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Mercado imobiliário

Decisões dos tribunais em locações favorecem fiador

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Quando Chico Buarque valeu-se, em sua composição “Samba do grande amor”, da expressão “coração de fiador”, em alusão à incondicionalidade com que o eu lírico cantante entrega a alma e seu último quinhão à amada, encontrou nela excelente metáfora para referir-se ao amante inconseqüente que, revelando-se até o fim um amador, atira-se do alto de um trampolim na esperança de poder mergulhar a fundo para banhar-se nas águas do amor da musa cantada, sem se preocupar em momento algum se são suficientemente profundas a ponto de não comprometer-lhe o salto.

“E eu botava a mão no fogo então com meu coração de fiador”, canta o eu lírico chico-buarquiano que protagoniza o samba em referência. De fato, botar a mão no fogo e assinar um contrato de fiança são iniciativas que guardam estreita conexão: ambas representam amostras apoteóticas de devoção e confiança a um amigo, parente ou, nas palavras do próprio Chico Buarque, a um grande amor.

Isto não obstante, abandonando-se por alguns minutos o plano etéreo da poesia, em que a aprazível figura do “coração de fiador” é considerada na canção, para adentrar-se o espectro da áspera realidade – onde todas as indigestas implicações jurídicas da garantia fidejussória ao fiador são necessariamente levadas em conta –, é de se perguntar se, tomando conhecimento dessas implicações e tendo de optar entre botar a mão no fogo e assinar um contrato de fiança, o amante apaixonado prefira apenas arriscar-se na primeira empreitada, desistindo de enfrentar os perigos inerentes à segunda.

Na prática, o signatário de uma garantia fidejussória costuma não saber ao certo a extensão das conseqüências da fiança quando assina o contrato. Acaba por descobri-las, no mais das vezes, anos após ter-se comprometido com a obrigação, quando lhe poderá ser revelado, por exemplo, o significado preciso de ter aceitado assumir solidariamente a dívida do afiançado e que abriu mão do direito de exonerar-se da condição de fiador, o que vale dizer que aceitou afiançar o contrato enquanto o mesmo perdurar, ainda que isto signifique afiançá-lo indefinidamente.

Em se tratando especificamente dos contratos de locação de imóveis, as cláusulas que dispõem sobre a fiança estipulam ao fiador tanto que responda solidariamente pelas eventuais dívidas do afiançado – pela qual abre mão do benefício de ordem de que trata o artigo 827 do Código Civil –, como que renuncie ao seu direito de requerer a exoneração da fiança, previsto no artigo 835 também do Código Civil, enquanto perdurar o contrato de locação.

O que se passa no dia-a-dia da rotina das locações de imóveis é que as partes contratantes, incluindo o fiador, em geral assinam o contrato de locação desaconselhadas das orientações de um profissional do ramo jurídico, o qual lhes poderia precisar as conseqüências futuras do quanto firmaram contratualmente.

Suponhamos, entretanto, uma situação em que as partes acima mencionadas, seja por conta de seu aguçado tirocínio para os negócios ou em razão de terem sido advertidas por um advogado, estivessem cientes de todas as conseqüências possíveis que pudessem advir de uma eventual inadimplência do locatário. Suponhamos ainda que, nessas condições, o fiador houvesse por bem não abrir mão do benefício de ordem, apresentando-se como eventual devedor subsidiário (e não solidário), e, ademais, não renunciasse ao seu direito de pedir exoneração da fiança. O contrato de locação seria levado a cabo?

Como se sabe, a maioria dos contratos de locação de imóveis são firmados com o intermédio de imobiliárias, que se responsabilizam pela administração do imóvel posto em locação.

Por evidente, para aumentarem as chances de obtenção de êxito em caso de eventual execução do contrato de locação, as imobiliárias inserem, nesses contratos, uma série de cláusulas-padrão, tais como as que tratam da solidariedade do fiador para com as dívidas do afiançado e de sua obrigatoriedade de assegurar a garantia até a efetiva entrega das chaves do locatário ao locador. Desnecessário dizer que a primeira delas traduz-se na abdicação do benefício de ordem por parte do fiador, e a segunda na renuncia de seu direito de exonerar-se da fiança.

Voltando à questão levantada acima, na qual se pintou um cenário deveras atípico — imaginando-se que locador, locatário e fiador fossem plenamente cônscios das conseqüências jurídicas possivelmente decorrentes do contrato de locação que firmaram —, a resposta, ao que nos parece, é que o fiador pensaria duas vezes antes de aceitar subscrever um contrato naquelas condições. Sabe-se que as imobiliárias, agindo no interesse do locador e no seu próprio, raramente aceitam negociar as cláusulas de solidariedade da fiança e substituí-la pela sua modalidade subsidiária, bem como admitir que seja reconhecido contratualmente ao fiador o que a lei prevê de forma clara e patente, isto é, o seu direito a exonerar-se da fiança.

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 é estudante de Direito.

