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Briga da vizinhança

Limitação social ao direito de propriedade edilício

Por 

O professor Miguel Reale, nosso mestre da Faculdade de São Francisco da USP, um dos idealizadores do Código Civil, apontava a qualidade da lei, sob a inspiração de três princípios básicos: eticidade; sociabilidade e operabilidade. Dizia o mestre que o princípio da eticidade busca fugir do formalismo jurídico em favor da capacidade de adaptação do código às mudanças e valores da sociedade, bem como a adaptabilidade às questões, trazendo a idéia de que os princípios éticos devem prevalecer sob o puro formalismo jurídico.

A sociabilidade traz o reconhecimento do fator do prevalecimento do interesse coletivo ao interesse individual. O Código Civil de 2002 é inovador. Traz nova forma de encaramento do Direito positivo: a codificação. Não existe mais no caso condominial a esparsa Lei 4.591/64 (1 a 28). O condomínio agora é visto sob o prisma da codificação, ao encontro de outros códigos e da Constituição Federal.

Impende olhá-lo sob esse ângulo e verificar que a nova lei civil é ultrapassada em alguns tópicos. Porém, brilhante e arrojada em outros. Por sua magnitude, no caminho da codificação, tornar-se-á, com o tempo, em código imortalizador da sua época.

Caio Mário da Silva Pereira, analisando a natureza jurídica do condomínio horizontal, salientou-a como pertencente a um conceito dominial novo (Pereira, Cond. e Incorp, p. 87). A originalidade e peculiaridade da propriedade horizontal está na fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e de domínio plural ou comum, para a criação de um conceito próprio ou de um complexus jurídico que existe neste tipo de propriedade e que não é encontrado em nenhum outro tipo de propriedade. O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social, atribuindo-lhes constrangimento de multa de 5 até 10 vezes o valor da taxa condominial (artigos 1.336 e 1.337).

É preciso dar corda ao raciocínio e vislumbrar o sistema da codificação trazido pela nova lei substantiva, que nada obstante alarga em muito o poder do magistrado em sua judicatura no exame das questões a ele submetidas.

O artigo 1.331, ao enfatizar propriedade exclusiva e propriedade comum, criou um novo direito de propriedade, ou seja, como preconiza Silvio Venosa, um direito complexo. Essa distinção evidente entre propriedade comum e exclusiva foi inserida pelo legislador no capítulo do Condomínio Edilício, dando um traço marcante e peculiar à propriedade edilícia, propriedade da fração ideal, diferençando-a do condomínio geral, voluntário ou necessário.

Como se não bastasse, não se pode compreender a questão condominial na visão atualizada do novo Código Civil, dando atenção apenas ao capítulo edilício ou a rigorismos formais, neste ponto ultrapassados. É necessário mais, muito mais.

É mister tocantemente à codificação colacionar vários outros artigos do mesmo código, por exemplo: artigos 1.277 e 1.279 da Lei de 2002 (direito de vizinhança).

Se assim não fosse, poder-se-ia entender que a multa aplicável ao condômino anti-social, “aquele que desfigura a vida no microcosmo condominial”, terminaria com a multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio ordinária.

Contudo, olhar mais atento à codificação, podemos admitir que artigo 1.331, nesse novo binômio do direito de propriedade, trouxe em seu bojo a limitação social ao direito de propriedade edilício, pois trata de propriedade comum e exclusiva, de impossível divisão e com o direito de uso e convivência até que ocorra a possibilidade da limitação social restringir o direito de convivência do condômino proprietário.

Senão vejamos. Imaginemos a hipótese de um condômino reiteradamente anti-social, anteriormente multado em até 10 vezes o valor da taxa condominial.

Nada obstante à reação do condomínio, esse condômino proprietário anti-social agudou seu comportamento, trazendo aos condôminos seus vizinhos e moradores, permanente violação de seus direitos à honra, privacidade, sossego, segurança, etc.(drogas ou alcoolismo permanente e exacerbado).

Imaginemos ainda que o condomínio e seus condôminos movimentem a máquina judiciária, pedindo a exclusão do direito de convivência no condomínio daquele proprietário com manifesto comportamento anti-social.

O requerimento judicial poderia amparar-se no artigo 273 do CPC que estabelece: “o juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação”.

Mas não é só. Atente-se para o artigo 461 e seus parágrafos da lei adjetiva que abre ensejo à antecipação da tutela, podendo-se requerer ao juiz a concessão da tutela específica da obrigação e, assim, de ofício, ou a requerimento poderá determinar a remoção de pessoas e coisas, fortalecendo o requerimento judicial de exclusão do direito de convivência do condômino anti-social.

Essa é a limitação social trazida pelo novo Código Civil ao direito de propriedade. Não se viola esse direito. Apenas a limitação social o restringe, pois o condômino privado da convivência naquele condomínio poderá locá-lo, cedê-lo em comodato, aliená-lo, emprestá-lo. Prevalece, então, o interesse coletivo.

É óbvio que o desvirtuamento da vida no microcosmo do condomínio, por causa do anti-social, incide mais diretamente no sistema condominial residencial, pois é onde se refugia a família em seu sagrado lar.

Se estas ponderações estiverem corretas, podemos dizer que o legislador do novo Código Civil cuidou até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social após a comprovação da continuidade do comportamento e da impossibilidade do condomínio na defesa de seus direitos corrigir a incompatibilidade de convivência.

