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Opinião

O julgamento do STF e a cobrança feita por associação a proprietário não associado

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A cobrança por parte de associação de moradores em loteamento de proprietário não associado sempre foi tema polêmico, haja vista o que dispõe o artigo 5º, inciso XX da Constituição Federal:

"Art. 5º ... :
...
XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;"

Quanto ao assunto, o Superior Tribunal de Justiça já havia se posicionado em meados de 2015, através do Tema 882 em recurso repetitivo (REsp nº 1.280.871/SP e REsp nº 1.439.163/SP), culminando na seguinte tese firmada: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."

Pouco tempo depois, a Lei 13.465/2017 alterou a Lei 6.766/1976, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, a fim de introduzir o artigo 36-A e seu paragrafo único, por meio do qual dispõe que "as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, sujeita seus titulares à normatização e a disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos."

Desta forma, diante da divergência entre a lei de 2017 e o Tema 882 do STJ de 2015, a polêmica continuou.

E a questão não parou aí, pois, o litígio foi levado para o Supremo Tribunal Federal, por meio do recurso extraordinário (RE 695.911), Tema 492 da lista da repercussão geral.

Passados pouco mais de oito anos, finalmente o recurso foi levado para julgamento virtual, iniciado em 4/12 e encerrado em 14/12/2020, às 23h59min.

O debate entre os ministros foi acirrado, tendo o voto do relator, ministro Dias Toffoli, sido acompanhando pelos ministros Alexandre de Moraes, (o qual também proferiu voto), Carmen Lúcia, Luiz Fux e o mais novo integrante da Suprema Corte, Nunes Marques  todos pelo provimento do recurso.

No entanto, houve votos divergentes pelos ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Marco Aurélio e Gilmar Mendes; os ministros Roberto Barroso, Rosa Weber e também Gilmar Mendes, acompanharam a divergência pelo voto do ministro Edson Fachin, todos pelo improvimento do recurso extraordinário.

Já o ministro Marco Aurélio, embora tenha proferido voto com tese divergente do relator, também votou pelo provimento do recurso extraordinário.

Mas a decisão final é muito boa para as associações de moradores em loteamento com acesso controlado "fechado", pois, nesse julgamento, estabeleceu-se um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 13.465 de 11 de julho de 2017, tendo sido fixada a seguinte tese:

"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14.12.2020." (grifamos)

Portanto, a divergência que havia quanto à constitucionalidade ou não de proprietários de lotes em loteamentos com acesso controlado, vulgo, "fechado", onde há instalada associação de moradores, terá um novo contexto ante o julgamento do Tema 492, já que, por maioria, os ministros entenderam pela inconstitucionalidade da cobrança até o advento da Lei 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão.

Desta forma, as associações de moradores terão uma maior segurança jurídica para poder investir e estruturar os respectivos loteamentos, sem que haja enriquecimento ilícito de alguns poucos proprietários que insistiam em não se associar ou até mesmo em se desassociar, embora beneficiados diretamente com a valorização de seu patrimônio, por todo aparato oferecido no empreendimento, especialmente em loteamentos previamente constituídos nesse formato, a partir de julho de 2017.

O ideal seria que o Poder Público disponibilizasse todo o aparato necessário para a segurança e o bem estar de todo cidadão, em cada uma das cidades brasileiras; o que estamos observando, especialmente nos grandes centros urbanos, é o crescimento de condomínios, especialmente de loteamentos com acesso controlado, a fim de que a iniciativa privada, constituída através de associações de moradores, custeie essa infraestrutura para que seus associados/moradores possam viver em um local que ofereça uma melhor qualidade de vida e, principalmente, de segurança.

Por outro lado, as Prefeituras Municipais, com seus orçamentos totalmente sobrecarregados, acabam concedendo o direito de uso de áreas públicas, como ruas, praças e áreas verdes, às associações de moradores, a fim de que, em contrapartida, a própria associação privada passe a custear as despesas com a conservação de tais locais.

Diante desse cenário atual em que vivemos, a questão constitucional enfrentada pela Corte Suprema de nosso país é essencialmente sobre o alcance do direito à livre associação dos proprietários de imóveis em loteamentos, frente aos entes voluntariamente constituídos com a finalidade de administração e manutenção de serviços nas áreas de uso comum nessa espécie de parcelamento de solo.

Portanto, aquele que não quer arcar com taxa associativa em loteamentos com acesso controlado, ou mesmo rateio condominial em condomínios edilícios, deve procurar constituir sua residência em imóvel localizado em loteamento aberto, até porque a escolha do local para residir é uma questão pessoal de cada adquirente de imóvel.

E como observação final, o prazo prescricional para cobrança de débitos de taxa associativa é de cinco anos, contados a partir de seu respectivo vencimento; portanto, a cobrança poderá retroagir nos últimos cinco anos, sendo possível cobrar as taxas associativas a partir de 11 de julho de 2017, mesmo sendo o proprietário não associado, desde que, já possuindo o lote anteriormente a tal data, tenha aderido ao ato constitutivo da associação, ou, sendo novo adquirente, o ato constitutivo em questão esteja registrado no Registro de Imóveis.




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 é advogado especializado em Direito Condominial, sócio-proprietário do escritório Nucci e Nucci Sociedade de Advogados, pós-graduado em Direito Empresarial pela Uniseb, coordenador e professor do Curso de Síndico Profissional do Portal dos Condomínios Brasil da Unidade de Ribeirão Preto, professor do Curso de Direito Condominial do Instituto Valente de Educação, professor convidado do curso de pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP — Unidades Ribeirão Preto e São Paulo, coautor do livro "Direito Condominial Contemporâneo" da Editora LiberArs, palestrante e congressista.

Revista Consultor Jurídico, 26 de dezembro de 2020, 11h16

Comentários de leitores

2 comentários

Decisão problemática

Heber Menezes (Advogado Autônomo)

Ué, não entendi. Quer dizer então q o proprietário anterior à Lei 13.465/17 que não se associou fica autorizado ao enriquecimento sem causa às custas dos demais? É o q se extrai do inc. I da tese fixada. Ou não?

O julgamento do STF e a cobrança feita por associação a prop

André Luiz Fernandes (Administrador)

Se a cobrança é INCONSTITUCIONAL, como pode existir lei em desacordo com a CONSTITUIÇÃO? Lei 13645/2017 já com varias ADIN. Se existe Lei municipal, como pode ser aprovada em descordo com a Constituição? E se as cobranças são inconstitucionais, então cabe ação regressiva contra as associações para devolução das quantias tomadas indevidamente até 2017?
É bom frisar este tópico colhido do próprio texto
“”i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14.12.2020." (grifamos)””

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