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Perigo de Generalização

O oportunismo na cobrança de taxas por associações

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A discussão sobre cobrança de taxas por associações voltou à tona, tendo em vista decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, que decidiu pela sua não exigibilidade.

Posteriormente, o Clipping Eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo publicou, no dia 9 de novembro de 2011, matéria com o título “Cobrança de taxa a moradores de loteamento imobiliário é tema de repercussão geral”, citando o ministro Dias Toffoli, para quem esse problema “tem o potencial de repetir-se em inúmeros processos, sendo atinente, por conseguinte, aos interesses de milhares de proprietários de imóveis nas mesmas condições”.

O perigo, grande, é a generalização.

Raríssimas são as associações criadas com a finalidade de extorquir os proprietários em proveito de alguns poucos que as dirigem.

Elas passam a existir pela vontade da maioria das pessoas de um determinado loteamento, justamente para suprir as deficiências de serviços que o Poder Público deixa a desejar. O maior problema é a segurança. Cansados de terem suas casas invadidas, depredadas, objetos furtados, medo, os proprietários de lotes se unem para colocar uma guarita com pessoas que identificam e controlam quem entra e sai. Não se deve confundir com o impedimento do direito de ir e vir.

É indiscutível que a maioria procura imóveis em condomínios fechados, justamente em razão da segurança. E é indiscutível, também, que esses imóveis são muito mais valorizados que os localizados do lado de fora.

Fala-se em vítimas de loteamentos. Segundo o dicionário, vítima é aquele que sofre qualquer dano (Aurélio). As vítimas devem ser amparadas. Mas a imensa maioria não é vítima. É beneficiada por associações criadas por elas próprias, pessoas honestas, para prestação de serviços importantes e pela conseqüente valorização de seus lotes.

Por outro lado, há taxas e taxas.

Uma coisa é a taxa que a associação cobra de quem é associado, para manutenção de clube, realização de festas e comemorações. É a taxa associativa.

Outra, bem diferente, é a que a associação cobra para manutenção de determinado loteamento, incluindo-se a segurança.

Neste último caso, independe se a pessoa é associada ou não. Mesmo porque, ela não é obrigada a se associar, segundo a Constituição Federal. Mas, mesmo não sendo associada, beneficia-se dos serviços prestados e invariavelmente tem seu imóvel valorizado. É a taxa de manutenção.

Assim, a cobrança da taxa de manutenção não fere, de forma alguma, a liberdade de associação amparada constitucionalmente.

É importante alertar, repetindo, o perigo de se generalizar. Cada caso é um caso. Se o Supremo Tribunal Federal analisar o problema da cobrança de taxas por associações como se fosse somente um tipo de taxa e não duas estará cometendo um grande equívoco.

Não se deve discutir a legalidade de cobrança, pelas associações, da taxa de manutenção, à luz do princípio da liberdade de associação, pois, como já se viu, não é igual à taxa associativa.

Destaque-se, ainda, que às associações de moradores de loteamentos, aplica-se subsidiariamente, a parte do Código Civil, que trata dos “condomínios edilícios”.

Portanto, a cobrança da taxa de manutenção não decorre da vontade de alguns poucos, de forma arbitrária. Para que ela seja possível, e possa inclusive ser cobrada judicialmente, há que se cumprir inúmeros requisitos, tais como: legalidade da constituição da associação; realização de assembléias gerais ordinárias anuais, nas quais devem ser aprovadas a previsão orçamentária e as contas do exercício anterior; necessidade de que todos os proprietários sejam convocados para a assembléia; obrigatoriedade de elaboração de balancetes mensais, etc.

Acrescente-se, ainda, que os loteamentos têm que cumprir determinadas normas, algumas inclusive impostas pelos loteadores, tais como limite de área construída em cada lote, limite de altura da construção, proibição de comércio, dentre outras.

Cabe à associação não só efetuar cobranças, mas cumprir e fazer cumprir essas normas, sempre representada por presidente, eleito na forma dos estatutos, em assembléia geral, tal qual o síndico nos condomínios.

O alerta é que, decidindo o Supremo Tribunal Federal, pela impossibilidade das associações, indistintamente, cobrarem as taxas de manutenção, acabará com a existência de todas elas e estará dando um recado à sociedade: “salve-se quem puder” e “cada um por si”.

Alimentará o egoísmo.

