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Marco temporal

Proprietário não responde por dívida condominial de antigo dono, decide STJ

As dívidas condominiais devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época do registro do condomínio e não do novo proprietário.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao recurso a um proprietário que foi inscrito em cadastro de devedores por dívidas da época em que o imóvel pertencia ao antigo dono.

De acordo com o processo, o homem não pagou as taxas condominiais no período de outubro de 2008 a março de 2010. Ele comprou o imóvel em 31 de março de 2010.

No recurso, sustentou que o edifício não preenchia os requisitos legais para ser considerado um condomínio, e, dessa forma, o débito teria natureza pessoal, devendo a cobrança ser enviada ao proprietário anterior.

De acordo com a relatora, ministra Nancy Andrighi, uma vez constituído o condomínio, a jurisprudência do STJ aponta no sentido de que todas as obrigações condominiais decorrentes têm caráter propter rem.

“Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devidas por quem quer que o possua”, explicou.

A ministra apontou que o tema 882, dos recursos repetitivos, firma que, na ausência de condomínio formalmente constituído, é preciso anuência do associado para que ele se torne responsável pelas dívidas relacionadas à associação de moradores.

“Previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas junto ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção devem ser consideradas de natureza propter rem”, considerou a relatora.

Convenção do condomínio
A convenção do condomínio foi registrada em julho de 2009, e é preciso, segundo a relatora, estabelecer o correto marco temporal a partir do qual as dívidas condominiais são devidas pelo recorrente, atual proprietário do imóvel.

Segundo ela, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas do recorrente. “Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção (09/07/2009) devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são também oponíveis ao recorrente”, disse. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Clique aqui para ler o acórdão.
REsp 1731128

Revista Consultor Jurídico, 31 de dezembro de 2018, 18h23

Comentários de leitores

2 comentários

A eterna confusão de conceitos no direito brasileiro (1)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

É antiga a confusão conceitual que se faz (até mesmo juristas de respeitada erudição nela incorrem) entre obrigação “propter rem” e obrigação real.
A primeira, como a própria expressão “propter rem” (por causa da coisa) exprime, consiste de obrigação que tem como causa ou fonte a própria coisa. É obrigação ambulatória porque origina-se a partir da coisa. Porém, não se confunde com obrigação real porque não tem sequela.
Isto implica a distinção fundamental entre ambas essas espécies de obrigação, pois cada qual produz um efeito próprio.
A obrigação “propter rem” é matéria de direito subjetivo, por isso que não passa do sujeito devedor, e somente deste pode ser cobrada, não do seu sucessor. A este toca o cumprimento da obrigação nascida da própria coisa a partir do momento em que se tornou dono dela.
A obrigação real, de seu turno, possui direito de sequela, por isso que pode ser exigida de quem quer que possua a coisa, característica que não se encontra na obrigação “propter rem”.
Pode acontecer de a obrigação real ter na coisa a fonte de sua constituição. Nessa hipótese a obrigação será real e “propter rem”, de modo que surge a partir da simples existência da coisa (o fenecimento desta, implica o desaparecimento daquela, mas não elimina a obrigação surgida enquanto existia a coisa e que não tenha sido satisfeita) e pode ser exigida de quem quer que a (a coisa) detenha.
No caso do rateio condomínio, antes do Código Civil, tratava-se de obrigação “popter rem”, de modo que a obrigação de pagar era do proprietário e não se transmitia com a transferência da propriedade para outra pessoa. A esta incumbia a obrigação surgida a partir da aquisição da propriedade, pois, sendo “propter rem”, a obrigação tem como causa a propriedade do imóvel.
(continua)…

A eterna confusão de conceitos no direito brasileiro (2)

Sérgio Niemeyer (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

2(continuação)…
Contudo, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. É nítido que o legislador transformou a obrigação de pagar as despesas condominiais em obrigação real, sem eliminar seu caráter “propter rem”, uma vez que a obrigação de pagar o rateio condominial inere à existência do imóvel, que é a causa ou fonte da obrigação.
Trata-se, portanto, de obrigação “propter rem” e de obrigação real. E nessa última condição, seu cumprimento pode ser exigido de qualquer proprietário na cadeia sucessória desde aquele sob cujo domínio surgiu a obrigação não adimplida.
Disso se concluir que mais uma vez o STJ incorre em erro por não aplicar a lei e por empregar equivocadamente um conceito jurídico.
(a) Sérgio Niemeyer
Advogado – sergioniemeyer@adv.oabsp.org.br

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