Direito de preferência na aquisição de imóvel rural

O contrato de arrendamento rural é regulado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e também pelo Decreto Lei nº 59.566/66.

O legislador, ao editar a lei, buscou então a proteção à propriedade rural e ainda, a continuidade da produção agrícola.

Esse direito de preferência, deve ser assegurado ao arrendatário pelo proprietário do imóvel em igualdade de condições. Ou seja, ao arrendatário o imóvel rural deve ser ofertado nas mesmas condições de um terceiro interessado.

É necessário dar conhecimento da intenção de venda formalmente, enviando assim uma notificação extrajudicial por meio do cartório de títulos e documentos.

Após o envio da notificação, o arrendatário poderá manifestar sua recusa ou intenção de compra no prazo de 30 dias.

E se o proprietário aliena o imóvel e não cumpre o requisito da notificação?

É pacífico o entendimento dos tribunais no sentido de garantir ao arrendatário a compra do imóvel rural, caso haja interesse, desde que esse realize o pagamento nas mesmas condições da venda. Vale ressaltar que esse direito deve ser exercido no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação do Registro de Imóveis.

Não há impedimento caso o arrendatário detenha o conhecimento da alienação antes mesmo do seu registro, exerça seu direito.

Mas e se o proprietário do imóvel realizar a alienação por um valor menor, a fim de diminuição do pagamento de impostos?

Se a transcrição no Registro de Imóveis for realizada por um valor a menor, justamente no intuito de realizar menor pagamento de impostos, esse valor registrado valerá para o arrendatário assegurar seu direito. Nesse sentido, é possível o arrendatário adquirir o imóvel por valor aquém do mercado.

Outro ponto interessante a ser observado é se o imóvel rural for a leilão, ou seja, a alienação do bem for por hasta pública. Nesses casos, deverá ser mantido o contrato de arrendamento nos termos do artigo 15, do Decreto Lei 59.566/96, ficando o adquirente sub rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Por fim, ressalta-se a importância do contrato de arrendamento rural e suas normas cogentes que, se não observadas, podem trazer as partes grandes prejuízos.