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Compra de imóveis

Governo, Judiciário e incorporadoras firmam pacto para reduzir ações

Representantes do Ministério da Justiça, da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, da Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor e da Associação Brasileira dos Procons assinaram nesta quarta-feira (27/04), na sede do TJ-RJ, acordo para reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda de imóveis firmados entre as partes e trazer mais segurança e transparência para essas relações comerciais.

Presidente do TJ-RJ, Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, firma pacto com entidades do setor imobiliário para evitar litígios 

O chamado Pacto do Mercado Imobiliário prevê, entre outras iniciativas, a exclusão de cláusulas consideradas abusivas ao consumidor e que contribuíram para o aumento dos litígios. O Ministério da Fazenda intermediou as discussões para a elaboração do pacto, cujo texto final contou também com contribuições da Associação Brasileira das Incorporadoras de Imóveis (Abrainc) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Foram cerca de seis meses de negociações.

O pacto também traz a sugestão de cláusulas a serem incluídas nos contratos, versando sobre o distrato, possibilitando a previsibilidade contratual e resolução do negócio com segurança jurídica para ambas as partes.

Em 2014, os distratos atingiram, em média, cerca de 40% do volume total das vendas de imóveis das principais incorporadoras brasileiras. Naquele ano, a desistência da compra do imóvel na planta passou a ser a principal causa dos processos contra construtoras no Brasil.

Dessa forma, em relação ao distrato, o pacto traz duas sugestões para a restituição dos valores pagos pelo comprador: deduzida de multa de 10% sobre o valor do contrato, limitado a 90% do valor já pago pelo adquirente; ou deduzida do sinal e de até 20% dos demais valores já pagos pelo comprador. A alternativa selecionada deverá estar expressa no contrato, e o vendedor terá até 180 dias para restituir esses valores.

O secretário-executivo adjunto do Ministério da Fazenda, Esteves Colnago, presente na solenidade de assinatura, esclareceu que o acordo torna mais claros os direitos e os deveres das partes na relação contratual, evitando as ações e o congestionamento do Judiciário.

Segundo ele, a insegurança jurídica em alguns pontos nas operações de compra e venda de imóveis tem levado à judicialização, aumentando o custo tanto para o incorporador quanto para o consumidor, pois esse risco acaba sendo considerado no preço do bem.

Durante o evento no TJ-RJ, Colnago destacou a importância de o acordo ter sido construído a partir de um diálogo, sem a necessidade de imposição de mecanismos legais determinados pelo Judiciário. "Na evolução das conversas, entendeu-se que uma lei imposta pelo juiz não teria a efetividade que a gente gostaria que ela tivesse. Precisaria de um ato de acordo entre as partes, que era uma quase inédita no Brasil”, comentou. Ele acrescentou, no entanto, que da forma como o pacto foi elaborado é possível criar projetos de leis sobre o tema com as redações já prontas.

Proteção ao consumidor
Além da definição de regras para o distrato, estão entre os itens do Pacto do Mercado Imobiliário a identificação de práticas consideradas abusivas e a definição do prazo de tolerância para a conclusão das obras.

As práticas consideradas abusivas, e que deverão ser excluídas dos contratos de compra e venda de imóveis, são a cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliárias; a cobrança por serviços complementares extraordinários e instalações de áreas comuns dos edifícios (verbas de decoração); e taxas de deslocamento.

O valor do sinal não poderá ultrapassar 10% do valor do imóvel e é passível de parcelamento em, no máximo, seis vezes. Além disso, o pagamento da comissão de corretagem deve estar claramente informado e, caso o pagamento dessa comissão seja feita pelo consumidor, esse valor deverá ser deduzido do preço do imóvel.

Cláusula de tolerância
Pelo acordo firmado, as incorporadoras terão um prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, além daquele fixado no contrato. Durante esse prazo, e enquanto não concluída a obra, o vendedor deverá pagar 0,25% ao mês sobre o valor total pago pelo comprador do imóvel (compensação pecuniária).

Após o prazo, serão aplicadas multas ao vendedor, calculadas sobre o valor total pago pelo adquirente: multa moratória de 2% e multa compensatória de 1% ao mês, calculada pro rata die. Em contrapartida, aplicam-se ao comprador os mesmos percentuais no caso de atraso no pagamento de prestações/encargos, calculados sobre o valor corrigido da prestação.

Eventos fortuitos externos ou de força maior (como greves ou chuvas excepcionais) não são considerados no prazo de tolerância. Portanto, prorrogam a data de conclusão da obra. No caso de conclusão antecipada das obras, incidirão juros sobre as parcelas com vencimento após expedição do Habite-se.

Sanções e prazo
Entre as sanções previstas está a aplicação de multa de R$ 10 mil por contrato celebrado em desacordo com o acordo firmado. Tal descumprimento será apurado pelos órgãos fiscalizadores competentes.

Os contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2017 deverão estar totalmente em acordo com os termos do Pacto do Mercado Imobiliário. Com informações da Assessoria de Imprensa do Ministério da Fazenda.

Revista Consultor Jurídico, 27 de abril de 2016, 18h10

Comentários de leitores

2 comentários

Este pacto não tem validade jurídica NENHUMA

Carlos (Advogado Sócio de Escritório)

Este pacto é o da vergonha. Como o TJRJ assina algo manifestamente ILEGAL? O rabo volta a abanar o cachorro neste país de ninguém.
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Como bem disse o colega abaixo, Dr. Thiago, demoraram meses para elaborarem um acordo que não beneficia o consumidor e viola normas de ordem pública dispostas no CDC.
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Na minha modesta opinião, perante o que vem decidindo 99,99% do Judiciário, este acordo já nasce sem efeito jurídico algum.
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Primeiro, logo no começo das orientações já há uma NULIDADE absoluta que afronta o Código de Defesa do Consumidor.
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Pagar multa de 10% sobre o valor total do contrato É CLÁUSULA NULA de pleno direito.
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Vamos imaginar que o comprador tenha pago 1 milhão e que perdeu o emprego, não podendo mais pagar um centavo. Ora, ele terá que pagar 100 mil de multa (isso, caso tenha esquecido todos que participaram deste circo, chama-se enriquecimento ilícito)? Piada de mal gosto.
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É possível ver como os órgãos de defesa do consumidor estão mais perdidos que cachorro em dia de mudança. Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (bom, aqui em SP a promotoria de justiça do consumidor e nada é quase a mesma coisa...), Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor e da Associação Brasileira dos Procons, assinaram uma aberração como esta? Coitado dos compradores CONSUMIDORES.
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O lado bom é que esse acordo ILEGAL, não mudará em nada como os Tribunais (inclusive o STJ) vem decidindo em defesa do consumidor comprador de imóvel novo, em ações judiciais de distrato/rescisão de compra de imóvel contra as milionárias, desleais construtoras, que adoram passar por cima do CDC.
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www.rodriguesadvocaciabr.adv.br

Péssimo Acordo

Thiago R. Pereira (Advogado Sócio de Escritório - Civil)

Juntou-se muita gente, muito conhecimento jurídico, levou-se meses para celebrá-lo, e o que saiu foi bom para quem?

Para as incorporadoras, evidentemente!

Obs: interessante é que as incorporadoras assumiram as várias e manifestas abusividades, e conseguiram que algumas permanecessem, agora "chanceladas" pelo TJRJ.

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