Ao adquirir um imóvel, o consumidor deve saber o preço que pagará por ele. A empreendedora não pode incluir no contrato um pagamento adicional, com base no preço final da obra, já que o valor, em geral, é estipulado e seu controle não é realizado pelos compradores ou seus representantes.

Com esse entendimento, o juiz da 6ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Gustavo Coube de Carvalho, condenou a Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo (Bancoop) a regularizar a situação do Condomínio Residencial Vila Mariana.

O juiz anulou a cláusula contratual que previa, em redação muito confusa, o pagamento de um adicional, chamado pela cooperativa de apuração final. Ao analisar o contrato, ele atentou para o fato de não existir referência ao valor adicional no Plano Geral e no Quadro Resumo de pagamentos. Para ele, “ocultar parcela de preço em cláusula afastada da que define o próprio preço, com redação confusa a ponto de ser incompreensível, contraria frontalmente o dever da boa-fé contratual”.

Carvalho lembra que, em contratos de compra e venda em geral e, sobretudo, nos de adesão, “tanto a coisa adquirida quanto o preço devem ser claramente determinados”. Além disso, o artigo 489 do Código Civil não permite a fixação do preço por apenas uma das partes. Assim, a lei impediria a cobrança da apuração final mesmo se ela estivesse prevista no contrato de forma clara e objetiva.

Ao anular a cláusula, o juiz determinou que a cooperativa entregue os termos de quitação aos moradores que já pagaram todas as parcelas estabelecidas claramente no contrato. Bancoop também terá que registrar devidamente o imóvel, já que a situação irregular compromete os proprietários. Por não possuir prova da titularidade, eles podem ser “impedidos, por exemplo, de negociar suas unidades ou obter empréstimo com garantia real”.

A Bancoop alegou que, por ser cooperativa, não tinha a obrigação de regularizar o imóvel antes de negociar as unidades. Entretanto, a Lei de Incorporações Imobiliárias não prevê a isenção. “Aceitar a tese da ré, portanto, seria imunizar as cooperativas do cumprimento da lei”, afirmou Carvalho.

Segundo o advogado que atuou pela Associação de Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Mariana, Valter Picazio Júnior, a sentença “abre importante precedente para milhares de ações que existem no Judiciário, objetivando os registros da incorporação imobiliária, bem como a anulação de cobrança de resíduos absurdos, os quais chegam, em algumas oportunidades a 100% do valor contratado”.

Leia a decisão

Comarca de São Paulo

6ª Vara Cível do Foro Central

Processo 117850/2005 (principal)

Processo 118750/2006 (incidental)

Vistos.

A autora Associação dos Adquirentes de Apartamentos do Condomínio Residencial Vila Mariana pede a declaração da nulidade da cláusula que prevê apuração final de saldo devedor nos contratos de participação para aquisição de unidades habitacionais firmados por seus associados com a ré Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo – BANCOOP, bem como a condenação da ré a tomar as providências necessárias à regularização do empreendimento junto ao registro de imóveis, para que, ao final, seja reconhecida a quitação dos contratos e determinada a adjudicação compulsória dos imóveis.

Pede, ainda, a condenação da ré ao pagamento da multa de 50% sobre o valor recebido em razão dos contratos, nos termos da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Alega que a ré incorporou e comercializou 128 unidades habitacionais, entregando os dois edifícios em 2002 e 2003. Até o momento, no entanto, os adquirentes não obtiveram o título de seus apartamentos, embora a maior parte dos contratos já tenha sido quitada.

Em busca de esclarecimentos para o fato, descobriu-se que a incorporação sequer havia sido averbada o registro de imóveis, impedindo que os adquirentes resguardem seus respectivos direitos de propriedade.

A cláusula que prevê apuração final de saldo devedor nos contratos, por sua vez, é utilizada pela ré para negar aos adquirentes seus respectivos termos de quitação, sem os quais ela não está obrigada a outorgar as escrituras.

A petição inicial foi aditada a fls.1240/1244. O pedido de antecipação de tutela foi parcialmente deferido pela r. decisão de fls.1235/1239, a qual concedeu à ré o prazo de sessenta dias, contados da intimação, para a regularização do empreendimento no registro de imóveis, sob pena de multa diária de R$5.000,00.

Tal decisão foi objeto de agravo de instrumento, processado sem efeito suspensivo, e foi mantida pelo E. TJSP, que negou provimento ao recurso (fls.2391/2396). A ré contestou alegando, preliminarmente, ilegitimidade ativa da autora, que não tem autorização de seus associados para ingressar em juízo, nem tem como finalidade a defesa dos interesses de consumo de seus associados.