Qual legislação aplicável ao Airbnb?

As inovações tecnológicas têm gerado mudanças significativas em todas as áreas da vida humana e, consequentemente, o Direito tem enfrentado o desafio de evoluir e se adaptar cada vez mais rápido a essas novas dinâmicas que surgem quase que diariamente na sociedade.

Uma dessas inovações, que gerou grande impacto econômico no país, foi o surgimento de aplicativos e sites que possibilitaram a locação de imóveis por meio de contato direto entre o proprietário e o locador. O grande exemplo de aplicativo com este fim é o Airbnb. Mesmo após mais de anos de sua chegada e popularização no Brasil, ainda restam dúvidas acerca de qual legislação deve ser aplicada aos contratos de locação feitos por aplicativos eletrônicos.

No campo da locação de imóveis existem duas regulamentações especiais: a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) e a Lei de Hospedagem (Lei nº 11.771/2008). A primeira se aplica a locações que resguardam o direito de moradia do locatário (em se tratando de locações para fins residenciais) e de propriedade do locador, e também regulamenta a locação por temporada. A segunda se aplica a locações realizadas com caráter comercial, ou seja, além da locação, há disponibilização de serviços de forma profissional ao consumidor em clara relação mercantil.

A maioria das locações negociadas no aplicativo Airbnb é de curtos períodos. Entretanto, as disposições contidas no artigo 48 e seguintes da Lei de Locações, ao disciplinarem a locação por temporada, não se amoldam perfeitamente a este modelo de negócio, ao passo que: 1) há a proibição expressa para contratos com prazo de mais de 90 dias, sob pena de tornar-se contrato de locação por tempo indeterminado (artigo 50); e 2) prevê a necessidade de se descrever todos os móveis localizados no imóvel a ser locado (artigo 48, parágrafo único).

O primeiro ponto, que causa grande polêmica, e é prática comum em qualquer aplicativo de locação de imóveis, é a possibilidade de se ultrapassar os 90 dias do prazo de locação, ocorrendo a prorrogação do contrato, já que uma parte fundamental para o sucesso deste modelo de contratação é a liberdade gerada pela negociação direta entre locador e locatário.

Com relação à descrição dos móveis localizados no imóvel, apesar de ser um requisito meramente formal, é suficiente para descaracterizar a incidência da locação por temporada, dado que a contratação por aplicativo não apresenta a descrição de todos os móveis que constam no local.

Em que pese no próprio site do Airbnb mencionar a aplicação do artigo 48 da Lei do Inquilinato, os requisitos para essa modalidade de locação não são estritamente observados pelos usuários e pela plataforma, podendo o contrato por temporada ser facilmente contestado em uma demanda judicial.

Outro ponto que chama a atenção é que, com a popularização das plataformas online de aluguel de imóveis, muitos condomínios têm proibido as locações de curta duração, alegando ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos moradores, em razão da alta rotatividade de pessoas no condomínio.

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No julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075/RS, a 4ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que os contratos de locação de curta duração mediados por sites eletrônicos são contratos atípicos de hospedagem, ou seja, não se amoldam a nenhuma das hipóteses previstas em lei.

Apesar da divergência entre os votos dos ministros, restou decidido, na oportunidade, que os próprios condôminos podem deliberar que o uso dos imóveis seja estritamente residencial, proibindo, por meio de Convenção do Condomínio, a locação atípica através de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta (STJ, REsp. 1.819.075/RS, Quarta Turma, ministro relator Luis Felipe Salomão, Julgado em 25.07.2021).

De modo similar julgou a 3ª Turma do STJ no Recurso Especial nº 1.884.483/PR, entendendo pela possibilidade de proibição de locação dos imóveis localizados em edifício através da assembleia condominial. Entretanto, restou consignado no acórdão que o contrato de hospedagem é atípico, sendo possível a aplicação da Lei de Locações a partir da análise do contexto fático-probatório posto ao julgador (STJ, REsp. nº 1.884.483/PR, 3ª Turma, ministro relator Ricardo Villas Bôas Cueva, Julgado em 2/2/2022).

Ocorre que nenhum dos julgados mencionados acima se debruçou sobre a questão sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor aplicado à Lei da Hospedagem, nos termos do artigo 34, IV, da Lei nº 11.771/2008. Para enquadramento nessa legislação, há necessidade de prestação de serviço de cunho profissional, com cadastros especiais e licenças junto ao Poder Público, que não são exigidas dos locais disponibilizados nos aplicativos eletrônicos.

Veja-se que os aplicativos digitais de locação de imóveis podem perfeitamente ser enquadrados na figura do prestador de serviço, previsto no artigo 3º, caput, do CDC, o que faz incidir, compulsoriamente, a proteção dos direitos do consumidor, com a consequente transparência das informações fornecidas ao cliente, a qualidade do serviço e a responsabilidade pela solução de problemas ou conflitos que possam surgir durante a prestação do serviço.

Em suma, é evidente que nenhuma das legislações existentes (Lei de Locações, Lei da Hospedagem e o Código de Defesa do Consumidor) versam especificamente sobre a locação de imóveis em curtos períodos através de dispositivos eletrônicos, e que somente uma regulamentação específica em âmbito nacional poderá resolver os litígios com vistas a atender os anseios de locadores, locatários, condôminos, dos próprios aplicativos e da sociedade em geral, que forem levados ao Poder Judiciário.