STJ vai reanalisar se vendedor responde por condomínio após posse do comprador

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça vai revisar a tese do Tema 886 dos recursos repetitivos, segundo a qual o promitente vendedor não responde pela dívida de condomínio se a posse do imóvel já é do promitente comprador.

Tese sobre cobrança da dívida de condomínio quando há promitente comprador e promitente vendedor será reanalisada

A proposta de revisão foi feita pela ministra Isabel Gallotti, tendo em vista a forma heterogênea como a tese vem sendo aplicada no próprio STJ e, por consequência, nas instâncias ordinárias.

Fixado em 2014, o entendimento diz que, comprovadas a imissão na posse do promitente comprador e a ciência inequívoca da transação pelo condomínio, afasta-se a legitimidade do proprietário (vendedor) para responder pelas despesas condominiais.

Na última década, o tema passou a ser reanalisado tendo em conta a natureza propter rem (da coisa) das quotas condominiais — ou seja, elas acompanham o bem, independentemente de quem seja seu titular.

Isso levou a própria 2ª Seção do STJ a concluir, neste ano, que tanto o promitente vendedor quanto o promitente comprador podem figurar no polo passivo de uma ação de cobrança de débitos condominiais.

Natureza da taxa de condomínio

Assim, ora as turmas de Direito Privado do STJ aplicam a tese do Tema 886 de maneira literal, ora a interpretam à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.

“Nesse cenário, verifico que a tese firmada no Tema Repetitivo 886 merece ser revisitada para definir se, em razão da natureza propter rem da obrigação de pagar as quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio”, disse Isabel Gallotti.

Com a aprovação da afetação para a revisão da tese, houve a determinação de suspensão do processamento de todos os recursos especiais e agravos em recurso especial em trâmite nos tribunais de segundo grau ou no STJ que versem sobre a questão.

Isabel Gallotti ainda mandou oficiar diversas entidades para que avaliem se devem atuar no processo como amici curiae (amigas da corte).

Clique aqui para ler o acórdão de afetação
REsp 2.100.395
REsp 2.015.740