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Base do ITBI

Decreto considera apenas um elemento para fixar valor venal

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O prefeito do município de São Paulo baixou o Decreto 46.228, de 23 de agosto de 2005, para tentar ajustar o valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI ao conceito doutrinário, segundo o qual, “é o preço de venda, à vista, em condições normais do mercado, comportando variação de 10% para mais ou para menos” (CF. nosso Direito tributário municipal, 2ª edição, Atlas, 2004, p. 95).

Prescreve esse decreto em seu artigo 7º e parágrafo 1º:

Artigo 7º: A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Parágrafo 1º: Considera-se valor venal, para efeitos deste imposto, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

E preceitua o artigo 8º e parágrafo 1º:

Artigo 8º: A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.

Parágrafo 1º: Os valores venais dos imóveis serão atualizados periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização com os valores praticados no Município, mediante pesquisa e coleta permanente, por amostragem, dos preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário, inclusive com a participação da sociedade representada no Conselho de Valores Imobiliários.

Acrescenta seu parágrafo 3º que:

Parágrafo 3º: O valor venal divulgado, em nenhuma hipótese, será inferior à base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana — IPTU, utilizada no exercício da transação.

Como se vê, o artigo 7º define corretamente a base de cálculo do ITBI como sendo o valor do bem ou direito que “seria negociado à vista” em condições normais do mercado.

Importante notar que nem a Constituição Federal nem o Código Tributário Nacional exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Tampouco exigem a fixação da base de cálculo em seu limite máximo, representado pelo exato valor de mercado, mesmo porque a questão do nível de imposição é matéria que se insere no âmbito da política tributária.

Cabe a cada município estabelecer a sua política tributária, definindo o aspecto quantitativo do imposto, tanto pela elevação ou diminuição da base de cálculo, como pela elevação ou diminuição da alíquota, respeitado apenas, nesse particular, o princípio constitucional da vedação de efeito confiscatório do tributo. Esse aspecto é de fundamental importância para perfeita compreensão da matéria sob exame.

Prosseguindo na análise dos dispositivos transcritos, verifica-se que o artigo 8º, ao invés de fixar critérios genéricos e abstratos para apuração do valor venal, o que só seria possível por lei em sentido estrito, prescreveu a publicação do valor venal de cada imóvel em concreto. E o seu parágrafo 1º determinou a atualização periódica desse valor venal, “mediante pesquisa e coleta permanente, por amostragem, dos preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário”.

Ora, simples leitura ocular desse parágrafo 1º revela não se tratar de mera atualização monetária da base de cálculo a que alude o parágrafo 2º do artigo 97 do CTN. Essa “atualização” implica, necessariamente, majoração do tributo ferindo o princípio da legalidade tributária (artigo 150, I da CF). Por isso, o STF já decidiu que a majoração do valor venal por decreto é inconstitucional (RE 92.335-SP, in RTJ 96/880).

Nos chamados “tributos avaliáveis” (IPTU e ITBI) é preciso não confundir o plano abstrato da eleição de critérios ou métodos avaliativos com o plano concreto da constituição do crédito tributário em cada caso, mediante a atividade do lançamento, que é ato administrativo vinculado.

Vinculado a que? À lei, evidentemente! Cabe à lei fixar os critérios e métodos para apuração do valor venal, e cabe a administração apurar o valor venal de cada imóvel com base nos critérios da lei. No caso do ITBI, cabe ao fisco homologar a atividade exercida pelo contribuinte, ou promover o lançamento direto da eventual diferença que entender existente, assegurados os princípios do contraditório e da ampla defesa.

No caso da base de cálculo do IPTU/ITBI, não há nem pode haver precisão matemática na apuração do chamado “valor venal do imóvel”. Daí a imprescindibilidade de visualizar um instrumento jurídico, capaz de determinar, em cada caso concreto, a base de cálculo do IPTU/ITBI tanto quanto possível, próximo da realidade imobiliária local, e, ao mesmo tempo, propiciar ao sujeito passivo elementos que possibilitem a impugnação do valor venal atribuído ao seu imóvel1, ofertando avaliação contraditória, se for o caso, na forma do artigo 148 do CTN2.

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 é professor de Direito Administrativo, Financeiro e Tributário, conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo, ex-procurador-chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo. Site: www.haradaadvogados.com.br

Revista Consultor Jurídico, 5 de outubro de 2005, 18h33

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