Opinião

Perícias revisionais e renovatórias em postos de gasolina

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24 de setembro de 2024, 16h22

A norma é recomendada em todas as manifestações escritas e vinculadas à engenharia de avaliações elaboradas, competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia Arquitetura e Agronomia (Creas e Caus).

Embora de caráter genérico, esta norma foi elaborada para atender às características particulares da cidade de São Paulo, podendo abranger a região da Grande São Paulo. Seu uso em outras cidades ou regiões deve receber as adaptações, quando necessárias, adequadas às posturas legais e às condições do local de sua aplicação.

Esta norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que for julgado conveniente, será completada ou atualizada para atender a seu objetivo: a determinação do valor de mercado de imóveis.

O valor a ser determinado corresponde ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguinte premissas:

1 Homogeneidade dos bens levados a mercado;
2 Inexistência de influencia externas;
3 Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste;
4 Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída do mercado.

Para uso desta norma, essa expressão monetária deverá corresponder ao preço médio que seria obtido, em uma data de referência em negociações que atendessem a lei da oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes ou à sua moda, quando estiver evidenciada de forma inequívoca.

Quando um avaliador diagnosticar condições temporárias e atípicas de mercado, elas deverão ser explicitadas, quantificando-se o preço médio atípico e o que seria obtido nas condições previstas no item anterior.

Spacca

Em casos especiais, ou quando for solicitada a determinação de outra referência que não o valor de mercado ou fração do mesmo, deve ser procedida, também, se possível, a determinação do valor real do mercado, enfatizando as circunstâncias condicionantes.

Se o bem em avaliação estiver sujeito a restrições estabelecidas em lei, as consequências deverão ser consideradas. Se o engenheiro de avaliações tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir afetar o bem em avaliação, suas consequências deverão ser explicitadas e avaliadas à parte.

Metodologia básica aplicável

A metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado com o maior número possível de elementos comparativos contemporâneos, envolvendo, além dos preços comercializados e/ ou ofertados, as demais características e atributos que exerçam influência no valor.

Os métodos podem ser direto ou indireto:

Método direto: aquele que define o valor de forma imediata através de comparação direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se um método básico.

Método indireto: aquele que define o valor através de processos de cálculos com emprego de submétodos auxiliares como evolutivo, da renda, involutivo, residual ou outros.

No método evolutivo, a composição do valor total do bem é feita  partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução, à época da avaliação, das benfeitorias e o fator de comercialização.

1 O valor do terreno deve ser determinado preferencialmente pelo método comparativo de dados de mercado;
2 As benfeitorias sejam apropriadas pelo método de custo de reprodução;
3 O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor dependendo da conjuntura de mercado na época da avaliação.

O método involutivo: aquele que via de regra é utilizado para glebas.

Utilização de mais de um método

Quando possível, preferencialmente, deve ser empregado métodos diretos, servindo os indiretos para eventual aferição ou para serem utilizados na total impossibilidade de aplicação dos primeiros.

É defeso o avaliador extrair a media de resultados de níveis de rigor diferentes.

Também é vedado extrair a media de resultados de métodos de mesmo nível, quando esses diferirem entre si mais de 15%; devendo nessa hipótese justificada a escolha de um deles.

Quando a discrepância decorrer de situação conjuntural do mercado ou de característica do imóvel, o engenheiro de avaliações deve ressaltar e explicar essa condição e oferecer a opção do interessado às duas alternativas.

Quando o imóvel estiver situado em zona urbana de alta densidade de ocupação, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, deve o engenheiro de avaliações analisar a adequação das benfeitorias ao terreno, ressaltando o subaproveitamento ou superaproveitamento do mesmo e explicitando os cálculos correspondentes.

As condições de aproveitamento devem ser analisadas com relação às normas legais vigentes à data do parecer e à vocação de uso, declinando os cálculos respectivos.

A seguir, passaremos a focar no método da renda, que é o usual nos trabalhos de avaliações de postos de gasolinas para apuração de valores de locação.

O método da renda consiste em avaliar o valor do terreno e soma-lo ao valor das benfeitorias. Posteriormente, aplica-se uma taxa de renda ao valor total do imóvel (terreno + benfeitorias) a fim de calcular o valor locativo.

Para avaliação do valor do terreno, deve-se realizar uma pesquisa de elementos comparativos na região geo-econômica do imóvel que está sendo avaliado e depois homogeneizar a amostra, empregando tratamento estatístico por fatores (de transposição, testada, profundidade, topografia e outros que precisem ser aplicados ao caso especifico para melhor equalizar a pesquisa).

Para avaliação da construção, deve ser levado em conta suas dimensões, padrão construtivo, idade e estado de conservação (utilizados para calcular a depreciação decorrente da obsolescência da construção).

Com relação à taxa de renda a ser aplicada para se calcular o valor locativo, ela deverá estar em consonância com a realidade do mercado imobiliário à época da avaliação.

Ainda existe um método denominado inferência estatística, mas que é pouco utilizado, pois não é de fácil visualização para o magistrado como ocorre no método da renda.

A avaliação deve ser realizada ou transportada/atualizada no tempo, tendo como base o mês da citação (ação revisional de aluguel) ou o mês do início do contrato a ser renovado (ação renovatória de aluguel).

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Referências

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR-14.653-2

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR- 13.752

Art. 473 – CPC Tópicos obrigatórios do Laudo

Avaliação de terrenos Imóveis Urbanos -Engº José Finker- 2ª edição- Ed. Pini

Introdução Engenharia de Avaliações e Pericias Judiciais – Francisco Maia Neto- Ed.Delrey

Avaliação Alugueis – Engenheiro Milton Candeloro- Ed. Pini

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