Negócios imobiliários: como mitigar os riscos dos contratos built to suit

O mercado imobiliário, com grandes oportunidades do Brasil, está em constante expansão e a cada dia são criados novos formatos de negociações e operações que buscam aumentar a atratividade de investidores e segurança jurídica, sendo que um desses modelos que tem crescido atualmente no ramo imobiliário é o contrato built to suit (BTS).

O modelo de negócio teve origem nos Estados Unidos, que, na década de 1950, com os grandes avanços econômicos, vislumbrou a necessidade de sistematizar as relações imobiliárias. Por conseguinte, após influência nos continentes europeu e asiático, o built to suit ganhou previsão legal específica no ordenamento jurídico brasileiro através do artigo 54-A, introduzido na Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) pela Lei nº 12.744/2012.

Comumente, as locações no âmbito dos contratos BTS possuem uma duração média entre 10 e 20 anos, a fim de haja tempo hábil para absorção dos valores despendidos na construção/reforma do imóvel.

Em termos práticos, esse tipo de negócio, além de garantir ao proprietário a ocupação do imóvel por um longo período, também traz um retorno do valor investido ao longo do contrato, podendo gerar uma rentabilidade mensal de aproximadamente 0,7% a 1,0%.

Ao locador, por sua vez, o contrato BTS viabiliza a construção de um ativo, em imóvel com as medidas exatas de suas necessidades, sem a imobilização de seu capital, reduzindo-lhe custos e dando início à expansão de suas operações sem grandes investimentos.

No entanto, apesar das variadas benesses que tal operação traz, despertando interesse de holdings e empresas de empreendimentos imobiliários, administradores de fundos de investimentos imobiliários (FIIs), plataformas de financiamento coletivo (crowdfunding) para captação de investimento e até mesmo investidores individuais, importante ressaltar algumas das cautelas que deverão ser tomadas para que os riscos da operação sejam mitigados e o contrato de BTS seja exitoso.

Conforme prevê o §1º do artigo 54-A da lei 8.245/91, as partes poderão renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, inserção essa de extrema importância a fim de que o locador tenha garantida a percepção fixa do montante do locativo para o total retorno do seu investimento.

Ainda, outro modo de minimizar os riscos nas locações BTS é através da previsão de penalidades elevadas em caso de eventual atraso nas entregas programadas ou, ainda, em razão de rescisão antecipada pelo locatário, ocasião, no entanto, que a multa não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Além disso, em virtude da longevidade do contrato de locação built to suit, e o escopo de investimento, deve ser de grande alerta o risco de crédito e saúde financeira do locatário, bem como a utilização de garantias em caso de um possível inadimplemento.

Tal contratação, pelo seu porte, em muitas vezes são feitas por empresas, que, em eventual crise, poderiam se socorrer ao benefício da recuperação judicial ou extrajudicial, podendo comprometer diretamente o retorno do investimento e/ou lucro do negócio pela sujeição do crédito a restruturação de dívidas — que pode sofrer deságios e alteração das formas e fluxos de pagamentos.

É de grande valia que, além de modalidades que constituíam terceiros garantidores — como exemplo fiador e avalista, os Locadores utilizem também garantias que excluam seus créditos dos efeitos da recuperação de uma empresa, que são aqueles previstos no artigo 49 da Lei nº 11.101/05.

A utilização de garantias fiduciárias — sejam elas de alienação fiduciária bens imóveis ou móveis, como também cessão fiduciária de créditos ou direitos creditórios — podem trazer maior segurança ao locador no retorno dos seus investimentos, pois, além de constituir uma garantia para cumprimento da obrigação, revestem os créditos como natureza extraconcursal — não submetendo os créditos ao processo de recuperação — e podem ser perseguidos normalmente pelo credor em caso de inadimplemento.

Logo, através da possibilidade de renúncia de eventual ação revisional, da previsão de penalidades elevadas nos casos de rescisão antecipada por parte do Locatário, bem como por meio de garantias pertinentes no caso a caso, os riscos de uma operação BTS são minimizados e custos operacionais relativizados, contribuindo para segurança do investimento, que se mostra uma bela alternativa de captação ou alavancagem, trazendo, assim, dinamicidade ao mercado imobiliário.