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2 dezembro 2006

Briga da vizinhança

Limitação social ao direito de propriedade edilício

Por Américo Angélico

O professor Miguel Reale, nosso mestre da Faculdade de São Francisco da USP, um dos idealizadores do Código Civil, apontava a qualidade da lei, sob a inspiração de três princípios básicos: eticidade; sociabilidade e operabilidade. Dizia o mestre que o princípio da eticidade busca fugir do formalismo jurídico em favor da capacidade de adaptação do código às mudanças e valores da sociedade, bem como a adaptabilidade às questões, trazendo a idéia de que os princípios éticos devem prevalecer sob o puro formalismo jurídico.

A sociabilidade traz o reconhecimento do fator do prevalecimento do interesse coletivo ao interesse individual. O Código Civil de 2002 é inovador. Traz nova forma de encaramento do Direito positivo: a codificação. Não existe mais no caso condominial a esparsa Lei 4.591/64 (1 a 28). O condomínio agora é visto sob o prisma da codificação, ao encontro de outros códigos e da Constituição Federal.

Impende olhá-lo sob esse ângulo e verificar que a nova lei civil é ultrapassada em alguns tópicos. Porém, brilhante e arrojada em outros. Por sua magnitude, no caminho da codificação, tornar-se-á, com o tempo, em código imortalizador da sua época.

Caio Mário da Silva Pereira, analisando a natureza jurídica do condomínio horizontal, salientou-a como pertencente a um conceito dominial novo (Pereira, Cond. e Incorp, p. 87). A originalidade e peculiaridade da propriedade horizontal está na fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e de domínio plural ou comum, para a criação de um conceito próprio ou de um complexus jurídico que existe neste tipo de propriedade e que não é encontrado em nenhum outro tipo de propriedade. O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social, atribuindo-lhes constrangimento de multa de 5 até 10 vezes o valor da taxa condominial (artigos 1.336 e 1.337).

É preciso dar corda ao raciocínio e vislumbrar o sistema da codificação trazido pela nova lei substantiva, que nada obstante alarga em muito o poder do magistrado em sua judicatura no exame das questões a ele submetidas.

O artigo 1.331, ao enfatizar propriedade exclusiva e propriedade comum, criou um novo direito de propriedade, ou seja, como preconiza Silvio Venosa, um direito complexo. Essa distinção evidente entre propriedade comum e exclusiva foi inserida pelo legislador no capítulo do Condomínio Edilício, dando um traço marcante e peculiar à propriedade edilícia, propriedade da fração ideal, diferençando-a do condomínio geral, voluntário ou necessário.

Como se não bastasse, não se pode compreender a questão condominial na visão atualizada do novo Código Civil, dando atenção apenas ao capítulo edilício ou a rigorismos formais, neste ponto ultrapassados. É necessário mais, muito mais.

É mister tocantemente à codificação colacionar vários outros artigos do mesmo código, por exemplo: artigos 1.277 e 1.279 da Lei de 2002 (direito de vizinhança).

Se assim não fosse, poder-se-ia entender que a multa aplicável ao condômino anti-social, “aquele que desfigura a vida no microcosmo condominial”, terminaria com a multa de até 10 vezes o valor da taxa de condomínio ordinária.

Contudo, olhar mais atento à codificação, podemos admitir que artigo 1.331, nesse novo binômio do direito de propriedade, trouxe em seu bojo a limitação social ao direito de propriedade edilício, pois trata de propriedade comum e exclusiva, de impossível divisão e com o direito de uso e convivência até que ocorra a possibilidade da limitação social restringir o direito de convivência do condômino proprietário.

Senão vejamos. Imaginemos a hipótese de um condômino reiteradamente anti-social, anteriormente multado em até 10 vezes o valor da taxa condominial.

Nada obstante à reação do condomínio, esse condômino proprietário anti-social agudou seu comportamento, trazendo aos condôminos seus vizinhos e moradores, permanente violação de seus direitos à honra, privacidade, sossego, segurança, etc.(drogas ou alcoolismo permanente e exacerbado).

Imaginemos ainda que o condomínio e seus condôminos movimentem a máquina judiciária, pedindo a exclusão do direito de convivência no condomínio daquele proprietário com manifesto comportamento anti-social.

O requerimento judicial poderia amparar-se no artigo 273 do CPC que estabelece: “o juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação”.

Mas não é só. Atente-se para o artigo 461 e seus parágrafos da lei adjetiva que abre ensejo à antecipação da tutela, podendo-se requerer ao juiz a concessão da tutela específica da obrigação e, assim, de ofício, ou a requerimento poderá determinar a remoção de pessoas e coisas, fortalecendo o requerimento judicial de exclusão do direito de convivência do condômino anti-social.

Essa é a limitação social trazida pelo novo Código Civil ao direito de propriedade. Não se viola esse direito. Apenas a limitação social o restringe, pois o condômino privado da convivência naquele condomínio poderá locá-lo, cedê-lo em comodato, aliená-lo, emprestá-lo. Prevalece, então, o interesse coletivo.

É óbvio que o desvirtuamento da vida no microcosmo do condomínio, por causa do anti-social, incide mais diretamente no sistema condominial residencial, pois é onde se refugia a família em seu sagrado lar.

Se estas ponderações estiverem corretas, podemos dizer que o legislador do novo Código Civil cuidou até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social após a comprovação da continuidade do comportamento e da impossibilidade do condomínio na defesa de seus direitos corrigir a incompatibilidade de convivência.