Revista Consultor Jurídico, 28 de maio de 2007, 0h00

Comentários de leitores

5 comentários

Prezado Thiago e Senhores Juristas, Sou o ex...

Li2007 (Outros - Família)

Prezado Thiago e Senhores Juristas, Sou o exemplo vivo de uma pessoa que pode perder o seu único bem: a residência, por se tornar fiadora de um contrato de locação não cumprido. Gostaria de me informar mais a respeito das possibilidades de defesa que tenho. Agradeço desde já.

Boa Tarde!! Srs. Jurista, Sou associado P...

ednosantos188 (Estudante de Direito)

Boa Tarde!! Srs. Jurista, Sou associado PROTESTE, apesar de não ter em mãos meu código de associado que poderá ser ratificado pelo nº de meu CPF 473.347.621-34, gostaria de ter uma orientação acerca d como proceder com algumas situações. Para que eu possa acompanhar uma a uma, estarei relatando a cada dia uma delas. O questionamento de hoje é o seguinte: Há aproximadamente 2 (dois) anos atrás me dispus a ser fiador do aluguel de uma loja comercial de alguem que imaginava ser um amigo. Incialmente, a pessoa pagou os 3(três) primeiros alugueis, a partir dai não pagou nenhum outro. Quando assinei o contrato, após muita insistência do mesmo, fui informado que o contrato não seria registrado cartório e que o mesmo teria sido feito no nome de sua esposa. Considerando que constuma chamar sua esposa de Lea, imaginei que o nome Mac Neia Rodrigues de Lima, seria o de sua conjuge, todavia, quando o contrato venceu 1(um) ano após a assinatura, fui notificado de ação de execução em andamento contra mim que sou o 2º fiador e o 1º fiador. Nesta ocasião, tomei conhecimento também que Mac Neia, a locadora do imóvel não era a sua esposa, mas sim sua cunhada. Contatei os verdadeiro locador(sublocador) para resolver o problema e até hoje nada consegui a não ser meu nome executado, estando impossibilitado de contrair qualquer crédito no mercado. O contrato previa uma série de vedações, tais como: a proibição de sublocar o imóvel, a locadora como Gerente da empresa, o que não refletia a verdade, pois a mesma é empregada doméstica. Previa ainda a recisão contratual no caso de descumprimento das cláusulas, dentre outras. Fato mais sério, era que a imobiliária tratava todos os assuntos com essa possoa o Sr. Geraldo e sua esposa Lea, que não eram locadores do imóvel. Em uma de minhas ações práticas, consegui levá-los a um cartório aqui em Brasília pra exigir dos mesmo um confisão de dívida, que encontra-se em meu poder. Sei que esta confição não ilidi minha responsabilidade como fiador, todavia, gostaria de ser orientado sobre como proceder para promover a execução dos mesmos já que possuo este "titulo" não honrado pelos envolvidos. Solicito não só a orientação mas também modelos de execução da confisão e de ação que possa mover contra os mesmo por difamação, calúnia e constrangimento ilegal. Att. Edno( tel. 061 35951919/84361723) E-mail: edno.santos@pop.com.br; edno.santos@previdencia.gov.br

A fiança é um contrato leonino inadmissível sob...

Jose Antonio Schitini (Advogado Autônomo - Civil)

A fiança é um contrato leonino inadmissível sob qualquer ponto de vista a sua inserção legal. Na verdade a fiança é obtida através de graves pressões e conflitos mentais, uma vez que o fiador sabe-se condenado ao cadafalso. Das fianças, por demais imoral a chamada locatícia, uma vez que pela natureza do negócio não deveria existir. Porque a locação é um negócio e com a garantia procura-se eliminar o seu risco. Ora o risco é inerente aos negócios. Quem coloca seu capital num empreendimento, sabe que existe a possibilidade de perda. Quem vende mercadoria sabe que pode levar calote. Agora, o fiador ao assinar a garantia sabe que pode perder o seu patrimônio, na maioria das vezes sua habitação. O contrato de fiança depõe contra a Constituição Federal, na função social da propriedade (inciso XXIII), uma vez que o fiador poderá perder sua habitação, uma vez que em tese legal não lhe cabe a proteção de bem de família ou seu abrigo. O artigo 6º, da CF, inserido nos Direitos Sociais, garante entre eles moradia. Cada vez que uma sentença expropria um cidadão de sua única moradia, por contrato de fiança, enlameia a Lei Maior da Nação. O quadro geral da nação, belamente emoldurado é a hipocrisia, que agora regurgita nos pântanos fétidos das instituições, sendo o contrato de fiança imobiliária um dos raminhos dessa árvore monstruosa. Quando os homens componentes de nossas Instituições tiverem a coragem de se encararem de frente ao espelho, principalmente os políticos e julgadores, verão as enormes falácias que lhe adentraram na mente em lavagem cerebral e insensibilidade digna dos piores regimes de governo da história. As torturas existem, e as pequenas e intermitentes são as piores.

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