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Garantia expressa

Comprador não arca com dívidas não previstas em edital

Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta dessas dívidas. Para a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, a injustiça dessa situação é clara e não pode ser mantida.

O entendimento reverte julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo. Primeira e segunda instâncias condenaram a arrematante a pagar as dívidas. No caso, o condomínio entrou com ação de oposição tentando impugnar a arrematação de imóveis de propriedade de uma massa falida. A dívida com o condomínio superaria os valores da arrematação.

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi explicou que há três situações diversas: na primeira, o adquirente de imóvel, em compra e venda comum, responde pelos débitos condominiais anteriores ao negócio, por conta do caráter propter rem dessa dívida — imposta à pessoa em decorrência da sua condição de titular do direito sobre um bem. É a jurisprudência reiterada do STJ.

Na segunda, tratando-se de arrematação, o entendimento do STJ não está consolidado nas hipóteses de o edital omitir esse ponto. E o terceiro caso, que é o dos autos, no qual o edital traz declaração expressa de que o arrematante estaria “isento do pagamento das despesas condominiais até a data da efetiva imissão na posse”.

“Na situação dos autos, a questão é mais grave: não se trata de despesas omitidas, mas despesas expressamente excluídas no momento do ato judicial de venda. Seria razoável admitir que uma garantia prestada pelo Judiciário, envolvendo a compra, seja de tal forma desconsiderada?”, indagou a relatora. Além disso, de um lado, o condomínio teve ciência da arrematação, mas permaneceu inerte pelo prazo que tinha para indicar vício de consentimento. De outro, dado o valor da dívida, não seria possível presumir que o arrematante pudesse arcar com a eventualidade de ter de quitá-la, ponderou a ministra.

Porém, mantida a situação delineada pela Justiça paulista, o adquirente não poderia desfazer o negócio, tendo de quitar dívida pela qual foi expressamente dispensado pelo Judiciário. “A confiança que depositou no Poder Judiciário ao praticar o ato, portanto, foi duplamente traída: em primeiro lugar, pela garantia insubsistente que lhe foi dada; em segundo lugar, pela retirada dessa garantia sem que se possibilite o desfazimento do negócio. Essa situação não pode ser mantida”, asseverou a ministra Nancy Andrighi.

“Não se pode retirar uma das causas determinantes da compra sem dar ao adquirente, concomitantemente, a opção de não mais realizar a compra. A injustiça dessa postura é notória”, completou.

A ministra ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.

“Basta pensar num exemplo simples: imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance”, explicou. “Em lugar de transferir o bem para um novo proprietário, que a partir de sua posse adimpliria as taxas futuras, teríamos um imóvel paralisado, de venda impossível, que só acumularia mais e mais débitos. Não é uma providência interessante para nenhuma das partes”, completou a relatora.

Para ela, a melhor solução seria permitir a arrematação sem as dívidas e autorizar o condomínio a se habilitar à destinação do produto da arrematação do bem, em posição de privilégio diante dos demais credores, em vista do caráter propter rem da dívida. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1299081

Revista Consultor Jurídico, 15 de outubro de 2012, 17h32

Comentários de leitores

7 comentários

Caro Dr. Francisco L. B. de Souza, (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Com todo respeito, o equívoco é de quem não compreende o conceito das obrigações «propter rem» ou obrigações ambulatórias. Não se trata de obrigações reais. Não têm direito de sequela. A obrigação «propter rem» é uma obrigação por causa da coisa. Isto significa que ela surge para o titular da coisa em razão dessa titularidade. Não que ela siga a coisa com quem quer que a detenha, como é próprio dos direitos reais (sequela). Assim, a obrigação «propter rem» mantém seu caráter subjetivo, de modo que só obriga o sujeito passivo. Quem adquire um imóvel, pelo só fato da aquisição contrai a obrigação de pagar, a partir da aquisição, porque antes dela não respondia pelas obrigações que a titularidade da coisa gerava. A obrigação é ambulatória não porque transita de um devedor para outro, mas porque ela decorre da titularidade da coisa.
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De acordo com o nosso ordenamento, é o patrimônio do devedor que responde pelas obrigações que ele contrai. A execução de dívida de condomínio ou de IPTU, tipicamente «propter rem», são, via de regra, executadas contra outros bens do devedor, como dinheiro em conta bancária e só quando não são encontrados é que se voltam para o próprio bem cuja propriedade é a causa da obrigação. A má compreensão do conceito de obrigação «propter rem» levou o legislador a transformar a obrigação decorrente do rateio condominial em obrigação real (CCb, art. 1.345). Nem por isso se dissipa a aberração, pois escapa do conceito de realidade, o de obrigação singular de pagamento. Note que a hipoteca não é uma obrigação, mas um direito (de garantia) conferido pelo devedor ao credor.
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Caro Dr. Francisco L. B. de Souza, (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Onde está no ordenamento que o imóvel responde ou constitui garantia especial ou privilegiada das obrigações «propter rem» que dele irradiam?
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Por outro lado, partindo da premissa de que a coisa cuja titularidade é causa geratriz de obrigação «propter re» seja a garantia de cumprimento dessa mesma obrigação, então, a satisfação do débito ocorre com a alienação da coisa, indiferentemente de o preço atingir ou não o valor total do débito. Do contrário, ninguém jamais arremataria o bem. Isso significa que o débito em aberto de obrigação «propter rem» sub-roga-se no preço da alienação do mesmo bem com o privilégio de preempção. A não ser assim, haverá péssimo comércio jurídico e deformação dos conceitos que estão e devem mesmo estar na base da compreensão do fenômeno sob exame, deformação essa que conduziria à absurda situação de um imóvel ter de ser alienado várias vezes para, como os preços de todas essas arrematações quitar uma dívida «propter rem» formada por um proprietário mas que se propagou para atingir seus sucessores, embora esses tenham pago o preço do bem aos que os antecederam e a obrigação «propter rem» a partir de quando se tornaram titulares da coisa e, conseguintemente, da obrigação a ela inerente.
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Caro Dr. Francisco L. B. de Souza, (3)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

(CONTINUAÇÃO)...
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Numa palavra, obrigação «propter rem» não é sinônimo de ônus real. Se fosse, não haveria necessidade de duas expressões linguísticas para exprimir uma e outro. São conceitos distintos. Aquela, não tem sequela. Este, sim. Sequela significa que o fato anterior à aquisição da propriedade onera o bem com quem quer que esteja. Já o caráter ambulatório da obrigação (direito subjetivo), não.
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Como se pode ver, é preciso, sim, aprofundar no conceito para entender a distinção e não cometer excessos assimilativos de categorias diferentes.
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Cordiais saudações,
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(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – Mestre em Direito pela USP – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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