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Casa própria

Caixa e Família Paulista têm de quitar financiamento

A Justiça Federal de Ribeirão Preto condenou a Caixa Econômica Federal e a Família Paulista Crédito Imobiliário S/A a quitarem os financiamentos de mutuários do condomínio Jardim das Pedras. Os contratos foram beneficiados pela Lei 10.150/2000, que estabeleceu a quitação antecipada dos financiamentos firmados até 31 de dezembro de 1987, desde que cobertos pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).

O juiz David Diniz Dantas, da 1ª Vara Federal de Ribeirão Preto, acatou o argumento do Ministério Público Federal de que o artigo 4º da Lei 10.150, ao alterar a Lei 8.100/90, em seu artigo 3º, deu total respaldo à quitação pretendida.

Ao disciplinar o alcance do FCVS, a lei estabeleceu requisitos, mas sem mencionar a perda da cobertura do saldo devedor como penalidade pelo duplo financiamento. “Quaisquer que sejam a natureza das penalidades, não se presumem e nem têm aplicação retroativa. Quando a Lei nº 8.100/90 estipulou a cobertura pelo FCVS, de somente um saldo devedor por mutuário, ela instituiu penalidade a ser aplicada aos contratos celebrados a partir de sua vigência e perda da cobertura do saldo devedor pelo FCVS. No mínimo, se estaria diante do princípio da irretroatividade da lei, basilar no direito”, afirmou o juiz.

Ele acrescentou que se não fosse dessa forma, os mutuários que estavam pagando regularmente o financiamento, por constarem em mais de um contrato, deixariam de ter a cobertura do FCVS. “Se a alegada irregularidade no contrato não impediu que o FCVS e a instituição financeira recebessem o pagamento das parcelas devidas, não poderia impedir a cobertura”.

Dantas afirmou que a decisão de aplicar a lei não é facultativa à instituição financeira, pois se trata de direito subjetivo público do mutuário, havendo os requisitos legais para concessão. Por isso, a Caixa e a Família Paulista devem efetuar a novação dos contratos conforme a lei determina.

Portanto, as rés não poderão cobrar dos mutuários, que se enquadrem na previsão legal, as parcelas vencidas a partir de outubro de 2000, devendo lhes restituir eventuais parcelas já pagas, bem como as que foram depositadas em conta aberta para cumprimento da decisão liminar.

Em 2006, o MPF ajuizou Ação Civil Pública contra a CEF e a Família Paulista para que a Justiça Federal obrigasse as instituições a quitarem todos os contratos firmados com os mutuários do condomínio Jardim da Pedras, em Ribeirão Preto, que se enquadravam na Lei Nº 10.150/2000.

A ação
Em 1967, o governo federal, ao viabilizar o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criou o FCVS, com o objetivo de garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual dos financiamentos.

A proposta permitia o reajuste das prestações do financiamento somente pelo índice obtido pelo mutuário no dissídio coletivo de sua categoria profissional. A prestação não poderia exceder a 30% da renda familiar do mutuário. Ao final, o saldo devedor residual, seria coberto pelo FCVS.

Por várias razões, principalmente a adoção inconstitucional da taxa referencial como indexador das prestações, aliada a uma má gestão do sistema, o FCVS tornou-se inviável e, a partir de 1987, o governo o restringiu a poucos contratos. Em 1993, deixou de cobrir qualquer contrato por meio do fundo.

Na avaliação dos procuradores da República de Ribeirão Preto, autores da ação, o resultado desses fatores tornou o fundo, que tinha caráter social, em um problema para o mutuário. E ainda em um pesadelo, com refinanciamentos a perder de vista, saldos devedores “impagáveis” e, consequentemente, inadimplência altíssima.

Os poucos que conseguiram quitar seus contratos acabaram pagando várias vezes o valor de mercado do imóvel financiado. Em setembro de 2000, por meio da Medida Provisória 1.981-52 (posteriormente convertida na Lei nº 10.150/2000), o governo estabeleceu a quitação antecipada dos financiamentos firmados até 31 de dezembro de 1987, desde que cobertos pelo FCVS. Com isso, a CEF passou a aplicar a medida quitando os contratos beneficiados com a nova lei.

Mas tanto a CEF quanto a Família Paulista resolveram não aplicar o dispositivo para alguns moradores do condomínio Jardim das Pedras, alegando que vários mutuários não teriam o direito à quitação em razão da Lei 4.380/64, a qual prevê que o mutuário que já possui um imóvel residencial financiado não pode adquirir outro custeado pelo SFH na mesma localidade. Com informações da Assessoria de Imprensa da Procuradoria da República de SP.

ACP 0009691-36.2006.4.03.6102

Revista Consultor Jurídico, 1 de julho de 2010, 15h30

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