Do percentual mínimo de unidades PNE em empreendimentos imobiliários residenciais

Desde 27 de janeiro 2020, está em vigor o comando previsto no artigo 58 na Lei Federal nº 13.146/2015, a qual é chamada de Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência ou Estatuto da Pessoa com Deficiência (EPD), que determina que os novos empreendimentos imobiliários residenciais sejam projetados e construídos atendendo aos preceitos do direito à acessibilidade das pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida.

Não é raro que surjam dúvidas nas equipes de projetos das construtoras e incorporadoras imobiliárias acerca do percentual mínimo de unidades para Pessoas com Necessidades Especiais (PNE) a ser observado no desenvolvimento dos empreendimentos. Assim, visando tratar especificamente sobre este percentual diante do que dispõe a legislação federal, produzimos este artigo para buscar entender melhor o assunto.

Marcello Casal Jr./Agência Brasil

Dada a redação genérica do artigo 58 sob análise, após exatamente três anos da vigência do EPD, para auxiliar os agentes imobiliários quanto ao cumprimento do direito à acessibilidade, editou-se o Decreto Presidencial nº 9.451/2018.

Importante aqui esclarecer que empreendimentos incluídos em programas públicos ou subsidiados com recursos públicos, como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo, não precisam observar o disposto no referido Decreto, mas, por outro lado, tais Empreendimentos devem garantir a reserva mínima de 3% das unidades habitacionais para pessoa com deficiência.

Ainda, para saber se é o caso ou não da aplicação do Decreto, é de suma importância verificar as disposições do seu artigo 9º que contém as hipóteses de dispensa.

Já para empreendimentos desenvolvidos com recursos privados e que sejam destinados ao uso residencial, submetidos ao Decreto em questão, 100% das unidades autônomas devem ser adaptáveis, ou seja, devem ser projetadas para serem convertidas em unidade internamente acessível, bem como permitir a adaptação razoável, prevendo a possibilidade de aplicação dos recursos de tecnologia assistiva e ajudas técnicas, definidas no Anexo II do referido decreto.

A unidade adaptável deve possuir características construtivas que permitam a sua conversão em unidades internamente acessível. Esta adaptação deve ser realizada a partir de alterações de layout, dimensões internas ou número de ambientes, sem que sejam afetadas a estrutura da edificação e as instalações prediais (artigo 2º do decreto).

Nos empreendimentos com sistemas construtivos que não permitam alterações posteriores (exemplo: alvenaria estrutural), ao menos 3% das unidades habitacionais devem ser internamente acessíveis, ficando isentas as demais unidades do atendimento aos artigos 3º, 4º e 5º do Decreto Presidencial nº 9.451/2018.

Além da obrigatoriedade com relação a unidades PNE, o decreto ainda trata da reserva de 2% das vagas de estacionamento vinculadas ao empreendimento, para uso comum, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade (artigo 8º).

Um aspecto relevante para interpretação dos dispositivos legais em comento é o entendimento do pressuposto de que o objetivo da legislação é, além de garantir a acessibilidade, atender o déficit e demanda habitacional. Deve-se ainda entender que decretos não são leis, no sentido formal, razão pela qual não podem criar direitos ou obrigações além do que dispõe o próprio comando legal.

A regra disposta no artigo 8º do decreto não pode ser entendida como a criação de uma obrigação para aumentar o quantitativo de vagas para veículos que transporte pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade.

Assim, a melhor interpretação seria de que o percentual disposto neste artigo 8º do Decreto 9.451/2018 trata-se do mesmo percentual do §1º do artigo 47 do EPD, apenas acrescentando disposição complementar.

Deve-se ainda a equipe de projetos da companhia se atentar sobretudo às legislações municipais, nas quais podem existir obrigações/percentuais que superem o indigitado decreto.

Por fim, importante pontuar que o decreto não prevê uma reserva do quantitativo de unidade PNE, o que implica em dizer que, em tese, tais unidades poderiam ser comercializadas da mesma forma que as demais unidades, não podendo, portanto, restringi-las somente às pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.