Opinião

Locação em shopping center e o aluguel mensal variável

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  • Giselle Vergal Lopes

    é sócia do escritório Viseu Advogados e especialista em Direito Processual Cível pela PUC-SP e em Direito Imobiliário pela Universidade Secovi-SP.

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29 de janeiro de 2024, 17h13

Não mais se questiona a razoabilidade e viabilidade de reavaliação, a cada período de três anos (atendidos os demais critérios legais), do piso remuneratório (usualmente intitulado “aluguel mínimo mensal”) em contratos de locação de espaços comerciais em empreendimentos sob o regime de shopping center.

Já a possibilidade de revisitação do percentual fixado contratualmente entre as partes para apuração do aluguel mensal variável — critério que compõe as regras de remuneração do shopping em contratos desta natureza — calculado sobre uma determinada base que, via de regra, está relacionada com o desempenho das vendas e/ou dos serviços de determinada atividade, merece destaque e deve ser avaliada com mais cautela.

No geral, a adoção desse formato de remuneração e a fixação de um determinado percentual a ser aplicado sobre faturamento ou receita do lojista não guardam correlação direta com valor de mercado no metro quadrado do respectivo espaço físico locado e, pela sua própria essência, não é passível de comparação com a performance de outras unidades comerciais, ainda que localizadas no mesmo empreendimento, uma vez que cada empresa/lojista possui singularidades e particularidades próprias, que dificultam que sejam igualadas entre si (embora, em alguns casos, haja semelhança em um determinado segmento).

Percentual flexível
Ocorre que em razão dos diversos elementos que são necessários para que, conjuntamente, possam levar à caracterização de um empreendimento imobiliário em regime de shopping center, a fixação do percentual sobre o resultado (positivo) da exploração comercial não deve ser analisada de forma isolada e, por si só, também não deve ser interpretada como um fator imutável somente em razão do princípio contratual da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda).

A relatividade dos efeitos contratuais com a consequente reavaliação do percentual originariamente fixado (pautada nos princípios da boa-fé e razoabilidade) é possível em determinados casos nos quais tenha havido, durante a vigência do vínculo locatício, alteração das circunstâncias e premissas que nortearam a adoção do parâmetro de aluguel “participativo” entre as partes, cujos elementos embasaram a liberdade das partes (ou autonomia da vontade) na manifestação de sua vontade em contratar.

Mudança de cenário possibilita a revisão
Caso seja comprovado que tais alterações, no curso da relação estabelecida entre lojista e empreendedor, resultaram na mudança do cenário inicial no qual se fundou o mútuo acordo ou, ainda, às expectativas de prosperidade do complexo comercial e retorno dos investimentos esperados e inerentes à caracterização de empreendimentos imobiliários em regime de shopping center, é cabível pleitear a revisão para trazer equilíbrio contratual à relação e adequar as condições do vínculo jurídico existente à nova realidade ou situação econômica e subjetiva das partes no âmbito da locação.

A manutenção perpétua e coercitiva de um critério comercial cujos alicerces e premissas foram modificados no curso do tempo por fatores alheios à vontade das partes ou, ainda, havidas alterações circunstanciais ao cenário original que tenham tido como resultado um benefício muito maior a apenas uma das partes (nesta hipótese, ao locador), em detrimento aos direitos da outra (locatário), teria como consequência prejuízos irreversíveis à saúde financeira do lojista naquele empreendimento e às atividades do comércio estabelecido no shopping  — sendo este, inclusive, um fator que vai na contramão da estrutura organizacional de empreendimentos em regime de shopping center e pode impactar de forma negativa para o crescimento econômico que se espera deste tipo de complexo comercial.

Possíveis fatores de impacto
Alguns exemplos disso são alterações no horário de funcionamento e/ou encerramento das atividades dos lojistas, baixa performance contínua ou vacância não gerenciada de forma adequada (própria da estrutura organizacional e mercadológica inerentes à shopping center), má utilização dos recursos do fundo de promoção com ações estratégicas de marketing, publicidade ou campanhas promocionais que deixem de atender a sua finalidade de maximização dos lucros dos lojistas de determinado empreendimento ou seu propósito de incentivar e atrair consumidores, aumentar a circulação de pessoas dentro do shopping, bem como outras variáveis que podem ser verificadas de acordo com cada caso e que levem à redução de faturamento ou ocasionem a diminuição no fluxo de clientes.

Negociar para continuar
Diante do especialíssimo e complexo arranjo organizacional inerente a empreendimentos em regime de shopping center, deve-se levar em consideração as peculiaridades e circunstâncias de cada caso concreto a fim de avaliar se, na prática, a cobrança de valores que tenham se tornado exorbitantes no curso da relação locatícia tiveram suas bases e princípios alterados.

Tudo isso com o propósito de que as partes, pautadas nos princípios da boa-fé contratual, razoabilidade e proporcionalidade, possam discutir alternativas e soluções viáveis para que seja possível a manutenção do negócio sem prejudicar a saúde financeira do(s) lojista(s) e, com isso, incentivar o crescimento dessa modalidade de negócio que inquestionavelmente sofreu tanto nos últimos anos em razão da crise de Covid que assolou o mundo e, assim, evitar consequências que possam resultar nos sucessivos fechamentos de espaços comerciais e aumento da vacância.

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