes do julgamento do recurso, o relator submeteu aos ministros do colegiado duas questões de ordem: a sua afetação à Corte Especial, tendo em vista a comunhão de competência de Seções para julgar recursos relativos ao SFH, e o reconhecimento da perda de objeto, pois houve desistência da ação homologada pelo juízo.

Quanto ao pedido da CEF para a afetação à Corte, o ministro Salomão destacou que a competência da 1ª Seção somente é acionada quando o contrato for assegurado pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Ou seja, somente em razão de uma causa específica e não muito frequente, que é o eventual comprometimento de recursos administrativos por ente público, torne-se competente a 1ª Seção.

Quanto à perda de objeto, o relator entendeu não ser o caso de julgar prejudicado o recurso. Ele destacou o entendimento da Corte de ser “inviável o acolhimento de pedido de desistência recursal formulado quando já iniciado o procedimento de julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia, na forma da Lei dos Recursos Repetitivos”.

Assim, o ministro considerou que, desde que selecionado o Recurso Especial, após observado o juízo de relevância peculiar ao procedimento, ”é de clareza meridiana a ocorrência de um desprendimento da controvérsia processual, abstratamente analisada, dos direitos subjetivos controvertidos no caso concreto”.

A Seção acompanhou as colocações do ministro relator e prosseguiu o julgamento do Recurso Especial, julgando-o prejudicado. Com informações da Assessoria de Imprensa do Superior Tribunal de Justiça.

REsp 106.7237