Projeto de Lei 4.188/2021: Marco Legal das Garantias

É notório que os mercados imobiliário e de capitais estão passando por transformações visando à desburocratização de diversos serviços. Dentre eles, tratamos neste artigo sobre o Projeto de Lei nº 4.188, de 2021 (PL 4.188), que ficou conhecido como o "Marco Legal das Garantias". O texto do PL 4.188 foi aprovado, com alterações, em 1º de junho de 2022, pela Câmara dos Deputados e, em 5 de julho de 2023, com emendas pelo Senado, estando, atualmente, de volta à Câmara para votação.

Levando este contexto em consideração, o PL 4.188 tem como objetivo reduzir as taxas de inadimplência do devedor e facilitar o uso das garantias de crédito, promovendo a redução dos custos de crédito e os juros de financiamento. O texto atual faz alterações no Código Civil, nas leis 6.015/1973 (Registros Públicos), 9.514/1997 (alienação fiduciária de bens imóveis), 4.728/1965 (mercado de capitais), entre outras.

Nesse sentido, com um recorte para as novidades que interessam ao mercado imobiliário, destacamos algumas das alterações abrangidas pelo PL 4.188: 1) criação das Instituições Gestoras de Garantias (IGG); 2) alterações acerca dos procedimentos e objeto da alienação fiduciária de imóveis, com mudanças na Lei nº 9.514/1997; 3) possibilidade da execução extrajudicial da hipoteca; 4) criação e regulamentação da figura do agente de garantia.

A criação das IGG, a serem reguladas pelo Conselho Monetário Nacional, volta-se à regulação da atuação de pessoas jurídicas de direito privado que farão a gestão especializada dos instrumentos de garantias sobre bens móveis e imóveis, realizando a avaliação dos bens que serão dados em garantia nos empréstimos bancários pelo devedor, a constituição e a gestão das garantias, a sua excussão em caso de inadimplemento de qualquer das dívidas por ela garantidas e a regulação do compartilhamento das garantias entre diversos credores. As IGG serão intermediárias entre as instituições financeiras e os interessados em tomar empréstimos, sendo-lhes vedada qualquer atividade típica de instituição financeira, inclusive em operações de crédito.

Dentre as mudanças atinentes à alienação fiduciária de bens imóveis, o PL 4.188 formaliza a possibilidade de constituição de propriedades fiduciárias diversas sobre o mesmo imóvel, assim como já admitido para a hipoteca. Apesar de a propriedade fiduciária superveniente ser prevista no Código Civil, a sua implementação é de difícil alcance atualmente e o PL 4.188 deverá trazer segurança jurídica para viabilizar que o mesmo imóvel seja objeto de mais de uma garantia fiduciária.

O PL 4.188 traz, ainda, regras adicionais ao procedimento de excussão da propriedade fiduciária.

Em decorrência da possibilidade de constituição de mais de uma garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel, confere ao credor “em segundo grau” (ou graus sucessivos) o direito de sub-rogar-se nos eventuais valores que venham a ser recebidos pelo devedor fiduciante em razão da excussão da propriedade fiduciária que precede a garantia daquele.

Estabelece etapas e formalidades para a intimação do devedor e do terceiro garantidor com vistas a tornar objetiva a situação em que haverá intimação por edital, fixando os critérios para que seja considerado estarem em local ignorado, incerto ou inacessível.

As alterações passam a permitir que a dívida garantida por imóveis situados em mais de uma circunscrição possa, querendo o credor, ter a intimação do respectivo devedor realizada por qualquer um dos registradores competentes, reduzindo custos e economizando tempo.

Vale destacar, ainda, a previsão expressa de que o lance mínimo para arrematação do imóvel no segundo leilão, bem como para contabilizar a adjudicação pelo credor após o segundo leilão negativo, passa a ser 50% do valor de avaliação indicado no contrato de garantia, evitando-se interpretações equivocadas quanto ao conceito de "preço vil". Esse valor é deduzido da obrigação total e o remanescente permanece sujeito à cobrança pelo credor, garantindo a possibilidade de cobrar judicialmente o devedor ou excutir outras garantias se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida. Atualmente, há risco decorrente da adjudicação do imóvel pelo credor com quitação do saldo da dívida, ainda que o valor do imóvel seja inferior ao da dívida.

Acerca da execução hipotecária, atualmente, não é possível a sua execução extrajudicialmente. Com a alteração proposta pelo PL 4.188, a execução hipotecária poderá ser realizada pelos oficiais de registro de imóveis, assim como já ocorre com a propriedade fiduciária. Apesar de ser uma vantagem para as hipotecas já existentes, com as novidades trazidas para a alienação fiduciária de imóveis, a tendência é que a hipoteca caia cada vez mais em desuso. Vale mencionar que o PL 4.188, na versão anteriormente aprovada pela Câmara, previa a execução extrajudicial de títulos executivos, o que foi excluído pelo Senado sob a justificativa de que o tema será tratado em projeto de lei específico.

Por fim, mencionamos a regulamentação trazida para a figura do agente de garantia. Apesar de já adotada em diversas operações no mercado financeiro e de capitais, fato é que, exceto em leis esparsas (exemplo: debêntures), inexiste, atualmente, fundamentação jurídica que lastreie a atuação desses agentes. A figura do mandato acaba sendo utilizada de forma um tanto desviada do formato legal, com questões legais no momento da constituição e da execução da garantia. Mediante o PL 4.188, formaliza-se o regramento para que os agentes de garantia possam atuar e constituir, levar a registro, gerir e executar qualquer garantia, por meio de atuação em nome próprio e em benefício dos credores.

Consideramos que as mudanças sugeridas pelo PL 4.188 são positivas para o mercado imobiliário e de capitais, já que preveem mecanismos que facilitam a estruturação de operações financeiras e imobiliárias e atrairão, consequentemente, investimentos para o setor.