Sem dúvida, uma decisão de grande responsabilidade e que representará enorme perigo.

 é advogado; sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária;e autor do livro Condomínio: conheça seus problemas.

Revista Consultor Jurídico, 8 de janeiro de 2012, 9h00

Comentários de leitores

6 comentários

Não é bem assim...

AC-RJ (Advogado Autônomo)

O texto é contraditório e por isto perde a sua isenção. O articulista declara que se associar é facultativo, mas pagar a tal "taxa de manutenção" é obrigatório (???). Ou seja, pode ter liberdade para se associar ou não, mas para pagar não há liberdade alguma (!!!).
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Concordo com os comentários anteriores do Themistocles. A existência de tais associações é um perigo concreto ao estado democrático de direito, pois é muito comum a prática de constrangimentos e ameaças aos que se recusam a pagar as "taxas de manutenção" por elas criadas.
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Não custa lembrar que a maioria das milícias (grupos paramilitares ilegais) aqui no Rio de Janeiro foram criadas sob a forma de associação de moradores, igualmente cobrando tais "taxas".
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SALVE-SE QUEM PUDER DESSAS ASSOCIAÇÕES (1)

themistocles.br (Advogado Sócio de Escritório - Administrativa)

Com a devida vênia, não podemos concordar em nada com o afirmado no artigo. Em caso de ilegalidade, não há o risco de generalização, mas o dever de generalização do cumprimento dos preceitos de lei.
Tais associações de moradores agem ilegalmente ao exigirem cobranças de não associados, pois acabam por esvaziar o princípio constitucional da livre associação, de maneira que caberá ao Poder Judiciário impor de maneira generalizada o fim dessas ilegalidades.
Aliás, o artigo parte de pressupostos equivocados para sustentar algo que já está reconhecido como ilegal, pelo STJ, e inconstitucional, pelo STF, sem falar nos transtornos que tais associações têm causado a diversos proprietários com a mais descabidas exigências.
Mesmo admitindo a premissa que justifica a tese do artigo de que o Poder Público está falhando na prestação de serviços públicos – aliás, afirmação simplista que apenas justifica o interesse de tais associações! -, em realidade, nada autoriza que um grupo de moradores usurpe a autoridade pública. Eis ai a premissa ilegal.
E tal argumentação é simplista, pois do contrário, por exemplo, sob pretexto de que a Segurança Pública então seriamos forçados a admitir que qualquer particular poderia agir como se policial fosse. Ou mais, sob o pretexto de que o Poder Judiciário seria ineficiente qualquer particular poderia fazer justiça pelas próprias mãos. Em suma, tal justificativa é de ilegalidade manifesta.

SALVE-SE QUEM PUDER DESSAS ASSOCIAÇÕES (2)

themistocles.br (Advogado Sócio de Escritório - Administrativa)

Porém, mesmo abstraindo essa ilegal premissa, a Constituição Federal dispõe que todos são livres para se associarem ou não, algo que tem sido afrontado por tais associações de moradores sob o argumento de que os proprietários não-associados devem pagar por supostos bens e serviços não solicitados com fundamento no princípio do enriquecimento sem causa. Ocorre que nenhum princípio de direito pode prevalecer sobre a Constituição Federal, algo, aliás, que já tem sido reconhecido pelo STF.
Obviamente, também não valem argumentos que tentam contornar o mandamento constitucional, mas que no final tem o mesmo efeito que o simples descumprimento da norma constitucional da livre associação. Exigir que não-associado pague mensalidades de uma associação a qual não se associou é uma flagrante violação à norma constitucional. Dizer que a norma constitucional não estaria sendo violada pelo fato de que quem é cobrado não está burocraticamente associado, é indevido pois acaba por esvaziar a norma máxima.
Por outro lado, uma associação composta por um grupo de moradores exigir que os outros paguem por bens ou serviços não solicitados é violar o princípio da liberdade contratual, pois é constranger alguém a pagar um preço por algo não solicitado. Tal prerrogativa jamais pode ser reconhecida a uma associação privada, pois é prerrogativa exclusiva do Poder Público e, mesmo assim, previamente e expressamente disciplinada em lei, por exemplo, no caso de tributos. Do contrário, associações privadas teriam mais poderes que o próprio Poder Público, pois imporiam obrigações sem contrato, sem lei e sem ato ilícito!!! Em suma, manifestamente contra a lei.

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