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Ação renovatória

Inquilino tem apenas um mês para contestar despejo

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Como amplamente divulgado, em janeiro deste ano, entraram em vigor as alterações procedidas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), por força da Lei 12.112/2009.

Com efeito, dentre outras modificações — muitas louváveis, como por exemplo, a maior celeridade nas ações despejo —, foi alterado o caput do artigo 74, que trata da retomada da posse pelo locador em sede de ação renovatória de contrato de locação. Esta ação visa a renovação compulsória do contrato de locação e somente pode ser ajuizada pelos locatários de imóveis não residenciais, desde que preenchidos os requisitos legais.

Anteriormente, o artigo 74 continha a seguinte redação: “Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação”.

A redação atual é a seguinte: “Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, se houver pedida na contestação”.

Conforme se verifica, continua necessário pedido expresso de despejo na contestação, bem como foi reduzido o prazo de “até seis meses” para “trinta dias”.

Considerando as dificuldades em encontrar novo ponto comercial, além de todas as circunstâncias que cercam o encerramento de uma operação em determinado local, torna-se, no mínimo, discutível se a redução do prazo foi benéfica a sociedade ou se somente observou os interesses dos locadores.

Por outro lado, foi retirado do texto legal a previsão expressa de que a desocupação somente ocorreria “após o trânsito em julgado da sentença”. Ou seja, anteriormente, a lei era direta de que o despejo seria efetuado depois de esgotados todos os recursos de mérito.

Agora, somente consta que, “não sendo renovada a locação”, será expedido mandado de despejo para desocupação em 30 dias.

Não obstante não estar mais consignado expressamente na lei que o despejo somente ocorrerá após o trânsito em julgado da sentença, este deve ser o entendimento, em virtude da primeira parte do dispositivo legal prever expressamente que “Não sendo renovada a locação, o juiz...”. Isto é, não parece que foi a intenção do legislador determinar que o despejo ocorra no prazo de 30 dias da sentença, lembrando que o recurso de apelação em sede de ação renovatória não tem efeito suspensivo.

Ora, como a locação somente não estará, definitivamente, renovada, após o trânsito em julgado da sentença, deve ser no sentido acima defendido a interpretação do artigo 74 (despejo em 30 dias depois do trânsito em julgado), seja do ponto de vista literal como teleológico.

Cabe salientar que, como é notório, muitas vezes, o ponto comercial (local) é fundamental para o sucesso da atividade empresarial do inquilino, o que, também, justifica a posição ora adotada.

Ademais, eventual despejo, com recurso pendente de julgamento, poderá gerar danos irreparáveis ao locatário, vez que o prejuízo ao fundo de comércio já terá ocorrido (perda clientela etc.). Além do mais, mesmo se reformada a sentença de improcedência em sede de recurso, será discutível o cabimento da retomada na posse pelo inquilino, principalmente, quando já estiver estabelecido no local outro pessoa (física ou jurídica) terceira de boa-fé.

Daniel de Alcântara Nastri Cerveira é advogado e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 3 de junho de 2010

Comentários

Comentários de leitores: 1 comentário

5/06/2010 09:32 Citoyen (Advogado Sócio de Escritório - Empresarial)
DIREITOS a CERTOS ATRIBUTOS do "PONTO"
Puxa, pensava que o tempo já teria incutido nos Operadores do Direito certos conceitos, que seriam suavemente manejados, sem equívocos e sem preconceitos.
Creo que dois tópicos conceituais carecem, pois, ser amadurecidos e intuídos pelos Operadores do Direito. O primeiro é de que a LOCAÇÃO é a disponibilidade negocial, no caso, de um bem que deve propiciar uma renda, muitas vezes até para viabilizar os ALIMENTOS de quem LOCA, do LOCADOR. O segundo, é a questão dos ATRIBUTOS do "PONTO", isto é, da LOCALIZAÇÃO de uma ATIVIDADE num ESPAÇO por CERTO TEMPO, suficiente para CRIAR uma IDENTIDADE ESPAÇO-TEMPO!
Só qundo existe tal identidade é que se pode falar em FUNDO de COMÉRCIO.
E, na generalidade dos países que adotam o conceito, que É JURÍDICO-ECONÔMICO, há uma questão LEGAL a definir o PERFIL dos ATRIBUTOS do FUNDO!
Portanto, é mister que não se continue a pensar as relações locatícias EXCLUSIVAMENTE sob o aspecto de ASSISTÊNCIA SOCIAL, porque ao ESTADO competiria prover esse tipo de MORADIA.
A moradia locada, fora desse âmbito, é matéria de ECONOMIA SOCIAL, em que se tem que COIBR o ABUSO dos LOCADORES, mas também do LOCATÁRIO.
E acho que, agora, a LEI se preocupou com o ABUSO de que eram VÍTIMAS os LOCADORES.
Sem dúvida, cada um de nós conhece, à saciedade, situações em que ALGUÉM, tendo trabalhado por toda a vida para possuir um ou dois bens que lhe possam prover o sustento na APOSENTADORIA, nela chegando se VEJAM esbulhados por LOCATÁRIOS IMPIEDOSOS, que abrigados nos preconceitos de MAGISTRADOS, não liberam o imóvel de que se beneficiam, dele pouco cuidando. Quando finalmente o deixam, o bem está destruído e o Fiador normalmente não tem condições de suportar os encargos da garantia de reposição do bem.
Chega, pois, de espoliação!

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