Américo Angélico é desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Revista Consultor Jurídico, 2 de dezembro de 2006

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Comentários

Comentários de leitores: 4 comentários

28/12/2006 00:27 Cesario (Estudante de Direito)
causa espanto esta situação
causa espanto esta situação
3/12/2006 17:10 José Henrique (Funcionário público)
'O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, ...
'O novo Código Civil, no seu aspecto inovador, trouxe um novo perfil de condômino, desdobrando-o em três facetas: reiteradamente inadimplente, infrator e anti-social, atribuindo-lhes constrangimento de multa de 5% até 10% o valor da taxa condominial (artigos 1.336 e 1.337).' Me preocupa que um desembargador ache que a lei fala em %5 e 10% quando na verdade fala em 600% e 1100% ou simplesmente em 5 vezez e 10 vezes o valor condominial.
2/12/2006 21:27 Jose Antonio Schitini (Advogado Autônomo - Civil)
É sempre oportuno trazer a baila à questão cond...
É sempre oportuno trazer a baila à questão condominial. – Esse assunto é importante e atinge uma enorme parcela da sociedade: moradores em edifícios e vilas de condomínio fechado. No entanto, a codificação não está completa, abrangendo mais o lado do empreendimento e conteúdos administrativos que a defesa individual do condômino. Se por um lado, disciplina muita coisa e pune os condôminos faltosos e renitentes (art 1337 CCB), os inadimplentes, enfim os que não se comportam devidamente e causam embaraços aos seus co-vizinhos, e neste caso é eficiente, em outros aspectos importantes deixa a desejar. Como exemplo a grande dificuldade para tirar um síndico e administradora, que muitas vezes por suas atitudes, são tão ou infinitamente mais prejudiciais que o condômino reiteradamente anti-social. Um síndico e uma administradora conluiada em más intenções provocam conseqüências funestas no condomínio edilício. Lembre-se que o síndico pode nomear administradora de sua confiança sem que ninguém possa se opor. Atos gerenciais nefastos não é novidade e a lei é falha ao determinar punições imediatas, exigindo um ritual que muitas vezes retarda ao extremo soluções que quando chegam o mal já é irremediável. Um dos problemas é o Parágrafo único do art. 1352 do CCB que determina que os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condomínio. Isso porque, um condômino com grande área, ou fração ideal, pode graças ao seu poderio de majoritário, ser síndico e se perpetuar no cargo, uma vez que, muitas vezes nem todos os outros proprietários reunidos lhe conseguem fazer frente. Daí, tem-se um ditador no prédio, que faz o que quer, inclusive escamoteia suas contribuições condominiais, valores grandes, além de outras falcatruas que pode cometer, sempre a salvo. –Os conselhos internos do prédio de nada adiantam. Ainda mais, que muitas vezes o nível de preparo dos condôminos é baixo e podem ser manipulados facilmente, com raras exceções. E isso, porque mesmo com irregularidades é muito difícil coletar provas, e há sempre o receio de quem acusa ser processado por danos morais. Nesse sentido a lei deveria determinar, que pelo menos nas eleições de síndico, não seria por fração ideal e sim pelo voto unitário, em igualdade de condições aos outros condôminos minoritários, dando ênfase ao mais preparado para exercer o cargo. O mesmo se aplicaria no caso de um proprietário de várias unidades, o que lhe daria substancial vantagem, também no caso de eleição de síndico valeria, apenas um voto. Deveria ser disciplinada a eliminação completa de voto por procuração em eleições de sindico. Um espertinho munido de várias procurações ninguém derruba. Caso não seja possível eliminar o voto de procuração, ao menos deveria ser limitado a uma ou duas. Para outras questões, poderia continuar por fração ideal proporcional. A matéria de prova é importante, uma vez que é quase impossível a um condômino ter acesso a documentos do prédio. Principalmente quando a administradora e o síndico estão mal intencionados. As contas, embora fosse possível ser apresentada de forma simples em soma algébrica, vem em demonstrações ininteligíveis para o comum dos mortais, apenas entendido por contadores habilitados, sendo facilmente escamoteáveis. Então, necessário haver a inversão do ônus da prova, o que pode parecer possível na relação entre a Administradora e o condomínio, com a aplicação do CDC, mas não entre o condomínio e o síndico. Portanto, deve ficar claro caber o Código de Defesa do Consumidor nas relações condomínio/administradora e ser criado um artigo que determine que o ônus da prova nas relações condominiais e síndico é sempre deste último. Pode se dar um exemplo dos mais comuns que ocorre nas Capitais: uma administradora mantém um condomínio que administra em controlado déficit. Sob a alegação que cobre esse déficit cobra do condomínio valores exorbitantes a título de juros. –Evidentemente, não deve ser ético uma administradora agir como agiota, mas isso acontece corriqueiramente, nem sei a posição do Secovi a respeito. Por outro lado essa administradora segura as cobranças judiciais dos condôminos inadimplentes, que de uma forma ou outra lhe serve de lastro para manter o patamar deficitário e praticar o anatocismo. Quando faz a cobrança , ao invés de o valor arrecadado servir para aumentar o patrimônio do prédio, para efetuar aperfeiçoamentos, esse valor fica com a administradora a título de cobrir o chamado déficit que hipoteticamente ela financia todo o mês. Outros truques existem á sobejo, mas por enquanto este basta. Isso tem nome é gestão temerária. No entanto, a prova é muito difícil. Sendo a matéria condominial um assunto relevante que atinge a maior parte dos habitantes das médias e grandes capitais, deveria haver um maior controle sobre essa questão. A criação de varas judiciais especializadas seria importante, inclusive com a intervenção do Ministério Público, e guichê de denúncias sem burocracia. Do jeito que estão regradas as matérias condominiais hoje, os de índoles de locupletamento fazem a festa, aliás como sempre fizeram.

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