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Opinião

A insegurança jurídica na aquisição de imóveis

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A comercialização de imóveis é um dos negócios mais realizados pelo mercado, e um dos diversos problemas que podem surgir na aquisição imobiliária é a caracterização da possível fraude à execução fiscal e, consequentemente, a perda do imóvel adquirido.

O instituto da fraude à execução tributária encontra previsão no artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN) e representa garantia da Fazenda Pública contra aqueles devedores que, já possuindo seus nomes inscritos em dívida ativa, venham a alienar ou onerar seus bens, sem que haja reserva de outros para garantir o pagamento do crédito inscrito, frustrando, assim, a satisfação da dívida.

Logo, a partir do momento que o crédito é inscrito em dívida ativa, o devedor não poderá alienar seu patrimônio, salvo nos casos de reserva de bens, sob pena de configurar fraude à execução.

Em 2009, foi editada a Súmula nº 375 do STJ que, em tese, proporcionaria maior segurança jurídica para os adquirentes de boa-fé. No entanto, o STJ, nos últimos anos, passou a entender que a referida súmula não tem aplicação para o caso de execuções tributárias, em virtude do princípio do interesse público sobre o particular.

Como a discussão envolve tributo, é de extrema relevância a proteção dos interesses do Estado em face ao prejuízo econômico e social que o particular poderá suportar.

Segundo o STJ, a finalidade do artigo 185 do CTN não é resguardar o direito do terceiro de boa-fé, mas proteger o interesse público contra atos de dilapidação patrimonial por parte do devedor, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas.

Segue ementa do precedente julgado:

"Processual Civil e Tributário. Embargos de Declaração no Recurso Especial Representativo de Controvérsia. Art. 543-c Do Cpc/1973. Ocorrência de erro material. Embargos de Terceiro. Fraude à Execução Fiscal. Alienação de Bem Posterior à Inscrição em Dívida Ativa. Irrelevante, na hipótese, o fato de inexistir registro no Departamento de Trânsito — Detran. Ineficácia do Negócio Jurídico, mesmo na hipótese de sucessivas alienações. Presunção Jure et de Jure. Art. 185 do CTN, com a redação dada pela LC 118/2005. Inaplicabilidade da Súmula 375/Stj. Questões não suscitadas em contrarrazões. Preclusão Consumativa. Embargos de Declaração do particular parcialmente acolhidos, para sanar erro material, sem, contudo, conferir-lhes efeitos modificativos" (EDCL no Resp 1141990/PR, relator ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, julgado Em 14/11/2018, DJE 21/11/2018).

O entendimento do Judiciário, ao conferir presunção absoluta de fraude após a inscrição em dívida ativa, já gera, por si só, uma situação de insegurança e imprevisibilidade para os adquirentes de bens no Brasil, de uma forma geral. Mas há uma preocupação ainda mais específica que gera a necessidade de um sério debate em torno dessa jurisprudência do STJ, são os casos em que ocorre alienação sucessiva de um bem e o último alienante não tem qualquer inscrição em dívida ativa, mas, mesmo assim, possa vir o adquirente a perder o objeto da aquisição em execução fiscal movida contra proprietário anterior àquele que lhe vendeu o imóvel.

Na hipótese, então, o alienante não possui inscrição em dívida ativa, mas, quando adquiriu o bem que agora está alienando, o antigo proprietário possuía inscrição e, com isso, estava sendo caracterizada a fraude à execução, com presunção absoluta, conforme jurisprudência do STJ.

Dessa forma, a fim de se evitar perda do imóvel adquirido por meio de possível fraude à execução fiscal, é necessário sempre avaliar o histórico registral, com a realização de diligências prévias sobre todos os proprietários antecessores ao promitente comprador.

Por isso, é de extrema relevância que os adquirentes consultem profissionais da área jurídica qualificados para que possam avaliar a futura transação, permitindo maior segurança jurídica.




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 é sócio do GDB Advogados.

Revista Consultor Jurídico, 27 de agosto de 2021, 17h06

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