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Limite de responsabilidade

STJ discute se Código Civil cabe em contrato de compra de imóvel

Está em discussão no Superior Tribunal de Justiça se o parágrafo único do artigo 1.136 do Código Civil de 1916 pode ser aplicado à relação de consumo que envolva compra e venda de imóvel. Pela regra, se o tamanho do imóvel for inferior à medida lançada no contrato, o comprador tem direito a exigir o complemento da área, a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço.

O que a 3ª Turma vai decidir é se pode ser considerada nula a cláusula de contrato de compra e venda de imóvel que impede o comprador de ter direito ao que está previsto no texto dessa lei. A ministra Nancy Andrighi (relatora do caso) e o ministro Castro Filho já entenderam que esse tipo de texto deve ser considerado nulo. O ministro Carlos Alberto Menezes Direito divergiu. Com a ida de Pádua Ribeiro para o Conselho Nacional de Justiça, faltou quórum para o julgamento, que deve agora ser renovado.

No caso concreto, o Ministério Público do Distrito Federal entrou com Ação Civil Pública contra a Paulo Octávio Empreendimentos Imobiliários. O objetivo é que a Justiça declare nula a cláusula do contrato que impede o comprador de rescindir o contrato ou de abater o preço. O MP argumenta o item contratual contraria o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, já que exonera o fornecedor da responsabilidade de indenização.

A primeira instância da Justiça do DF acolheu o argumento. A empresa recorreu e o Tribunal de Justiça modificou a sentença. Entendeu que o fato se insere na exceção contida no parágrafo único do mesmo artigo — “Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vinte avos da extensão total enunciada.” Assim, o MP recorreu ao STJ.

A discussão

Na apelação, a ministra Nancy Andrighi dá razão ao Ministério Público. Ela explica que, em tais vendas, consideradas ad mensuram [por medida], o preço é estipulado por medida de extensão ou pela área do imóvel determinada no contrato, ao contrário da situação em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada.

A relatora argumenta que na venda ad mensuram, o comprador tem o direito de exigir o complemento da área e, se isso não for possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou o abatimento proporcional do preço; na ad corpus [pelo corpo], não.

Na prática, explica a ministra, o parágrafo único do artigo 1.136 do Código Civil permite concluir que, se a diferença de áreas for de até 5%, é de se considerar, salvo prova em contrário, a venda como ad corpus, ainda que as dimensões do imóvel tenham sido lançadas no contrato de compra e venda, hipótese em que o vendedor não tem qualquer responsabilidade pela diferença, o que é exatamente o teor da cláusula contestada.

No entanto, de acordo com a ministra, alguns dispositivos do CDC devem ser respeitados. Dentre eles, o do direito à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem, a proteção contra cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços e a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

Ela se baseia, também, no artigo 51, inciso I, do CDC, que afirma serem nulas de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos ou impliquem renúncia ou disposição de direitos.

A ministra pondera que o Código de Defesa do Consumidor é lei especial, que deve ser aplicada em substituição à lei geral, como é o caso do Código Civil, em atenção ao princípio da especialidade. “Considerando-se que o artigo 6.º, inciso III, do CDC tutela o direito à informação clara e precisa sobre os produtos dispostos no mercado de consumo, especialmente no que toca à quantidade, à qualidade, às suas características e ao preço, merece prestígio a justa expectativa do consumidor adquirente de que o imóvel terá exatamente a área anunciada contratualmente, a qual foi utilizada para se determinar o preço pago por ele”.

A conclusão da relatora é a de que, independentemente da diferença apurada, trata-se de enriquecimento ilícito do fornecedor, que não pode ser tolerado sob a ótica do artigo 18 do CDC. Para ela, “a referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real do imóvel não exceda 5% da extensão total enunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como ad mensuram [por medida], de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato”.

A discussão na Turma ainda não terminou. Com a ida do ministro Pádua Ribeiro para o Conselho Nacional de Justiça, faltou quórum para o julgamento, que deve agora ser renovado, após o ministro Castro Filho ter acompanhado a relatora e o ministro Carlos Alberto Menezes Direito, divergido. O entendimento do ministro Direito é o de que não se pode considerar abusiva uma cláusula contratual que reproduz dispositivo constante do direito positivo, no caso, o parágrafo único do artigo 1.136 do Código Civil de 1916.

Resp 436.853

Revista Consultor Jurídico, 18 de abril de 2006, 13h59

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