Consultor Jurídico

Locadores e locatários

Nova lei do inquilinato não tem o condão de mudar as relações

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O locador mesmo sem garantias de pagamento poderá contar com um Despejo rápido, fato este que pode facilitar na hora da contratação, que muitas vezes esbarra na dificílima tarefa de obter fiadores com patrimônio capaz de fazer frente aos possíveis débitos em caso de inadimplemento contratual.

Também no campo das ações judiciais, mais especificamente da Ação de Despejo, a inovação do inciso II do artigo 62º inerente a purgação da mora, veio em boa hora.

Em termos didáticos e simplificados, a purgação da mora nada mais é do que o pagamento do débito, evitando as conseqüências da mora que, no presente caso, é dos alugueres e demais encargos gerados pelo imóvel locado.

A redação antiga deste artigo falava que a purgação da mora seria possível se o locatário requisitasse ao juiz dentro do prazo da Contestação (15 dias), autorização para realizar o pagamento do débito, o que acabava por estender este debate por alguns meses diante dos trâmites cartoriais e prazos judiciais a serem aguardados.

A redação atual prevê que para que a purgação da mora seja validada, o inquilino deverá formular seu pedido ao juízo já fazendo-o acompanhar do depósito judicial pertinente, o que encurtará para o locador, o recebimento do montante devido.

No caso de depósito incompleto, a novidade positiva é a possibilidade de intimação para complementação do valor na pessoa do advogado do Réu (locatário) por publicação em órgãos oficiais, o que certamente agilizará sobremaneira a providência.

Outra alteração positiva, é que ao invés de poder utilizar a faculdade da purgação da mora por 02 vezes (01 a cada intervalo de 12 meses), como previa a Lei nº 8.245/91, a nova sistemática prevista no parágrafo 3º deste artigo 62º limita o uso do benefício apenas 01 vez a cada 24 meses (anteriores ao ajuizamento da Ação de Despejo), o que pressionará ainda mais os inquilinos a manterem-se quites com suas obrigações contratuais nos prazos entabulados com seus locadores.

Importante alteração na busca de maior celeridade na Ação de Despejo é o chamado “Mandado único de Despejo”, que veio abarcado no artigo 63º.

Na fórmula anterior, após a sentença favorável ao Despejo, primeiro expedia-se mandado de notificação ao locatário para desocupação voluntária (variando de 15 a 30 dias dependendo da duração do procedimento judicial) e, somente na sua inércia, outro mandado para o despejo em si (imissão na posse).

Em razão do enorme volume de ações em trâmite no Poder Judiciário, essa duplicidade de mandados dava ao inquilino uma “sobrevida” de residência no imóvel locado de pelo menos mais 02 meses.

O novo mecanismo prevê um único mandado para desocupação voluntária e despejo em 30 dias, o que será benéfico do ponto de vista temporal, burocrático e público, pois economizará trabalho, papel e tempo dos cartorários e juízes.

 Neste caso, o Oficial de Justiça levará uma cópia do Mandado ao locatário e conservará a outra em seu poder, retornando 30 dias após já para realizar o despejo, no caso de permanência do inquilino, é claro.

A dispensa de um segundo requerimento de mandado por parte do locador ajudará a desafogar o incessante serviço judiciário e certamente agilizará a restituição do imóvel ao autor da Ação de Despejo. O juiz só precisará despachar uma vez, o cartório expedirá apenas um mandado e tudo será mais célere.

Finalizando os mecanismos alterados em relação a Ação de Despejo, o artigo 64º reduziu os valores de caução necessários nos caso de Execução Provisória.

A Execução provisória se dá quando há pendência de recurso (recebido sem efeito suspensivo do procedimento) em face de sentença que acolheu o pedido de despejo. Como há o risco de alteração da decisão pelos Tribunais que julgarem estes recursos, a lei sabiamente prevê a obrigação de caução, com o propósito de reparar eventuais prejuízos causados ao locatário com eventual reforma da sentença.




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 é sócio-diretor da Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 14 de janeiro de 2010, 12h47

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