STJ reafirma classificação da dívida de condomínio na recuperação judicial

A dívida de condomínio anterior ao pedido de recuperação judicial é concursal e deve ser paga conforme estabelecido no plano aprovado pelos credores. Já as parcelas posteriores podem ser alvo de execução.

Dívida de condomínio da empresa em RJ vai depender da data do pedido de soerguimento

A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que procurou reafirmar a própria posição em relação ao tema, ainda tormentoso na jurisprudência da corte.

Desde 2023 ela tem precedente indicando que a submissão da dívida de condomínio à recuperação judicial depende do momento em que o pedido de soerguimento é protocolado.

Apesar disso, a própria 3ª Turma e 4ª Turma da corte (que também julga temas de Direito Privado) decidiram em sentido contrário desde então.

Dívida de condomínio da devedora

A confusão decorre da mudança de tratamento causada há 20 anos pela entrada em vigor da Lei de Recuperação Judicial e Falências (Lei 11.101/2005).

Até então, o tema era regido pelo Decreto-Lei 7.661/1945, que tratava exclusivamente das hipóteses de falência. O entendimento era de que a dívida condominial do falido é sempre extraconcursal, podendo ser cobrada normalmente pelo credor.

Com a entrada em vigor da Lei 11.101/2005, a disciplina sobre esse tema foi mantida para o caso da falência, conforme o artigo 84, inciso III.

Já para os casos de recuperação judicial, a lei definiu que a submissão ou não de um crédito ao processo de soerguimento se orienta pela data em que ele foi protocolado.

O artigo 49 diz que estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Ou seja, nem sempre a dívida de condomínio vai ser extraconcursal.

Depende da data

Relatora do recurso especial julgado na 3ª Turma, a ministra Nancy Andrighi elencou acórdãos para mostrar que, inicialmente, o STJ aplicou para a recuperação judicial a mesma disciplina da falência, sem se atentar para as diferenças trazidas na lei.

Foi só em 2023 que essa diferenciação foi feita no colegiado. E foi motivada pela tese da 2ª Seção segundo a qual, para submissão à RJ, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador

“Todavia, o que se verifica das decisões proferidas pelo STJ a partir do julgamento retro citado é que, salvo exceções, o entendimento assentado naquela ocasião não vem sendo observado”, disse a ministra.

A ministra propôs então que é preciso observar a data do pedido de recuperação judicial. As dívidas condominiais anteriores serão concursais e pagas na ordem e forma determinada no plano aprovado pelos credores. As posteriores, são extraconcursais.

Fora do concurso de credores

Votaram com Nancy Andrighi e formaram maioria os ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva.

Ficaram vencidos os ministros Moura Ribeiro e Daniela Teixeira. Para eles, a dívida condominial, em razão de sua natureza propter rem (vinculada à coisa), tem preferência sobre os demais, o que implica prioridade no seu pagamento, diante da necessidade da conservação e integridade do condomínio.

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor recai sobre o próprio imóvel e tem preferência sobre as demais dívidas do proprietário”, disse o ministro Moura Ribeiro no voto divergente.

Para ele, essa posição é confirmada por outra tese da 2ª Seção, segundo a qual para cobrar uma dívida de condomínio é possível penhorar o imóvel que a originou, mesmo que ele esteja financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária.

“Com base nos julgados recentes da 2ª Seção, entendo que o caráter propter rem da dívida condominial se sobreleva ao direito de qualquer credor concursal e está fora do concurso de credores previsto na Lei 11.101/2005”, defendeu.

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REsp 2.180.450