Opinião

O procedimento administrativo de usucapião extrajudicial de bens imóveis

Autores

  • Alberto Malta

    é sócio-fundador do escritório Malta Advogados professor de Direito Imobiliário da Universidade de Brasília (UnB) presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil Seccional do Distrito Federal mestre em Direito Estado e Constituição com ênfase em Direito Imobiliário Registral pela UnB pós-graduado do programa de Master in Business Administration em Gestão de Negócios de Incorporação Imobiliária e Construção Civil pela Fundação Getulio Vargas (MBA/FGV) pós-graduado em Direito Imobiliário pelo Instituto Brasiliense de Direito Público (IDP) e árbitro da Câmara Brasileira de Arbitragem na Administração Pública (Cambraap).

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  • Júlia Scartezini

    é sócia do escritório Malta Advogados membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil Seccional do Distrito Federal aluna especial do programa de pós-graduação em Direito da Universidade de Brasília (UnB) coordenadora do blog "Imobiliário em Foco" e membro do grupo de estudos "Constitucionalismo Fraternal" sob a orientação do ministro Carlos Ayres Britto.

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5 de julho de 2020, 6h34

A usucapião consiste em um modo de aquisição da propriedade, baseado no exercício da posse prolongada sobre o bem. Embora já houvesse previsão legal da usucapião judicial, a possibilidade de realizar o procedimento extrajudicialmente foi consagrada pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, enaltecendo preceitos basilares do novo código, como a economia e a celeridade processuais. A superveniência desse procedimento pelas vias administrativas ampliou consideravelmente o âmbito de aplicação do instituto da usucapião, que vem passando por um processo de extrajudicialização.

Em tempos como o atual, percebemos a judicialização das relações humanas em geral. Desse modo, com o objetivo de mitigar os conflitos que são levados ao crivo do Poder Judiciário, o legislador passou a prever procedimentos para a solução de litígios extrajudicialmente. A título exemplificativo, percebe-se a presença do fenômeno na possibilidade de realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais — pela via administrativa, na consignação em pagamento extrajudicial, na retificação administrativa de registro imobiliário e na usucapião extrajudicial, objeto do presente artigo.

Premente pontuar que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial não prejudica o usucapiente de pleitear a pretensão perante o Poder Judiciário, se assim optar. Contudo, destaca-se que o procedimento extrajudicial é mais simples, célere e econômico. Para que seja possível pleitear o reconhecimento da usucapião extrajudicialmente, é necessário preencher alguns requisitos, os quais serão pormenorizados adiante, acompanhados do procedimento correlato.

O reconhecimento extrajudicial da usucapião deverá ser processado perante o cartório de registro de imóveis da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado. Para o ingresso do pedido junto ao cartório competente, é imprescindível que o interessado seja representado por advogado, munido de procuração com poderes especiais. Além disso, o pedido deve ser instruído com alguns documentos, os quais serão elencados a seguir.

Ata notarial lavrada por tabelião: Por meio desta ata, o tabelião deve atestar, no mínimo, o tempo de posse e a cadeia possessória, a depender da modalidade da usucapião pretendida, caso haja possibilidade de cumulação do tempo com o do possuidor antecessor. Além disso, o tabelião também poderá atestar o que entender necessário para a comprovação do direito postulado.

Planta e memorial descritivo: A planta e o memorial descritivo devem ser assinados por profissional legalmente habilitado. Além disso, deve haver prova de anotação de responsabilidade técnica do conselho de fiscalização profissional. Esses documentos devem descrever o maior número de especificidades possível, de modo que se consiga verificar a localização, as dimensões, os confrontantes do bem usucapiendo e as matrículas ou transcrição influenciadas.

Certidões negativas: As certidões negativas devem ser obtidas junto aos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que devem comprovar a inexistência de ações reais ou reipersecutórias, evidenciando a posse mansa e pacífica.

