Opinião

Due diligence imobiliária na análise de sucessivas alienações do imóvel

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1 de setembro de 2023, 15h26

Há muito tempo tem sido discutida a importância de uma due diligence imobiliária durante o processo de aquisição de imóveis. Isso porque fraudes contra credores e fraudes à execução têm sido prática comum de devedores que querem esquivar-se do pagamento de dívidas, o que é terminantemente proibido pela legislação.

Para quem não está familiarizado com o termo, explico: due diligence imobiliária nada mais é do que uma espécie de "auditoria", para análise de legalidade e regularidade na compra de imóveis. É por meio dela que podemos encontrar passivos ou pendências relativas ao imóvel, que podem apresentar risco à compra ou à finalidade que se pretende com a aquisição.

Por que ela é tão importante? A due diligence é uma forma do comprador se resguardar de que tomou todas as cautelas possíveis quando da aquisição do patrimônio do outro, certificando-se de que o vendedor não é devedor e não intenciona se desfazer do patrimônio para evitar o pagamento a credores. Este ônus (de diligenciar sobre o imóvel) é imposto pela própria lei, quando dispõe que podem ser anulados ("desfeitos") os negócios realizados de forma fraudulenta, ou seja, prejudicando o adquirente, ainda que de boa-fé, por lição dos artigos 159, 161 e 171 do Código Civil [1] (fraude contra credores), bem como artigo 792, do Código de Processo Civil [2] (fraude à execução).

Dentre outras legislações e súmulas sobre o tema, a presunção de fraude foi sedimentada pela Lei Complementar nº 118/2005 [3], que alterou o artigo 185, Código Tributário Nacional, para dispor que basta a inscrição do devedor em dívida ativa com a Fazenda Pública, para que seja caracterizada a fraude.

De todos os procedimentos atinentes à Due Diligence, cuja análise de inúmeros documentos e certidões, tanto referente a imóveis, quanto referente a pessoa do vendedor, já implicam demasiado ônus ao adquirente — que não pode confiar apenas no que consta na matrícula do imóvel — a jurisprudência aponta para mais um ponto de atenção.

Em recente julgado (AgInt no Recurso Especial nº 1.820.873 — RS, de 23/5/2023), o STJ consolidou o entendimento de que mesmo em casos de alienações sucessivas do imóvel, pode ser declarada a fraude e anulado o negócio jurídico, se a primeira compra e venda já estiver sido maculada.

Isso quer dizer, basicamente, que se você pretende adquirir um imóvel, é melhor se certificar de que inclusive os antigos proprietários não possuíam dívidas quando da alienação ao proprietário atual. Este entendimento é aplicado em caso de dívidas com a Fazenda Pública por decorrência do artigo 185, Código Tributário Nacional. De toda forma, uma boa conferência nas demais dívidas e passivos, nunca é demais.

Para entender um pouco melhor uma das razões pela qual o STJ definiu este parâmetro que pode parecer um ônus "injusto" ao adquirente, veja o seguinte cenário: o proprietário, com nome inscrito em dívida ativa, consegue vender o imóvel a quem assumiu o risco (ou em conluio com ele) e, por sua vez, este novo proprietário já decidiu vender novamente o imóvel para que não lhe cause problemas. Por mais que o adquirente proceda com todas as diligências, o nome do novo proprietário estará "limpo" e será mais difícil identificar eventual fraude. Exatamente isto que a jurisprudência tem tentado evitar.

Sim, temos jurisprudências de tribunais estaduais que não admitem fraude em caso de alienações sucessivas, se o adquirente provar que diligenciou sobre o imóvel. Contudo, é um grande risco de reversão perante o STJ, que pode ser resolvido com uma consulta prévia sobre os antigos proprietários do imóvel.

Aliás, veja que, em que pese a Súmula 375 do STJ [4] dispor que "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente", esta vem caindo em desuso por conta de jurisprudências incisivas como esta do STJ (AgInt no Recurso Especial nº 1.820.873 — RS, de 23/5/2023). É um risco que, na maioria das vezes, não vale a pena correr.

Portanto, todo o cuidado é pouco na hora de adquirir um imóvel, principalmente diante de tanta legislação envolvida e de uma jurisprudência vacilante. Cerque-se de profissionais que consigam analisar a situação e oferecer a maior segurança possível para que seu negócio não seja perdido.

 


[1] Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

Art. 161. A ação, nos casos dos arts. 158 e 159, poderá ser intentada contra o devedor insolvente, a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta, ou terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

[2] Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

[3] Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica na hipótese de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita.

[4] Súmula 375: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. (Corte Especial, julgado em 18/3/2009, DJe 30/3/2009)

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