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Contrato de locação

Um ano da lei do inquilinato aponta mudanças

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Atire o primeiro contrato de locação, quem ainda não se perguntou se ao completar um ano de aniversário as alterações da lei do inquilinato que entrou em vigor em 25 de janeiro do ano passado causaram alguma mudança prática de fato ou se ainda vamos ter que soprar muitas velinhas antes de se observar as mudanças concretas.

Concebida para aumentar a oferta de aluguéis e gerar maior segurança aos proprietários de imóveis, as alterações da Lei 12.112 festejam o primeiro ano sem ainda estabelecer os reflexos aguardados ou ser unanimidade em suas benesses.

A expectativa estava voltada principalmente na diminuição do tempo para recuperar imóveis de inquilinos inadimplentes, aumentar a oferta de seguro fiança por instituições financeiras e atrair fiadores aos contratos de locação.

As mudanças impressas no papel são realmente um grande avanço para o mercado imobiliário, mas na prática o judiciário no Brasil ainda não acompanha a boa vontade da Lei em acelerar os processos de retomadas de imóveis e fazer, com isso, crescer a oferta de locação.

Mas podemos destacar que efetivamente houve uma diminuição na duração dos processos de despejo que passaram de anos para o prazo de 8 a 12 meses para obter uma decisão. Mas ainda estamos longe do que pode ser considerado ideal.

A lei de fato melhorou um pouco as relações locatícias e a morosidade da justiça, mas as expectativas ainda não foram alcançadas. Porém, por uma questão de favorecimento por parte do inquilino antes das alterações, hoje a relação entre o locador e locatário está mais equilibrada, o que favorece a negociação e evita o litígio.

Outro fator que contribui para as mudanças ainda não ter surtido efeito visível no mercado é o aspecto cultural, tanto dos proprietários, como dos inquilinos e fiadores. Com as novas regras, todas as partes envolvidas, de alguma forma, devem mudar sua posição no jogo, mas um ano ainda é muito pouco para que os jogadores se sintam confortáveis com as novas regras, que trouxeram ao menos a atenção para algumas questões importantes na relação locatícia; além de aproximar locador e locatário ao diálogo.

Quanto a oferta de seguro fiança por parte do mercado de seguros, ainda não se nota grandes mudanças, vez que não houve aumento visível do número de seguradoras que oferecem o produto, além das que já ofereciam anteriormente.

Com regras mais rígidas na relação entre o proprietário e o inquilino e mais atenção a questão da agilidade dos prazos, a lei contribuiu para a diminuição da inadimplência.

Ainda que seja muito cedo para traçar uma análise certeira do futuro das mudanças conquistadas, parece que a maturidade só vai trazer benefícios a nova Lei. E que venham mais aniversários.

 é advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia-diretora da Arbimóvel, empresa de consultoria de negócios imobiliários.

Revista Consultor Jurídico, 10 de fevereiro de 2011, 11h37

Comentários de leitores

3 comentários

Respeitosamente...

Ademilson Pereira Diniz (Advogado Autônomo - Civil)

Com todo o respeito ao colega opinante, vejo que as razões expostas em seu comentário somente corroboram tudo o que dissera eu em anterior comentário, isto é: toda a modificação proposta pela LEI em vigor veio em benefício do LOCADOR e navegam na tendência de explusar o locatário que, eventualmente, encontre-se em dificuldade de pagar o aluguel. De outra banda, faltou-me ressaltar que, diferentemente do alardeado pelos defensores dessa LEI, os valores dos alugueres não baixaram, MAS AUMENTARAM. Sim, de fato a direito à moradia, como referido na Constituição é norma programática; MAS é JUSTAMENTE disso que se fala: a programaticidade dessas normas servem justamente para impedir que o LEGISLADOR, influenciado por grupos lobistas, produzam LEIS que desvalorizem o VALOR moradia, em face de um simples CRÉDITO de dinheiro. Como disse anteriormente: a face brutal dessa LEI é justamente haver privilegiado um CRÉDITO (mero valor em dinheiro) em face de um valor maior, albergado com especificidade na Constituição Federal que é o DIREITO à MORADIA.Assim, parece óbvio que o "regozijo" não tem razão de ser, principalmente porque não se pode atribuir à eficácia dessa malsinada LEI qualquer "sucesso", se não que, se as realções entre LOCADORES e LOCATÁRIOS mantiveram-se numa espécie de "trégua" isto se deveu aos bons ventos que levam a ECONOMIA do País. Acrescento, finalizando, que essa LEI tem a MARCA dos chamados "especialistas", que são aqueles que "sabem TUDO sobre NADA; e sabem NADA sobre TUDO". É uma LEI de triste destino.