Justo título: O justo título deve comprovar a posse do imóvel, que pode ser substituído por quaisquer outros documentos que sejam capazes de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse daquele possuidor específico. A título exemplificativo, o justo título pode ser um contrato de compra e venda, uma promessa de compromisso de compra e venda, uma declaração de posse, uma cessão de direitos, um contrato verbal comprovado pelos recibos de pagamento ou um comprovante de pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o imóvel.

Além da documentação supramencionada, são necessários: I) a concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula; II) a concordância dos confrontantes; III) a ciência da União, do Estado ou do Distrito Federal e do município; IV) a publicação de edital em jornal para o conhecimento de terceiros; e V) o atendimento aos requisitos da modalidade de usucapião pretendida.

Em síntese, o procedimento administrativo da usucapião extrajudicial é iniciado com o requerimento do interessado, que pode ser tanto pessoa física quanto pessoa jurídica. Além disso, o interessado deve ser representado por advogado que, além de munido de procuração com poderes específicos, deve portar todos os documentos supramencionados.

Logo após, o registrador procederá à autuação do pedido, cuja prenotação será prorrogada até o momento em que houver o acolhimento ou a rejeição do pedido. Em seguida, será realizada a qualificação registral, que desencadeará em três cenários: rejeição do pedido, caso seja negativa; novas diligências, caso seja inconcludente; ou prosseguimento do procedimento, caso seja positiva.

Ultrapassada essa fase, verificar-se-á se a planta do imóvel usucapiendo contém a assinatura de todos os titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula. Caso a resposta seja negativa, será necessário notificar os titulares, por meio do registrador competente, para que se manifestem em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, será presumida a concordância. Ocorre que a concordância é um requisito para o prosseguimento do procedimento administrativo da usucapião, pela via extrajudicial. Portanto, caso não haja, o registrador deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente deverá adequá-lo para que a petição inicial observe os requisitos inerentes ao procedimento comum.

Adiante, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do trâmite, o oficial de registro deverá proporcionar ciência à União, ao Estado e ao município para que também se manifestem sobre o pedido em 15 dias. Caso o aludido prazo transcorra in albis, o procedimento seguirá o trâmite regular. Contudo, caso haja impugnação, o registrador deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente também deverá adequá-lo para que a petição inicial observe os requisitos necessários.

Ato contínuo, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do trâmite, com o objetivo de proporcionar a ciência a terceiros, o registrador publicará edital em jornal de grande circulação para que eventuais interessados possam se manifestar em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, o procedimento seguirá o trâmite regular. Caso haja impugnação, o registrador também deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente deverá adequá-lo para que se observem os requisitos da petição inicial do procedimento comum judicial.

Decorrido o prazo de 15 dias da publicação do edital e preenchidos todos os requisitos expostos acima, será registrada a aquisição do imóvel por usucapião. No entanto, importa elucidar que, caso, por algum motivo, o pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial seja rejeitado, não existe qualquer óbice para que o interessado ajuíze ação de usucapião perante o Poder Judiciário.

Por derradeiro, evidencia-se que, embora o RJET (Lei n° 14.010/2020) tenha suspendido os prazos de aquisição da propriedade imobiliária e mobiliária por usucapião de 12 de junho a 30 de outubro de 2020, os pedidos de usucapião extrajudicial não sofreram restrição e, durante o período alhures, o interessado pode requerer o reconhecimento da usucapião ao cartório de registro de imóveis da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado, desde que observados todos os requisitos consubstanciados neste artigo

Autores

  • é sócio-fundador do escritório Malta Advogados, professor de Direito Imobiliário da Universidade de Brasília (UnB) e secretário-geral da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB.

  • é estagiária no escritório Malta Advogados, bacharelanda em Direito pelo Centro Universitário de Brasília (UniCeub) e membro do grupo de estudos "Constitucionalismo Fraternal", sob a orientação do ministro Carlos Ayres Britto.

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