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Condomínio edilício

Ausência de lei dificulta, mas não barra Judiciário

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A partir da edição da Constituição da República de 1988, um novo marco foi estabelecido no âmbito das relações civis, alterando-se profundamente a concepção fundamentalmente patrimonialista do Código Civil de 1916 que, coerente com as codificações do século XIX, propagava o individualismo jurídico baseado na sistematização alemã do estatuto jurídico dos bens.

O que vemos agora, a partir de um claro envolvimento da Lei Maior com diversos institutos do direito civil, é a sua crescente constitucionalização, movimento esse cujo mérito é impregnar a disciplina de valores fundamentais pautados na pessoa humana, impondo-nos a oportunidade de reexaminar estatutos tradicionais do direito civil sob uma nova ótica de eficácia social, baseada na despatrimonialização e repersonificadora. A personalidade jurídica e sua titularidade deixam de ser um abrigo do poder individual e são alçadas a um patamar superior do ordenamento, capaz de modelar a “autonomia privada” e de “submeter toda a atividade econômica a novos critérios de legitimidade." [1]

Neste descortino, importantes institutos do direito civil como a família, as relações contratuais, a posse e a propriedade, por exemplo, se sujeitam a uma nova leitura, impossível de ser obtida a partir dos sistemas tradicionais calcados na conceituação clássica do século XIX, no que se insere igualmente a personalidade jurídica dos condomínios.

Com efeito, temos hoje, claramente, novos conceitos de propriedade, a partir do que, mais correto será mencionar propriedades (assim mesmo, no plural), dentre as quais avulta a propriedade do condomínio em edifícios; todas, indistintamente, sem prejuízo de suas diferentes peculiaridades, partindo de um conteúdo similar e essencial, justificadas pela interação entre as necessidades, nem sempre simétricas, dos indivíduos e da sociedade, em que cada classe de bens determina uma forma diferenciada de apropriação.

A evolução da sociedade ( interesse social) e o legítimo interesse econômico, próprio de uma economia de mercado ( função econômica do direito de propriedade), ditam a conveniência e oportunidade que justificam o surgimento de novas configurações jurídicas no tocante a apropriação de bens móveis e imóveis.

Parece-me claro que o Direito, como ciência jurídica e social, deve se adaptar às novas necessidades transformadoras dos fenômenos sociais e econômicos de forma geral e, no particular, no que diz respeito à definição da personalidade jurídica do condomínio especial, coerente com o momento de profundas mudanças no direito civil brasileiro.

Marco legal do condomínio em edifícios

O Código Civil de 2002 disciplina essa modalidade de condomínio em seus artigos 1.331 a 1.358, a meu aviso derrogando parcela substancial da Lei de 1964 denominada de Condomínios e Incorporações (4.591).

Via de regra, a constituição desse condomínio especial não é imposta, mas antes surge da vontade do(s) titular(es) do direito real de propriedade, por ato entre vivos ou testamento, ao submeter o empreendimento imobiliário ao regime especial ditado nos diplomas legais acima referidos. É instrumentalizada no memorial de instituição do condomínio que instruído com a documentação exigida em lei será obrigatoriamente registrado na matrícula do imóvel – Livro 02 (artigo 167, inciso I, 17 da LRP), do Serviço de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição territorial, abrindo caminho para o surgimento das unidades autônomas propriamente ditas (apartamentos, salas, lojas, boxes, vagas de garagem, etc.), cada qual correspondendo a uma fração ideal do terreno no qual foi erguida a edificação, com matrículas novas e individuais.

Além disso, uma vez instituído e especificado o condomínio especial, esse será regido pela convenção respectiva, cuja existência decorre da necessidade de administração das partes de uso comum da edificação e que se equipara a um contrato social, disciplinando entre outras matérias, o pagamento das contribuições do condomínio, sua administração, a competência das assembléias, sanções, criação de órgãos decisórios e de fiscalização, além do regimento interno. O instrumento da convenção do condomínio é sujeito também a registro obrigatório, mas perante o Livro 03 – Registro Auxiliar (artigo 178, inciso III LRP) do Serviço de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição territorial.

 é desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.

Revista Consultor Jurídico, 14 de fevereiro de 2010, 6h41

Comentários de leitores

1 comentário

Condomínio edilício: ausência de lei dificulta, mas não barr

TMIRIAM (Advogado Autônomo - Civil)

Manifesto minha satisfação com o excelente texto que acabei de ler na íntegra. Denota notável saber jurídico de seu subscritor, não apresenta expressões rebuscadas que pudessem ofuscar seu entendimento, preciso, enfim, de qualidade. Muito agradeço pela oportunidade de receber esse texto.

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