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STJ irá rever súmula para desobrigar fiador a renovar contato

Os fiadores somente respondem pela prorrogação do contrato de aluguel quando expressamente concordarem. O entendimento foi firmado pela 3ª Seção do Superior Tribunal de Justiça e deve levar o STJ a complementar a Súmula 214. A necessidade de revisão da jurisprudência foi suscitada pelo ministro Nilson Naves e aprovada, por maioria, pela 3ª Seção. A revisão da súmula foi relatada pelo ministro Paulo Medina.

O texto atual da súmula diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Caso seja aprovada a alteração, a Súmula 214 deverá trazer em seu texto parte da decisão do ministro Medina, que estabelece: “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram acordo”.

A discussão que deu início ao debate iniciou-se em uma ação de execução no valor de R$ 25 mil movida contra Maria Myrthes de Azevedo Furtado, fiadora de contrato de locação. Ela foi responsabilizada pelo não-pagamento de aluguéis e outros encargos locativos referentes a um período de nove meses.

De acordo com o processo, a fiadora não aceitou a cobrança porque havia se exonerado da obrigação de afiançar no ano anterior ao aditamento do contrato que resultou na cobrança. À época, a imobiliária e o afiançado foram notificados judicialmente da exoneração. Mesmo assim, prorrogaram o contrato sem a concordância da fiadora.

Em sua defesa, Maria Furtado alegou que o contrato de locação que afiançou foi firmado com prazo determinado, para vigorar de dezembro de 1995 a novembro de 1996. Afirmou que nenhuma das cláusulas estabelecia que a fiança poderia ser renovada tacitamente, por tempo indeterminado, sem que ela fosse instada a manifestar sua vontade. Ao contrário, disse expressamente que não pretendia manter a fiança e, por isso, tomou as providências pertinentes para isentar-se da obrigação.

O locador, por sua vez, protestou. Alegou que a exoneração da fiança somente poderia efetuar-se por via amigável ou judicial, jamais por notificação judicial, “efetuado por ato unilateral, sem aquiescência”, ressaltou. Disse, ainda, que a fiadora se comprometeu a responder por qualquer inadimplemento da locatária até a efetiva entrega das chaves. Nesse ponto, lembrou que a Lei do Inquilinato não permite a exoneração da fiança antes da desocupação do imóvel.

Na segunda instância, o Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, decidiu que a fiadora era responsável pelo pagamento. “Se, por força do pacto locatício, prorrogado por prazo incerto, é o fiador solidariamente responsável com o locatário, como devedor e principal pagador, até a efetiva devolução do imóvel ao locador, está obrigado a pagar o que o afiançado não adimpliu, isto é, locativos e encargos decorrentes, até aquele evento”, entendeu o tribunal.

A divergência

O caso chegou ao STJ em recurso especial relatado pelo ministro Gilson Dipp. Os ministros decidiram que a obrigação da fiadora se restringia ao período originalmente contratado, de dezembro de 1995 a novembro de 1996. “Impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato”, ressaltou o ministro Dipp.

Inconformado, o locador do imóvel ajuizou Embargos de Divergência, alegando que a decisão do TJ do Ceará, mantida pela 5ª Turma do STJ, divergiu do entendimento consolidado pela 6ª Turma. Diante desse impasse, a questão foi encaminhada à 3ª Seção, para a pacificação do assunto e ficou sob a relatoria do ministro Paulo Medina.

O ministro Medina destacou que, embora o artigo 39 da Lei 8.245/91 determine que qualquer das garantias da locação se estenda até a efetiva devolução do imóvel, tal regra deve ser compatibilizada com o contrato de fiança. “Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador”, explica.

Nesse sentido, ele destaca que os fiadores somente respondem pela prorrogação do contrato quando expressamente concordarem em estender a fiança até a entrega do imóvel. Ele defendeu, também, o direito do fiador de se exonerar do encargo nos termos do artigo 1.500 do Código Civil ou do artigo 835 do novo Código Civil, dependendo da época de assinatura do contrato.

O voto do ministro Medina foi acolhido pela maioria dos ministros da 3ª Seção. O ministro Nilson Naves inaugurou a divergência e foi seguido pelos ministros Felix Fischer e Laurita Vaz. Ele insistiu que, diante de tal decisão, o STJ precisaria rever a Súmula 214. Tal sugestão foi votada em Plenário e obteve aprovação da maioria, exceto do ministro Paulo Gallotti, que considera a súmula clara e indubitável.

Eresp 566.633

Revista Consultor Jurídico, 29 de novembro de 2006, 14h20

Comentários de leitores

8 comentários

COMO PODE UM "CONTRATO' RENOVADO, ainda continu...

Dr. Tarcisio (Advogado Autônomo)

COMO PODE UM "CONTRATO' RENOVADO, ainda continuar obrigando o "fiador" que não anuíu essa "renovação". Alegar que o fiador concorda com tal procedimento, é ilógico,pois muitos desses contratos são 'ADESIVOS'. O fiador que faz um favor, vai ser o prejudicado na história....!!!

Milhares de fiadores perderão seu único imóvel ...

josé (Advogado Autônomo)

Milhares de fiadores perderão seu único imóvel , apenas para facilitar a vida das administradoras e proprietários !

Perfeito comentário do Dr. Sérgio ! É retira...

josé (Advogado Autônomo)

Perfeito comentário do Dr. Sérgio ! É retirar um direito da parte mais fraca e que nada ganha com o contrato para passá-lo à parte mais forte , a detentora do patrimônio ! Agora os administradores se manterão na doce inércia sem se preocuparem em notificar o fiador da prorrogação por te po indeterminado ! o pobre fiador que fez um grande favor terá que litigar ao término dos contratos se quiser se ver livre do mesmo , gastando com custas/advogados , etc....quando bastava ao proprietário exigir que concorde em continuar fiador , e , no caso de resposta negativa , exigir novo fiador conforme o artigo 40 da Lei das Locações ....é uma decisão absurda ! vamos mandar emails e cartas para os ministros !

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