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Redução da carga fiscal e recuperação de valores não incidem na permuta de imóveis

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Em decisão publicada no final de 2018, o Superior Tribunal de Justiça adotou o entendimento de que a permuta de unidades imobiliárias não é objeto de incidência de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, já que esse tipo de operação não representa acréscimo patrimonial, mas apenas troca de imóveis, com a consequente inocorrência do fato gerador dos referidos tributos.

O posicionamento foi proferido no Recurso Especial 1.733.560 e se aplica às empresas do ramo imobiliário optantes pela sistemática do lucro presumido. Ou seja, as pessoas jurídicas que exerçam atividades imobiliárias de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à compra e venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda podem excluir da base de cálculo dos tributos federais os valores dos imóveis recebidos em permuta.

Consignou o ministro relator Herman Benjamin que não se verifica o auferimento de receita, faturamento ou lucro na operação de permuta, isto é, o ingresso de novos recursos financeiros, mas, sim, mera substituição de ativos, o que determina a impossibilidade da exigência de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL.

O posicionamento adotado atende ao princípio constitucional da capacidade contributiva, na medida em que o valor do imóvel recebido em permuta não traduz riqueza nova no patrimônio do contribuinte.

A decisão ressaltou, ainda, que não cabe a equiparação, para efeitos tributários, da permuta à compra e venda. Com isso, afastou o entendimento do Parecer Normativo Cosit 9/14 da Receita Federal, que, pautado no artigo 533 do Código Civil, reputa que a permuta equivale a duas operações simultâneas de compra e venda que devem ser submetidas à tributação, sob pena de autuação pelos auditores fiscais.

Diversamente, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o dispositivo em questão não autoriza que a permuta seja equiparada ao contrato de compra e venda na esfera tributária, pois previu apenas que, no âmbito civil, a troca e a compra e venda serão disciplinadas basicamente pelas mesmas normas e no que houver compatibilidade.

Nesse contexto, cabe considerar que a alienação do imóvel recebido em permuta constituirá uma operação de compra e venda, que deverá ser ordinariamente tributada. Logo, caso a permuta também seja tributada, como pretende a Receita Federal, haverá dupla tributação dos valores, o que é repudiado pela ordem jurídica pátria.

Portanto, tão somente a torna eventualmente auferida em operação de permuta está sujeita à tributação. O valor do imóvel recebido, discriminado no instrumento representativo da operação, não deve integrar a base de cálculo dos tributos.

A decisão no Recurso Especial 1.733.560 veio a corroborar a posição que já era amplamente acolhida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

Dessa forma, as empresas do ramo imobiliário optantes pelo lucro presumido estão diante de cenário favorável ao ingresso com medida judicial para afastar a tributação da permuta e reaver os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos, via restituição ou compensação, e, inclusive, para suspender a exigibilidade dos tributos por meio de liminar ou depósito judicial.

Nesse ponto, pertine alertar que, como o julgamento não se deu em recurso repetitivo, deixar de tributar a permuta por iniciativa própria, sem autorização judicial, é medida de risco, ficando o contribuinte sujeito à autuação pela Receita Federal, com a cobrança de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, de multa de 75% e de juros.

 é advogada tributarista, pós-graduada em Direito Tributário pela Rede de Ensino Luiz Flávio Gomes (LFG) e graduada pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC).

Revista Consultor Jurídico, 5 de fevereiro de 2019, 17h26

Comentários de leitores

3 comentários

Continuação

Desembargador Bernardo (Juiz Federal de 2ª. Instância)

Ressalte-se que usualmente nesses casos não são firmados contratos de permuta, mas escritura pública de compra e venda de terreno, simultânea à escritura pública de confissão de dívida, com promessa de dação em pagamento de área a ser construída. É essa dação em pagamento utilizando o produto da atividade da incorporadora que se pretende tributar.

Em conversas sobre o tema, a tendência é que em breve passe a predominar entendimento que segregue a permuta em dois grupos: a permuta de duas unidades imobiliárias similares efetivamente seria isenta, porém a permuta de terreno por unidades a construir seria tributável.

Os argumentos do artigo são contraditórios 1/2

Desembargador Bernardo (Juiz Federal de 2ª. Instância)

O artigo se limita a transcrever trechos da decisão judicial, acrescentando apenas dois parágrafos, os quais trazem argumentos que reforçam a incidência de tributação no caso do recebimento de terreno em troca de unidades imobiliárias a construir:

1) “O posicionamento adotado atende ao princípio constitucional da capacidade contributiva, na medida em que o valor do imóvel recebido em permuta não traduz riqueza nova no patrimônio do contribuinte”. Há, sim, uma nova riqueza, na medida em que o contribuinte está recebendo um imóvel por algo que ainda não existe e que, justamente, irá possibilitar que aquelas unidades que ele dará em troca, bem como outras tantas que serão edificadas no local, passem a existir em razão do regular exercício de sua atividade econômica.

2) “Nesse contexto, cabe considerar que a alienação do imóvel recebido em permuta constituirá uma operação de compra e venda, que deverá ser ordinariamente tributada. Logo, caso a permuta também seja tributada, como pretende a Receita Federal, haverá dupla tributação dos valores, o que é repudiado pela ordem jurídica pátria”. Ora, no caso de terreno recebido em permuta por unidades a serem construídas nele, uma fração ideal do terreno está sendo imediatamente alienada. Então, por esse argumento, essa operação deveria ser tributada. Todas as outras alienações de unidades imobiliárias construídas no mesmo terreno, que correspondem à versão do restante da área daquele imóvel, serão tributadas. Então por que não tributar também a alienação das unidades entregues como pagamento do terreno?

Elogio

Carla Marchesini Taques (Outros - Eleitoral)

Parabéns pelo artigo, didático.

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