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Dívida com aluguel

Especialistas divergem sobre penhora de bem

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É entendimento consolidado nos tribunais superiores e no Supremo Tribunal Federal que o único imóvel de pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado em caso de inadimplência do locatário. Para tentar reverter esse quadro, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 6.413/2009, do deputado Vicentinho Alves (PR-TO), que proíbe a penhora de bem da família do fiador para pagamento de dívidas em contratos de aluguel.

Se virar lei, a proposta alterará as leis do Inquilinato (8.245/1991) e da Impenhorabilidade (8.009/1990), que hoje prevêem a penhora dos bens da família nesse caso. De acordo com a Lei da Impenhorabilidade, a casa própria de um casal ou da família é impenhorável e não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. Uma das exceções a essa regra, no entanto, é a dívida decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Na justificativa do projeto, o deputado alega que o legislador pecou ao prever essa exceção, que pode resultar em injustiças. O tema, contudo, causa polêmica entre especialistas na área do Direito Imobiliário.

O advogado Rogério Silva Fonseca, do Pires & Gonçalves Advogados Associados, também comunga com a opinião do deputado. Para ele, não é justo que o fiador — para proteger a moradia de um terceiro — fique sem a sua ou tenha que colocá-la em risco. Ele reforça que a fiança no Brasil é o meio mais utilizado em contratos de aluguel, inclusive no estado de São Paulo, mas que existem outros meios de garantia, como seguro fiança e caução. “Dependendo do caso, o locador consegue até liminar para despejo”, disse o advogado ao defender a impenhorabilidade do bem do fiador. Ele aposta que a o projeto tem grandes chances de virar lei.

Antônio de Almeida e Silva, do Mesquita Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, destaca que a matéria é controvertida, pois há anos essa discussão corre na Justiça. Para ele, a penhora do bem de família, ainda que de fiador, afronta o direito à moradia. “Qualquer decisão contrária a esse entendimento é inconstitucional.”

Ele explica que, quando entrou em vigor a antiga lei do inquilinato, houve grande discussão por conta dessa exceção de que o fiador poderia ficar sem o bem para garantir o pagamento, até porque ele assinava o contrato conscientemente e de livre vontade. Mas, segundo ele, independente disso, “o bem de família é algo tão valioso que é um direito até irrenunciável”.

Já a advogada Emanuela Veneri, sócia-diretora da Arbimóvel, consultoria especializada em mercado imobiliário, discorda dos colegas. Ela considera um retrocesso derrubar essa exceção prevista na lei. De acordo com ela, antes da Lei da Impenhorabilidade (8.009/1990), para ser fiador, era necessário ter dois imóveis. Por conta dessa exigência, a procura por aluguel caiu por falta de oferta de fiador. Foi assim, de acordo com ela, que o legislador resolveu elaborar a lei de locação e passou a exigir apenas um bem como garantia. “Com isso, o mercado imobiliário voltou a aquecer. Proibir, agora, a penhora do bem dado como garantia irá causar baixa novamente no mercado de locação, pois irá acarretar a procura maior do seguro fiança, instituto que onera ainda mais o contrato de locação.”

Emanuela destaca que a nova alteração na Lei do Inquilinato já trouxe diversos benefícios ao locador e ao locatário, sem contar que o fiador pode pedir a sua exoneração do contrato no momento em que ele quiser. “Se o projeto virar lei, a norma irá causar desequilíbrio no mercado de locações, pois as pessoas irão preferir o financiamento imobiliário, já que os juros estão caindo e as ofertas, subindo.” 

 é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 22 de fevereiro de 2010, 8h43

Comentários de leitores

2 comentários

Sugestão ao legislador

Jaderbal (Advogado Autônomo)

Uma sugestão para diminuir o seriíssimo problema da existência de pessoas ingênuas que aceitam ser fiadoras sem entender os virtuais efeitos nefastos dessa espécie de contrato seria a lei exigir que o fiador fosse notificado toda vez que o afiançado atrasasse o aluguel, sendo que tal notificação teria que ocorrer até 60 dias do atraso e a despesa com a notificação seria suportada pelo locatário, automaticamente, por ocasião de seu próximo pagamento de aluguel.
O problema desse tipo de exigência legal reside na eventual dificuldade para notificar o fiador. Ele pode, por exemplo, recusar-se a receber a notificação, para colocar o locador em apuros. Para contornar o problema que poderia surgir da dificuldade de notificação, a lei poderia criar um dispositivo assim:
Art. tal. O locador é obrigado a notificar o fiador do atraso no pagamento do aluguel em até 60 dias.
Parágrafo único. A expressão "Atraso no pagamento do aluguel da locação no qual o destinatário é fiador" ou expressão equivalente no corpo do aviso de recepção de correspondência enviada para o fiador pelo correio no endereço constante do contrato de locação exime o locador da obrigação prevista neste artigo, independentemente de seu efetivo recebimento.
A solução aqui proposta pelo menos preservaria o importantíssimo instituto da fiança locatícia. O tal projeto de lei, se aprovado, iria desestimular a locação de imóveis, pois a fiança passaria a ser uma garantia fraquíssima, na maioria dos casos.

Estranho no ninho da locação?

omartini (Outros - Civil)

Infelizmente nossos legisladores são o máximo em legislar leis inócuas para quem pretendem beneficiar.
Despiciendo ser Especialista para prever o resultado óbvio do “inteligente” PL 6413/2009 se transformado em lei: não se aceitará fiador que não possa honrar o compromisso – prática já atual e lógica no mercado locatício...
Mas o que não podemos concordar é com a qualidade atribuída ao bem de família como “direito irrenunciável”! Exagero que transformaria o bem de família também em inalienável, para ser coerente com a esdrúxula tese.

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