 é desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Revista Consultor Jurídico, 2 de dezembro de 2006, 7h00

Comentários de leitores

4 comentários

causa espanto esta situação

Cesario (Estudante de Direito)

causa espanto esta situação

'O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, ...

J.Henrique (Funcionário público)

'O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social, atribuindo-lhes constrangimento de multa de 5% até 10% o valor da taxa condominial (artigos 1.336 e 1.337).' Me preocupa que um desembargador ache que a lei fala em %5 e 10% quando na verdade fala em 600% e 1100% ou simplesmente em 5 vezez e 10 vezes o valor condominial.

É sempre oportuno trazer a baila à questão cond...

Jose Antonio Schitini (Advogado Autônomo - Civil)

É sempre oportuno trazer a baila à questão condominial. – Esse assunto é importante e atinge uma enorme parcela da sociedade: moradores em edifícios e vilas de condomínio fechado. No entanto, a codificação não está completa, abrangendo mais o lado do empreendimento e conteúdos administrativos que a defesa individual do condômino. Se por um lado, disciplina muita coisa e pune os condôminos faltosos e renitentes (art 1337 CCB), os inadimplentes, enfim os que não se comportam devidamente e causam embaraços aos seus co-vizinhos, e neste caso é eficiente, em outros aspectos importantes deixa a desejar. Como exemplo a grande dificuldade para tirar um síndico e administradora, que muitas vezes por suas atitudes, são tão ou infinitamente mais prejudiciais que o condômino reiteradamente anti-social. Um síndico e uma administradora conluiada em más intenções provocam conseqüências funestas no condomínio edilício. Lembre-se que o síndico pode nomear administradora de sua confiança sem que ninguém possa se opor. Atos gerenciais nefastos não é novidade e a lei é falha ao determinar punições imediatas, exigindo um ritual que muitas vezes retarda ao extremo soluções que quando chegam o mal já é irremediável. Um dos problemas é o Parágrafo único do art. 1352 do CCB que determina que os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condomínio. Isso porque, um condômino com grande área, ou fração ideal, pode graças ao seu poderio de majoritário, ser síndico e se perpetuar no cargo, uma vez que, muitas vezes nem todos os outros proprietários reunidos lhe conseguem fazer frente. Daí, tem-se um ditador no prédio, que faz o que quer, inclusive escamoteia suas contribuições condominiais, valores grandes, além de outras falcatruas que pode cometer, sempre a salvo. –Os conselhos internos do prédio de nada adiantam. Ainda mais, que muitas vezes o nível de preparo dos condôminos é baixo e podem ser manipulados facilmente, com raras exceções. E isso, porque mesmo com irregularidades é muito difícil coletar provas, e há sempre o receio de quem acusa ser processado por danos morais. Nesse sentido a lei deveria determinar, que pelo menos nas eleições de síndico, não seria por fração ideal e sim pelo voto unitário, em igualdade de condições aos outros condôminos minoritários, dando ênfase ao mais preparado para exercer o cargo. O mesmo se aplicaria no caso de um proprietário de várias unidades, o que lhe daria substancial vantagem, também no caso de eleição de síndico valeria, apenas um voto. Deveria ser disciplinada a eliminação completa de voto por procuração em eleições de sindico. Um espertinho munido de várias procurações ninguém derruba. Caso não seja possível eliminar o voto de procuração, ao menos deveria ser limitado a uma ou duas. Para outras questões, poderia continuar por fração ideal proporcional. A matéria de prova é importante, uma vez que é quase impossível a um condômino ter acesso a documentos do prédio. Principalmente quando a administradora e o síndico estão mal intencionados. As contas, embora fosse possível ser apresentada de forma simples em soma algébrica, vem em demonstrações ininteligíveis para o comum dos mortais, apenas entendido por contadores habilitados, sendo facilmente escamoteáveis. Então, necessário haver a inversão do ônus da prova, o que pode parecer possível na relação entre a Administradora e o condomínio, com a aplicação do CDC, mas não entre o condomínio e o síndico. Portanto, deve ficar claro caber o Código de Defesa do Consumidor nas relações condomínio/administradora e ser criado um artigo que determine que o ônus da prova nas relações condominiais e síndico é sempre deste último. Pode se dar um exemplo dos mais comuns que ocorre nas Capitais: uma administradora mantém um condomínio que administra em controlado déficit. Sob a alegação que cobre esse déficit cobra do condomínio valores exorbitantes a título de juros. –Evidentemente, não deve ser ético uma administradora agir como agiota, mas isso acontece corriqueiramente, nem sei a posição do Secovi a respeito. Por outro lado essa administradora segura as cobranças judiciais dos condôminos inadimplentes, que de uma forma ou outra lhe serve de lastro para manter o patamar deficitário e praticar o anatocismo. Quando faz a cobrança , ao invés de o valor arrecadado servir para aumentar o patrimônio do prédio, para efetuar aperfeiçoamentos, esse valor fica com a administradora a título de cobrir o chamado déficit que hipoteticamente ela financia todo o mês. Outros truques existem á sobejo, mas por enquanto este basta. Isso tem nome é gestão temerária. No entanto, a prova é muito difícil. Sendo a matéria condominial um assunto relevante que atinge a maior parte dos habitantes das médias e grandes capitais, deveria haver um maior controle sobre essa questão. A criação de varas judiciais especializadas seria importante, inclusive com a intervenção do Ministério Público, e guichê de denúncias sem burocracia. Do jeito que estão regradas as matérias condominiais hoje, os de índoles de locupletamento fazem a festa, aliás como sempre fizeram.

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