Alterações positivas na lei inquilinária

Gabriel Matheus (Advogado Autônomo - Consumidor)

Com todo o respeito à opinião do colega, entendo que não há porque tachar de brutal a lei inquilinária. Dentre tantas mudanças, foi eliminada a cisão da fase de execução da sentença do despejo por falta de pagamento: hoje, notifica-se para desocupação voluntária, e após 15 dias (prazo legal) o Oficial de Justiça retorna ao imóvel COM O MESMO MANDADO para fazer o despejo coercitivo, sem necessidade de se proceder a 2 mandados com idêntico objetivo, e que na prática acabava por estender os 15 dias a 3 ou 4 meses de moradia graciosa, porque a confecção de novo mandado de despejo e a juntada do anterior, mais juntada (com deferimento) de petição requerendo o despejo, tudo conduzia a uma tormentosa perda de tempo p/ o locador e ganho p/ o inquilino-devedor.
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Outro aspecto positivo foi a eliminação da prestação de caução em caso de execução provisória. Destaco, ainda, a possibilidade de despejo liminar à locação despida de garantia.
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O direito constitucional a moradia é norma de caráter programático. Cabe ao governo implementar políticas públicas de incentivo à construção de moradias e financiamentos de imóveis usados (tal como já faz a CEF). Não se pode sacrificar o direito individual de propriedade em nome do desfavorecido inquilino (que nem sempre reveste essa condição). Aliás, a prática demonstra que uma lei superprotetiva ao inquilino acaba por desfavorecê-lo: com tantas benesses aos locatários, os locadores que se aventuram numa locação passam a exigir mais garantias e aumentam o preço (porque maior o risco da locação).
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Portanto, da minha parte, comungo da comemoração da articulista.

Triste comemoração....

Ademilson Pereira Diniz (Advogado Autônomo - Civil)

É lamentável o quanto de regozijo que se vê por aí, tratando-se do "aniversário" da LEI DO INQUILNATO. Uma lei brutal para o INQUILINO, iníqua sob o ponto de vista de JUSTIÇA, já que igualou, em termos de proteção do ESTADO, uma mera pretensão a um mero crédito (os valores da locação em atraso) e a pretensão à MORADIA, valor CONSTITUCIONALMENTE FARANTIDO. São duas grandezas ontológicas que se não podem comparar.Nem a DITADURA MILITAR que defendia sobremaneira interesses patrimoniais ousou fazer uma LEI tão perversa do ponto de vista de defesa dos menos favorecidos. Esta é uma LEI com mão única: SÓ FAVORECE O LOCADOR e, quanto às locações COMERCIAIS, deixa o locatário à mercê da ganância do LOCADOR no caso da retomada sem motivação. Afirma-se que no curso do ano que passou de sua vigência as ações de despejo diminuíram: ORA, ISSO FOI OBVIAMENTE PRODUTO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA BOA por que passa o país. Isso só demonstra que não se deixa de pagar o aluguel residencial por mera desídia ou descaso, mas, sim, só em último caso. Espero que não, mas, se o país passar por uma severa crise econômica, naturalmente isso refletirá nas locações contratadas e aí se verá a verdadeira face horrenda dessa LEI que não merece a menor comemoração.

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